[Great Korea] 투기 규제 시즌2 ...'양도세 오르고, 보유세 개편까지'

2018년 새해 부동산 규제…8.2대책·10.24 가계대책 올해 본격화

대출문턱 높아지고, 세금 늘어나고…"다주택자·투자수요 옥죈다"

지난해 12월 13일 정부서울청사에서 국토교통부, 기획재정부, 보건복지부, 행정안전부, 법무부 등 관계부처 합동으로 민간임대주택 등록촉진과 임차인 권리보호의 내용을 담고 있는 '임대주택등록 활성화 방안'을 발표했다.ⓒ데일리안

올해부터 다주택자들을 옥죄는 규제 정책들이 본격적으로 시행된다. 기존에 집을 보유한 다주택자들의 경우 집을 팔 때 내는 양도세 세율이 최고 62%까지 오른다. 하반기에는 가장 민감한 보유세 개편 논의도 본격화될 전망이다.

여기에 다음달부터 새 대출심사 기준이 적용돼 집을 사려는 이들은 대출 한도가 줄어든다. 신(新) DTI(총부채상환비율) 등 금융대출이 종전보다 강화돼 주택시장의 총 수요 감소가 불가피해 시장 급변이 예상된다.

◆양도세 중과 본격 시행…임대사업 등록 우회

오는 4월 1일부터 서울 전역과 경기 7개시, 세종시, 부산 7개구 등 조정대상지역에서 집을 팔 때 2주택자는 10%, 3주택자는 20%의 가산세율이 기본세율(6~42%)에서 중과된다.

또 현재 3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제되는 장기보유특별공제도 적용이 배제된다.

양도세 중과 대상 지역의 다주택자 소유 집은 약 85만 채로 추산된다. 이 중에 빚을 내 집을 산 이른바 갭 투자형 집주인들의 매물이 한꺼번에 나올 가능성이 점쳐지고 있다.

주택을 팔 의사가 없다면 임대사업자 등록을 생각할 수 있다. 수도권 내에 소재한 공시가격 6억원 이하 주택과 비수도권에 소재하는 공시가격 3억원 이하 주택은 4년 이상 단기 임대사업자로 등록할 수 있다. 전용 85㎡ 이하인 주택은 준공공(8년 이상) 임대사업자로 등록할 수 있다.

다만 임대사업자로 등록하려면 오는 3월 31일 전에 마치는 것이 유리하다. 이미 임대주택으로 등록해 임대하고 있거나 3월 31일까지 신규 등록할 때 5년간 임대하면 양도세 중과세 배제와 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다.

◆보유세 개편 추진…올 여름 윤곽

이자 부담이 없어 장기 보유가 가능한 자산가형 다주택자들은 버티기에 들어갈 거라는 전망도 있다. 그러나 정부가 그간 신중한 입장을 보였던 부동산 보유세 인상 방침을 공식화하면서 상황이 달라졌다.

정부는 지난달 27일 발표한 '2018년 경제정책방향'에서 "공평과세와 주거 안정을 위해 주택임대소득에 대한 과세를 적정화하고 다주택자 등에 대한 보유세 개편방안을 검토한다"고 밝혔다.

보유세 개편안은 올 여름쯤 윤곽이 나올 전망이다. 현재 주택 보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉘는데, 조세저항을 고려해 다주택자들의 종합부동산세 인상이 유력한 것으로 전망되고 있다.

현행 0.5%~2%인 누진세율을 조정하는 방법보다는 공정시장가액비율을 80%에서 상향하거나 시세의 60~70% 수준인 공시가격을 현실화하는 방법이 거론되고 있다.

민감임대 등록을 하지 않은 일부 다주택자들은 세금 부담을 우려해 처분에 나설 것으로 보인다. 주거 선호도가 높은 인기지역을 제외하고, 수도권 외곽이나 지방 보유주택의 우선 처분에 나설 것으로 점쳐진다.

지난해 10월 24일 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 김현미 국토교통부 장관, 최종구 금융위원장, 최흥식 금융감독원장, 윤면식 한국은행 부총재가 서울 세종대로 정부서울청사에서 정부의 가계부채 종합대책을 발표하고 있다. ⓒ데일리안 홍금표 기자

◆문턱 높아지는 대출…신 DTI, RTI, DSR 도입

다음달부터 신(新)DTI(총부채상환비율)가 도입돼, 주택 담보 대출을 여러 건 받기가 더 어려워진다. 금융권에 따르면 금융당국은 1월말까지 은행권을 중심으로 신 DTI 시행을 위한 감독규정 변경 예고에 들어간다.

현행 DTI는 신규 주담대 원리금에 기존 주담대 이자만 합산했지만 신 DTI는 기존 주담대 원리금을 모두 포함해 대출한도를 산정한다. 주택담보대출이 2건이면 2건의 원리금을, 3건이면 3건의 원리금을 모두 합쳐 계산하는 것이다.

