대출·세제 옥죄기…실수요자, 비규제지역 이동 빨라지나

구리·오산 등 인접 반사이익 기대

서울 아파트 단지. ⓒ 뉴시스

정부가 지난 15일 발표한 고강도 부동산 규제 이후, 수도권 비규제 지역이 반사이익을 얻을 것으로 전망된다.

서울 전역과 경기 일부 지역은 대출 축소와 세금 강화 등 규제로 거래가 위축될 것으로 보이는 반면, 규제를 피한 서울 인접 지역이나 저평가 지역에는 실수요자의 관심이 집중되며 수혜가 기대된다.

19일 국토교통부는 '주택시장 안정화 방안'의 일환으로 서울 25개 전 자치구와 경기 과천, 성남(분당·수정·중원), 하남, 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안구, 용인 수지구, 광명, 의왕 등 총 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구, 토지거래허가구역(토허제)으로 추가 지정했다.

이번 대책에는 주택담보대출(LTV) 제한과 세제, 전매, 실거주의무 등 다양한 규제가 포함됐다. 무주택자와 기존주택 처분 조건부 1주택자는 LTV가 40%로 제한되며, 다주택자는 대출이 전면 금지된다.

조정대상지역 내 신규 취득 주택은 2년 내 전입 의무가 부과되며, 양도세 비과세 요건은 '보유 2년+거주 2년'으로 강화됐다. 다주택자에게는 취득세·양도세 중과와 장기보유특별공제 배제 등 전방위적 규제가 적용됐고, 토허제 지정으로 2년 실거주 의무 부여 및 토지거래허가 의무가 부여됐다.

고강도 규제로 인해 수도권 내 규제지역 부동산 시장은 일시적인 관망세에 들어간 분위기다.

앞으로 서울과 인접한 구리·오산·김포·남양주·부천·화성 등 비규제 지역은 실수요자 중심의 수요가 유입되며 강세를 보일 것으로 예상된다.

국토부 실거래가 공개시스템에 따르면, 경기도 구리시 'e편한세상인창어반포레'는 10월 전용 84㎡가 11억7800만원, 전용 59㎡가 9억원에 거래되며 최고가를 경신했다. 특히 대책 발표 이후 구리시 '힐스테이트구리역' 전용 84㎡의 호가는 13억원까지 상승한 것으로 나타났다.

같은 달 화성시 산척동 '중흥S-클래스에듀하이' 전용 84㎡는 7억1800만원에 거래돼 직전 신고가(7억원 미만) 대비 약 2800만원 상승했다. 봉담읍 '중흥S-클래스에듀파크' 전용 84㎡ 역시 6억2500만원에 거래되며 기존 최고가를 다시 썼다.

한 부동산 전문가는 "서울 및 주요 지역의 대출 여건이 급격히 나빠지면서 자금 여력이 부족한 실수요자들이 서울 인접의 비규제 지역으로 시선을 돌리고 있다"며 "이러한 흐름은 가격 상승과 거래량 증가로 이어질 수 있다"고 설명했다.

포스코이앤씨는 이달 경기도 오산 세교2지구 M1블록에서 '더샵 오산역아크시티'를 공급할 예정이다. 단지는 지하 4층~지상 44층, 7개 동, 전용 84~104㎡ 아파트 897가구와 전용 84㎡ 오피스텔 90실로 구성된다. 이중 아파트 897가구를 공급한다.

단지는 공공지원민간임대주택으로 공급돼 청약 통장이 없어도 청약 접수가 가능하며, 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 각종 세금 부담에서 자유롭다. 임대기간 종료 후에는 분양 전환이 가능해 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회도 제공한다.

GS건설은 10월 경기도 안양시 만안구 안양동 일원에서 상록지구 재개발을 통해 '안양자이 헤리티온'을 분양할 예정이다.

이 단지는 지하 5층~지상 최고 29층, 17개 동, 총 1716가구 규모의 대단지다. 이 중 조합원 및 임대물량 등을 제외한 전용면적 49~101㎡ 639가구가 일반분양 물량이다.

대우건설은 11월 경기도 김포시 풍무역세권 도시개발사업 B3블록에서 '풍무역 푸르지오 더 마크'를 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 29층, 12개 동, 전용면적 74·84㎡ 총 1524가구 규모로 조성된다.