[부동산 규제의 명암③] 지방 양극화 대응은 뒷전…미분양관리지역 효과 있나

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    최종편집시간 : 2019년 12월 14일 14:20:37
    [부동산 규제의 명암③] 지방 양극화 대응은 뒷전…미분양관리지역 효과 있나
    지정 후 오히려 미분양 늘어난 곳이 절반 이상, 악성 미분양 해결 절실
    정부 매입 후 임대주택 활용 등, 세제 혜택으로 동맥경화 풀어야
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    등록 : 2019-11-14 06:02
    권이상 기자(kwonsgo@dailian.co.kr)
    지정 후 오히려 미분양 늘어난 곳 절반 이상, 악성 미분양 해결 절실
    정부 매입 후 임대주택 활용 등, 세제 혜택으로 동맥경화 풀어야


    ▲ 미분양관리지역으로 지정된 후에도 미분양이 줄어들지 않는 곳이 많고, 오히려 부동산 시장에 동맥경화를 일으켜 수요들을 위축시키고 있다는 지적을 받고 있다. 사진은 충북 청주시 도심 전경.(자료사진) ⓒ뉴시스

    정부가 미분양 관리를 위해 도입한 미분양관리지역이 크게 효과를 내지 못하고 있다는 목소리가 커지고 있다.

    해당 지역 대부분은 수년간 관리지역으로 묶여 공급을 제한받고 있지만, 미분양 물량은 줄지 않고 있고 오히려 거래위축으로 인한 집값 하락이 지속되고 있기 때문이다.

    특히 지방의 경우 미분양관리지역 단위가 광범위한 탓에 해당하지 않는 지역까지 미분양 지역이라는 주홍글씨가 새겨지고 있다는 비판이 거세지고 있다.

    서울·수도권에서 공급된 새 아파트들이 최소 수십대 1의 경쟁률로 마감되는 사이 비인기 지방에서 공급된 아파트는 주인을 제때 찾기도 벅찬 모습이다.

    업계에서는 미분양을 줄일 수 있는 근본적이고 직접적인 대책을 마련해야 한다는 주장이 힘을 얻고 있지만, 정부는 별다른 조치를 내리지 못하고 있다.

    전문가들은 미분양관리지역 세분화와 함께 환매조건부 미분양 매입 등 신규 분양시장 리스크를 감소시킬 수 있는 방안 모색이 요구된다고 제안한다.

    ◇미분관리지역 평균 2년 이상 유지되며 시장 악화시켜

    주택도시보증공사(HUG)가 지정·관리하는 미분양관리지역은 10월 말 기준 수도권 6곳과 지방 31곳 등 총 37개 지역이다. 전달인 9월과 비교해 부산 사하구 1곳이 미분양이 줄어들면서 관리지역에서 제외됐다.

    미분양 관리지역은 미분양 증가, 미분양 해소 저조, 미분양 우려, 모니터링 필요 지역 등 기준에 따라 선정된다.

    미분양 관리지역에서 분양보증을 발급받기 위해서는 예비심사 또는 사전심사를 받아야 한다. 이는 HUG의 분양보증 심사를 까다롭게 해 추가 공급을 막겠다는 의도다. 공급을 줄여 기존 미분양 아파트를 우선적으로 해소하자는 것이다.

    그런데 문제는 미분양관리지역으로 지정된 후에도 미분양이 줄어들지 않는 곳이 많다는 점이다. 오히려 부동산 시장에 동맥경화를 일으켜 수요들을 위축시키고 있다는 지적을 받고 있다.

    실제 국회 국토교통위원회 김석기 의원(자유한국당·경주시)이 HUG로 부터 제출받은 자료에 따르면 9월 기준 당시 미분양관리지역 38곳의 미분양 주택은 지정 후 4만1281가구에서 지난 8월 4만4919가구로 3638가구 늘었다.

    특히 38곳 중 관리지역 지정기간 미분양이 늘어난 곳은 19곳에 이른다. 주택공급이 꾸준히 이뤄지고 있는 수도권 제외한 지방의 경우 주택공급이 줄었지만, 미분양은 지정기간동안 줄어들지 않았다.

    경남 김해(972가구→1981가구, 2배), 강원 춘천(605가구→1157가구, 1.9배), 강원 원주(1690가구→3228가구, 1.9배), 대구 달성(579가구→934가구, 1.6배), 경남 창원(3742가구→5875가구, 1.6배)은 미분양관리지역 선정 후 오히려 미분양세대 수가 2배 가까이 급증한 것으로 나타났다.

