규제에 막힌 재건축, 리모델링으로?”…정비사업 방향성 ‘고심’

대출 규제 여파…재건축 넘어 리모델링 단지까지

재건축·리모델링 ‘동행’으로 주택 공급 촉진

“규제 완화하고 균형 잡힌 제도 마련해야”

ⓒ데일리안 홍금표 기자

6·27 대출 규제가 재개발·재건축 사업의 발목을 잡는다는 지적이 나오고 있는 가운데 리모델링에 대해서도 신속한 사업 추진을 저해하는 요인으로 인식되고 있다.

도심 내 주택 공급을 원활히 추진하기 위해선 재건축·재개발을 비롯해 리모델링에 대한 규제 개선책 마련이 필요하다는 목소리가 나온다.

17일 한국리모델링협회에 따르면 전국에서 약 12만가구에 이르는 153개 단지에서 리모델링을 추진 중으로 수도권 단지가 대부분이다.

서울에선 용산구 이촌동 현대아파트가 2027년 2월 준공을 목표로 공사를 진행 중이고 리모델링 최대어로 꼽히는 동작구 사당동 이수 극동·우성2·3단지 아파트 리모델링 조합은 지난 5월 포스코이앤씨를 시공사로 선정하는 등 리모델링 사업이 속속 진행되고 있다.

하지만 지난달 28일부터 갑작스럽게 시행된 대출 규제 여파로 수도권 재건축·재개발 사업뿐 아니라 리모델링 사업의 속도가 느려질 것이란 전망이 나온다.

정부는 수도권 주택을 대상으로 주택담보대출 최대 한도를 6억원으로 제한했는데 이를 정비사업의 이주비·잔금 등 대출에도 동일하게 적용하기로 하면서다.

이에 따라 이주를 앞둔 정비사업 단지에선 대출을 통해 충당할 수 있는 기본 이주비가 6억원까지로 제한되며 전셋집 구하기가 어려워졌다는 불만이 나온다.

준공을 앞두고 잔금을 치러야 하는 수분양자들도 마찬가지다. 기존엔 세입자를 구해 마련한 전세보증금으로 잔금을 납부하는 것이 가능했는데 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되면서 수분양자들이 잔금을 치를 때 전세대출을 이용하는 세입자를 받기 어려워졌다.

이에 리모델링의 경우 당장 이주나 입주를 앞둔 단지가 없어 대출 규제로 인한 영향이 나타나진 않겠지만 향후 입주나 이주가 가시화되는 단지가 나오는 시점에 그 여파가 고스란히 나타날 것이란 우려가 나온다.

서울의 한 리모델링 조합장은 “규제 시행 후 대출에 대한 문의가 조합에도 종종 들어오고 있다”며 “리모델링 추진 단지가 재건축만큼 많지는 않아 규제로 인한 문제가 당장 가시화되지는 않겠지만 내후년 준공 단지가 있기 때문에 내년 하반기 쯤부터 대출 규제 여파가 나타날 것 같다”고 설명했다.

리모델링 업계에서는 대출 규제를 비롯해 사업 추진을 가로막는 규제를 완화하고 재건축과 리모델링 간의 균형 잡힌 정비사업 관련 제도가 자리 잡아야 한다는 목소리가 나온다.

리모델링도 주택법에 따르면 기존 가구수의 15% 범위 내에서 신규주택을 공급할 수 있기 때문이다.

특히 리모델링과 재건축이 그동안 일관되지 않은 정책으로 인해 혼란을 야기했던 측면이 있었던 만큼 전반적인 제도 개선이 필요하다는 설명이다.

그동안 재건축 규제가 완화될 때마다 기존 리모델링을 추진하던 단지들 내에서는 재건축 선회 움직임이 포착되는 등 조합 내 갈등으로 사업이 지연되는 사례들도 다수 발생한 바 있다.

또 다른 리모델링 조합 관계자는 “재건축과 리모델링은 단지 별로 추진할 수 있는 여건이 다르다”며 “예컨대 재건축을 하고 싶다고 해도 용적률이 일정 수준을 넘어서는 단지는 재건축이 불가능하다”고 말했다.

이와 관련해 신동우 한국리모델링융합학회 회장은 “그동안 재건축 가능 여부와 관계없이, 재건축을 장려하는 분위기로 많은 조합들이 갈등을 겪었다”며 “재건축과 리모델링은 각각 고유의 역할이 있다”고 주장했다.

그러면서 “오히려 리모델링과 재건축이 주택공급 측면에서 각각의 역할을 할 수 있도록 정책이 마련되지 않음으로써 도심 내 공급이 원활하지 않은 부분이 있었다”며 “서울이나 1기 신도시 등 도심에서 재건축과 함께 리모델링이 활용될 수 있는 방안을 고려해 정책과 규제를 전반적으로 개선할 수 있는 틀을 세워야할 것”이라고 덧붙였다.