부동산 규제에도 서울 집값은 고공행진…상승 폭은 소폭 둔화

5월 ‘다주택자 양도세 중과’ 연일 예고 속 오름세 지속

상승 폭 감소 속 관악·강서 등은↑…분양 단지도 흥행

"토허제로 나올 매물 적어…서울 집값 상승 이어질 듯"

서울 아파트 단지 전경. ⓒ데일리안 홍금표 기자

정부가 지난해 연이어 주택시장 규제를 내놓았지만 서울 집값 오름세는 지속되고 있다. 전반적인 상승 폭은 소폭 둔화됐지만 오르는 지역도 나오는 등 상승 압박은 여전하다.

주택 시장 불확실성이 커지면서 안전한 자산으로 꼽히는 서울 주택에 대한 수요가 늘어난 영향으로 풀이된다. 정부가 오는 5월 9일 이후 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료하기로 했지만 서울 주택의 인기는 이어질 전망이다.

5일 한국부동산원이 발표한 '2월 1주(2일 기준) 주간 아파트가격 동향'에 따르면 서울 아파트값은 전주 대비 0.27% 올랐다. 지난해 2월 첫주(3일)부터 상승 전환해서 52주째 연속 상승으로 1년 가까이 오름세가 이어지고 있다. 다만 전주(0.31%) 대비 상승 폭은 축소됐다.

1년 사이 정부는 6·27 대책과 9·7 대책, 10·15 대책을 발표하며 수요를 억제했다. 주택담보대출 한도가 6억원으로 줄었고 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶였다. 1주택자의 전세대출 이자상환분이 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영되는 등 전세대출을 받기도 어려워졌다.

강해지는 규제 속 서울 아파트 값 상승세는 이어지고 있다. 오히려 강남권에 이어 서울 외곽까지 매수세가 번지며 지역간 집값 격차가 줄어들고 있다. 부동산원 주간 통계 기준으로 서초(0.27→0.21%)·송파(0.31→0.18%)·강동(0.39→0.29%) 등은 가격 상승 폭이 줄었지만 관악(0.55→0.57%)과 강서(0.37→0.40%) 등은 오름 폭이 커졌다.

업계에서는 정부의 규제 속 서울 아파트 매수 심리가 더 커진 것으로 보고 있다. 직주 근접성이 좋고 교통·생활 인프라 등 주거 여건이 이미 갖춰진 만큼 불확실한 시장 환경 속 가치가 커지고 있기 때문이다.

분양시장에서도 서울 아파트가 인기를 끌고 있다. 서울이 규제 지역으로 묶이면서 중도금 대출 한도가 줄었고 실거주 의무가 생겼지만 여전히 분양 단지마다 많은 수요가 몰렸다.

실제로 지난해 11월 청약에 나선 '반포 래미안 트리니원'은 1순위 청약에서 230가구 모집에 5만4631명이 몰리며 평균 237.5대 1의 경쟁률을 기록했다.

이어 지난해 12월 공급된 강남구 '역삼 센트럴 자이' 역시 44가구 모집에 2만1432명이 청약해 평균 487대 1의 경쟁률을 나타냈다. 강북권 단지인 중랑구 '상봉센트럴아이파크'도 지난해 9월 일반분 결과 미분양이 나왔지만 최근 모든 가구가 계약을 마쳤다.

서울 분양시장 훈풍은 한동안 이어질 전망이다. 주택산업연구원(주산연)의 '2월 아파트분양전망지수'에 따르면 서울 분양전망지수는 1월 97.1에서 111.9로 14.8포인트(p) 올랐다.

분양전망지수는 100을 기준으로 시장을 전망하는 지수로 100보다 높을수록 분양시장에 긍정적 전망이 우세하다는 뜻이고 100보다 낮으면 그 반대를 의미한다. 서울 뿐만 아니라 수도권(89.2→104.8)도 분양 시장 훈풍이 불고 있다.

주산연 관계자는 "주요 지역의 매물 잠김 현상과 전세가격 상승 등으로 주택가격 상승 흐름이 수도권 외곽 지역까지 확대되면서 분양시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 기대감이 반영된 결과로 풀이된다"고 진단했다.

정부는 5월 9월 이후 다주택자 양도세 중과 유예를 종료할 예정이다. 양도세 중과가 시행되면 6~45%의 양도세 기본세율에 2주택자는 20%p, 3주택자 이상은 30%p 이상 가산세율이 붙는다. 전문가들은 양도세 중과가 시행되더라도 서울 주택시장 상승세는 이어질 것으로 진단했다.

업계 한 전문가는 "서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶여 있다 보니 양도세 중과 전부터 나올 수 있는 매물이 적은 편"면서 "양도세 중과 유예가 끝나더라도 시장 분위기는 크게 바뀌지 않을 것"이라고 내다봤다.