    38개 지역 중 26개 지역은 미분양관리지역으로 지정된 지 1년이 넘도록 해제되지 못했다. 특히 경북 경주와 포항, 경남 창원, 충북 청주, 경기 안성은 3년째 미분양관리지역으로 지정돼 있다.

    실제 경북 포항시는 2016년 10월 지정된 후 지난달 말까지 단 한 차례도 미분양관리지역에서 벗어난 적이 없다. 이 곳의 ‘준공 후 미분양’(722가구)이 9월 기준으로 전체 미분양(975가구)의 74%를 차지하고 있다.

    경북에선 같은 해 10월 경주시, 12월 김천시, 다음해 9월 구미시가 관리지역으로 지정돼 현재까지 이어져 오고 있다. 경북(3756가구)은 올해 전국에서 악성 미분양이 가장 많은 지역이며 2016년 이후 증가세도 매우 가파르다.

    이밖에 충북 청주시와 경남 창원시가 2016년에 강원 동해시, 충남 서산시·천안시, 경남 김해시·사천시·거제시가 2017년에 지정, 3곳 중 1곳은 미분양관리지역 후 3년여의 세월이 흘렀음에도 여전히 정부의 관리를 받는 셈이다. 이들 지역 역시 경북 못지않게 악성 미분양이 많았다.

    경남의 악성 미분양은 3423가구로 전국에서 두 번째로 많았고 충남이 3005가구로 뒤를 이었다. 충북도 1177가구로 네 자릿수를 기록했다. 강원은 상대적으로 물량(757가구)이 적었으나 지난해(662가구)보다 증가했다.

    미분양이 해결되지 못하니 지방 아파트값은 곤두박질 치고 있다. 부동산114에 따르면 경북의 경우 지난 2017년 1월부터 10월까지 34주 연속 하락세가 이어지고 있다.

    이 밖에 충남, 충북 등도 미분양관리지역으로 지정된 곳들의 아파트값은 하락세 또는 보합세에서 벗어나지 못하고 있는 상황이다.

    ◇집값 하락을 안정으로 보는 정부, 활성화 대책에는 부정적

    상황이 이렇게 되자 부동산 시장에서는 정부가 미분양 물량을 직접 해결할 수 있는 대책이 필요하다는 주장이 제기되고 있다.

    특히 미분양 관리지역이 너무 광범위해 보다 정밀하게 핀셋 지정할 필요가 있다는 의견이 확산되고 있다.

    같은 시‧군‧구 일지라도 지역이 넓은 곳은 분양이 잘되는 곳과 미분양지역이 혼재하는데 동일하게 규제하는 것이 불합리하며 일괄적으로 미분양지역이란 낙인이 찍혀 분양에 불이익을 받고 있다는 것이다.

    그러나 정부의 입장은 단호하다. 국토부와 HUG는 미분양 관리지역 세분화를 바로 추진하기 어렵다는 입장이다.

    HUG 관계자는 “동탄2신도시를 미분양 관리지역에서 제외한 것은 청약과열지역이라 제외한 것이며 미분양 관리지역을 세분화하는 것은 검토해야 할 사항”이라고 말했다.

    국토부 관계자는 “지방 부동산 시장은 안정적”이라며 “아직 조금 더 지켜볼 필요가 있다“고 전했다.

    전문가들은 정부가 미분양 물량에 대해 일부 공공이 분양가 50% 수준에서 환매 조건부로 매입하고 보증건수 제한 완화 등을 임대주택으로 활용할 수 있도록 해야 한다는 의견이 제시되고 있다.

    시장에 맡겨 장시간 시간을 소요하는 것보다 미분양을 보다 빨리 소진시켜 시장 안정화를 이루는 것이 우선돼야 한다는 것이다.

    그러나 국토부 관계자는 한 세미나에서 “인위적 매입은 업체의 밀어내기 분양을 유발할 수 있고 임대주택 활용 효과도 미지수다”고 말했다.

    한 부동산 전문가는 “정부의 규제 기준이 강남으로 전제돼 잇는 것부터 고쳐야 한다”며 “수요를 지역 내에서 묶어두기보단 수도권이나 지방 부동산 시장을 활성화시켜 밖으로 빼내는 대책이 필요한 시기다”고 조언했다.[데일리안 = 권이상 기자]
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