초강력 부동산 대출 규제에 대한 논란

이재명정부의 첫 부동산대책으로 강력한 대출규제정책을 발표하였다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

이재명정부의 첫 부동산대책으로 강력한 대출규제정책을 발표하였다. 6월 28일부터 수도권에서 유주택자는 주택담보대출 금지, 무주택자라도 한도가 6억원 이내, 수도권에서 주택담보대출을 받으면 반드시 6개월 이내 전입, 전세를 낀 매매 목적의 조건부 전세대출 전면 금지, 정책성 대출인 디딤돌대출(일반) 한도 2억원으로 축소 등의 대책이다.

집권초기에 부동산시장이 불안해 지면서 선제적 대응을 한 것으로 보인다. 물론 이 대통령은 대선 과정에서 과거와 달리 ‘세금으로 집값을 잡지 않겠다’고 천명하였다. 즉, 규제를 통한 집값 안정, 수요억제를 통한 시장개입보다는 공급의 확대를 통하여 시장의 안정을 도모하겠다고 밝혔다.

그런데 최근 서울과 경기도를 중심으로 아파트 가격이 가파르게 상승하면서 시장 중시 정책 보다는 규제카드를 꺼내 들었다. 이는 단기적으로 거래절벽이라는 현상이 나타나고, 시장안정이라는 착시효과는 나타나겠지만 중·장기적인 효과에 대해서는 의문이다.

왜냐하면 토지거래허가구역의 지정으로 강남 3구의 집값을 잡지 못했고, 과거의 가계대출 규제의 효과도 지속되지 못한 것이 현실이다. 결국 규제를 하게 되면 규제의 역설로 인한 부작용이 발생한다는 것이다.

역사를 통해서도 알 수 있다. 대표적인 사례로 소개되는 것이 코브라 현상이다. 영국 식민지 시절 인도에서 코브라로 인한 인명피해가 늘자 식민지 정부는 코브라를 잡으면 포상금을 지급하도록 했다.

그 결과 코브라는 줄어들었지만 동시에 포상금을 받기 위해 코브라를 사육하는 농가들이 증가해 포상금이 급증하는 부작용이 발생했다. 이에 포상금 지급을 폐지하니 이번엔 농가들이 사육한 코브라를 방사해 다시 코브라가 증가했다.

앞서 우리나라도 비정규직 지원대책이 비정규직을 양산했고 시간강사 우대정책이 시간강사 해고사태로 이어졌다. 부동산 대책도 언제나 부작용이나 풍선효과 등이 나타난다. 이러한 부작용들을 고려한 대출규제 카드였으면 하는 아쉬움이 있다.

첫째, 불평등의 문제이다. 현금부자만이 내 집을 마련할 수 있고, 현금이 부족한 무주택자나 실수요자는 내 집을 마련하지 못하는 상황이 되고 있다. 따라서 무주택자나 실수요자에 대한 예외규정이나 배려가 필요하다.

또한, 일각에서 제기되고 있는 내국인과 외국인의 차별이다. 외국인은 자국의 금융기관을 통하여 대출을 받을 수 있고, 대출금으로 국내의 부동산을 매수 할 수 있다는 것이다. 이에 대한 방지책도 함께 마련되었으면 하는 아쉬움이 있다.

둘째, 공급이 감소하는 문제가 발생한다. 도심에 아파트를 공급할 수 있는 재건축·재개발의 위축으로 공급이 급감할 수 있다.

특히, 주택담보대출 전환 이전의 이주비나 중도금이 대출 시점부터 주담대와 동일하게 6억원의 대출 제한규정이 적용되면 조합원들은 상당한 부담을 가지게 되고, 사업의 지연으로 이어져 공급축소로 이어진다. 이에 대한 해결책이 필요하다.

셋째, 서민들의 금융조달비용이 증가하는 부작용이 있다. 제1·2금융권에서 대출을 받지 못하는 서민들은 저축은행, 사채 등의 수단으로 자금을 조달하게 된다. 이는 융조달비용의 증가로 이어진다. 특히, 온라인투자연계금융업체는 '온투업법'상 상대적으로 느슨한 규제만 받는다.

실제로 온투업계는 28일부터 시행 중인 '6.27 부동산 대출 규제'와 3단계 스트레스 DSR을 모두 우회할 수 있는 대출처로 홍보하고 있다. 그런데 온라인투자연계금융업계의 이자는 제1·2금융권 이자보다 높기 때문에 서민들의 부담이 가중되는 문제가 발생한다.

넷째, 임대차시장의 불안을 가중시킬 수 있다. 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되면서 전세주택의 공급이 감소하게 되면 전세가격의 상승을 가져오게 되고, 전세시장에 진입하지 못하는 임차인은 월세시장으로 이동하게 된다.

이는 월세시장의 수요증가로 이어지고, 월세시장이 상승하게 된다. 결국 저소득층의 주거비용 증가로 이어져 서민들이 가장 고통을 받는 악순환이 이어지는 부작용이 나타난다.

부동산대책은 부동산시장의 불안 원인을 먼저 파악하고, 처방을 하여야 한다. 이러한 부작용이나 정책의 효과를 고려하지 않은 정책은 규제의 역설로 인한 역기능이 나타난다. 따라서 아파트 가격상승이라는 현상보다는 부동산시장의 종합적인 측면을 고려한 대책을 기대해 본다.