가계대출 늘리는 원인으로 지목된 이것…"주택 정책대출, DSR 규제 적용해야"

보금자리론 등 주택 정책금융의 과도한 공급이 가계대출 증가와 주택가격 상승의 원인일 수 있다는 지적이 나왔다. ⓒ한국은행

보금자리론 등 주택 정책금융의 과도한 공급이 가계대출 증가와 주택가격 상승의 원인일 수 있다는 지적이 나왔다.

이에 가계부채 관리 기조와 상충되지 않도록 적정 공급 규모를 정하고, 정책금융 상품에 대해서도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용해야 한다는 조언이다.

25일 한국은행 금융안정국이 발표한 '2025년 상반기 금융안정보고서'에 따르면 지난해 말 기준 가계에 대한 주택 정책금융 잔액은 정책대출과 공적보증이 각각 315조6000억원, 598조8000억원이다.

정책대출은 주택담보대출이 75.9%를 차지하고, 전세대출도 24.1%로 비중이 꾸준히 상승하고 있다.

전체 가계신용 대비 정책대출의 비중도 늘었다. 지난해 말 가계신용 대비 정책대출의 비중은 16.4%로 지난 2015년 말 9.0%에 비해 2배 가까이 늘었다.

전체 주택 관련 대출 대비 비중도 같은 기간 동안 16.9%에서 28.1%로 늘었다.

그동안 우리나라 주택 정책금융은 가계에 대한 대출과 보증을 중심으로 규모가 확대돼 왔다. 저소득층을 중심으로 가계의 주거 안정을 지원하기 위해서다.

이처럼 주택 정책금융의 공급이 늘어나면 가계대출 관리에 어려움을 초래할 가능성이 있다. 특히 정책대출이 DSR 규제 적용대상에서 제외돼 있어서다.

정책대출은 DSR 규제 적용에서 제외되고, 소득 대비 주택담보대출 위주로 원리금 상환액을 평가하는 DTI의 적용을 받는다.

한은이 시나리오 분석을 한 결과 정책대출에 DSR 규제를 적용하면 전체 가계대출 잔액에서 DSR 규제가 적용되는 비중이 5.6%p 늘어난다. 가계부채 대응을 위한 정책 효과가 제고된다는 분석이다.

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실제 2018~2019년 중 전세 정책금융 공급 확대는 2020~2021년 전세가격 상승에 영향을 미쳤다. 지난 2023년에도 주택 정책금융이 확대되면서 주택매매가격 상승으로 이어졌다고 설명했다.

정책금융 공급이 과도할 경우도 정부의 재정부담 증가나 주택담보대출 시장의 경쟁 심화로 이어질 수 있다고 우려했다.

실제 2022년 8월 정책대출인 50년 만기 보금자리론이 출시되면서 은행들은 미래 소득 흐름을 고려하면 상환능력이 충분치 않은 차주에 대해서도 50년 만기 주담대를 경쟁적으로 취급했다.

이에 정책대출에도 DSR 적용 범위를 단계적으로 확대해 리스크를 줄여나가면서 정책효과를 도모해야 한다는 주장이다.

장정수 금융안정국장은 이날 설명회에서 "부동산 가격은 주택시장과 관련한 여건, 기대, 대책, 거시안전성 정책 등 모든 것으로부터 영향을 받지만 특히 안정적인 공급이 필수적"이라며 "결국 부동산 가격 상승의 원인은 기대 심리로 분석된다"고 짚었다.

그러면서 "정책금융 공급 과정에서 수반될 수 있는 리스크를 축소하기 위해 정책금융 운용방식을 보완해 나갈 필요가 있다"며 "금융 접근성이 낮은 차주를 지원하는 정책금융의 취지가 훼손되지 않도록 일부 저소득 차주 등에 대해서는 배려가 필요하다"고 말했다.