특히 차주(借主)의 1년치 소득만 확인하던 기존 소득 방식에서 벗어나 최근 1년간 증빙소득을 확인한다. 단 도입 이후 신규 대출분부터 적용되며 기존 대출을 만기 연장하는 경우는 제외된다.

이미 서울지역 등은 투기과열지구 또는 투기지역으로 묶여 DTI한도가 30~40%로 축소된 상태다.

3월부터는 부동산 임대사업자들에 대한 대출도 까다로워진다. 임대사업자들은 대출을 신청할 때 이자상환비율(RTI)을 산출해 심사를 받아야 한다. RTI란 연간 임대 소득을 연간 이자 비용으로 나눈 값이다. 주택에 대해선 RTI 1.25배, 상가 등 비주택은 1.5배 이상이어야 대출받을 수 있다.

하반기에는 주택담보대출의 원리금 상환액에 다른 모든 부채까지 포함하는 총체적상환능력심사제(DSR)가 도입될 예정이다. DSR은 대출자가 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 말한다. 대출 가능 액수를 계산할 때 대출자가 가진 주택담보대출은 물론 신용대출, 한도대출(마이너스통장)의 원리금 상환액을 모두 포함한다. DTI보다 더 엄격한 기준이다.

◆재건축 초과이익화수제 부활 등 각종 제도 개선

재건축 시장에선 수차례 유예됐던 초과이익환수제가 부활한다. 이달 2일 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 단지부터는 개발로 인한 조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 넘을 경우 초과분에 대해 10~50%를 부담금으로 내야한다.

중도 매수자가 그동안의 상승분을 모두 부담하는 구조인 데다 헌법소원이 진행 중이어서 제도가 시행되더라도 논란이 여전할 전망이다.

◆중도금 보증 한도와 보증율 축소

2018년 1월부터 수도권과 광역시, 세종시 등에서 아파트 중도금 대출의 보증 한도가 기존 6억원에서 5억원으로 줄어든다. 기타 지방은 현행 3억원이 유지된다. 보증기관(주택도시보증공사, 주택금융공사)의 보증비율도 90%에서 80%로 축소된다.

기존 보증이 없는 수요자가 9억원짜리 주택에 당첨된 후 중도금 60%(5억4000만원)를 대출로 조달할 경우, 보증받을 수 있는 금액은 현재 4억8600만원에서 4억3200만원으로 줄어들게 된다.

앞서 정부는 제한이 없던 중도금 대출 보증 대상 주택을 지난해 7월 1일 입주자모집공고분부터 분양가격 9억원 이하로 묶었다. 1인당 받을 수 있는 총 보증 한도는 수도권 광역시 세종시 6억원, 지방 3억원으로 설정했다.

이에 서울 강남권처럼 분양가가 9억원을 초과하는 아파트는 중도금 대출 보증을 받지 못해 분양하는 건설사가 연대보증을 하거나 수요자 개인 신용으로 대출을 받아야 했다.

그러나 이 조치에도 시장 과열이 진정되지 않자 10월 일부터는 1명당 4건(주택도시보증공사 2건, 주택금융공사 2건)까지 허용하던 보증건수를 2건으로 축소했고, 대출금액 전액 보증을 90% 보증으로 바꿨다.

◆분양권 전매시 양도소득세 강화

이달부터 서울 등 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%가 일괄 적용한다. 1억원의 차익을 거두면 5000만원을 세금으로 내야 하는 셈이다. 종전엔 보유 기간에 따라 1년 미만은 50%, 1~2년은 40%, 2년 이상은 6~40%의 양도세율이 적용됐다.

◆오피스텔 전매제한·거주자우선분양 적용지역 확대

올해 1월부터 300실 이상 오피스텔을 분양할 때 인터넷 접수가 의무화된다. 그간 견본주택에서 현장접수를 받는 과정에서 발생했던 청약 신청자들의 불편과 '줄세우기' 등 의도적인 과장광고 등의 피해가 줄어들 것으로 기대된다. 국토부는 제도 도입 초기인 만큼 시장 저항 등을 감안해 우선 300실 이상부터 적용한다는 방침이다.

또 그동안 수도권 투기지역과 투기과열지구에 한정됐던 오피스텔 분양권 전매제한, 소유권 이전 등기시가 이달 25일부터 조정대상지역으로 확대된다. 지역 거주자에게 공급물량의 20%를 우선 분양하는 할당제도 또한 확대 적용된다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "올해 다주택자 및 투기수요를 옥죄는 전방위적인 규제가 시행됨에 따라 조정현상은 불가피할 것"이라면서 "부동산 자금의 총량이 줄어들면서 매매거래가 둔화되는 등 시장이 전반적으로 하향 안정세를 보일 것"이라고 내다봤다.