‘은퇴로망’ 상가투자, 고 or 스톱?…세법 개정안 등 악재 이어져

공실률↑·임대료↓·보유세 인상·양도세 부과 등 걸림돌 많아

저성장 저금리 속 마땅한 대안 없어…“투자수요 꾸준할 것”

공실률↑·임대료↓·보유세 인상·양도세 부과 등 걸림돌 많아
저성장 저금리 속 마땅한 대안 없어…“투자수요 꾸준할 것”

상가투자 시장에 빨간불이 켜졌지만 중장기적 관점에서 투자수요는 계속 이어질 전망이다. 사진은 서울 전경. ⓒ게티이미지뱅크

고령 은퇴자들의 로망인 상가투자 시장에 빨간불이 켜졌지만 중장기적인 측면에선 투자수요가 꾸준히 유지될 것으로 보인다. 저성장 저금리 기조 속에서 수익형 부동산 투자보다 더 나은 투자처를 찾긴 쉽지 않기 때문이다.

6일 한국감정원 통계에 따르면 올해 2분기 전국 상가는 전분기 대비 공실은 늘고 임대료는 낮아진 것으로 나타났다.

공실률의 경우 중대형상가는 11.5%, 소규모상가는 5.5%로 전분기보다 각각 0.1%포인트, 0.3%포인트 늘어났다.

임대료는 내려갔다. 중대형상가는 0.06%, 소규모상가는 0.17%, 집합상가는 0.25% 하락했다.

공실과 임대료만이 문제가 아니다. 앞서 대폭 상향조정된 공시지가로 인해 보유세가 오르면서 상가 소유자들의 고정비용 부담이 늘어났다. 올해 서울의 개별공시지가는 12.35% 인상되면서 10년 만에 최고 상승률을 기록했다.

여기에 엎친 데 덮친 격으로 그동안 비과세 혜택이 주어졌던 상가주택에 양도세가 과세된다.

기획재정부가 지난달 25일 발표한 ‘2019년 세법 개정안’에 따르면 9억원을 넘는 상가주택의 경우 1가구1주택이라고 해도 주택에만 1주택자 비과세와 장기보유특별공제 혜택을 주고, 상가에는 양도세를 부과하기로 했다.

현재 상가주택은 주택의 면적이 상가보다 클 경우 전체가 주택으로 간주돼 1가구1주택 비과세 혜택과 최대 80%의 장기보유특별공제까지 받을 수 있다.

이처럼 보유세에 양도세까지 전 단계에 걸쳐 세금이 늘어나게 되면서 관련 업계에서는 양도세가 부과되는 2022년 이전까지 상가주택 매물이 쏟아질 것이라는 전망을 내놨다.

하지만 실제 시장에서는 일부 움직임은 있겠지만 큰 변화는 없을 것으로 보인다.

상가주택의 경우 은퇴한 고령인구가 고정적이고 안정적인 수입을 위한 투자로 접근하는 경우가 대부분이기 때문에 쉽게 매도 결정을 내리기 쉽지 않을 것이라는 게 그 이유다.

또한 저금리 저성장 시대 속에서 정부가 부동산 시장을 전방위적으로 옥죄고 있어 상가 수입 확보 외에 뾰족한 대안도 없다는 것이다.

실제 마포구에 한 3층 상가주택 소유자 A씨는 “은퇴 후 마련한 상가주택에 1~2층은 상가임대를 주고 맨 위층인 3층은 우리 가족이 살고 있다”며 “보유세 인상에 양도세까지 부과된다고 해서 부담이 되긴 하지만 이것 말곤 다른 수입원이 없어 지금 상황을 그대로 유지할 생각이다”고 말했다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “일부 다른 부동산 상품으로 갈아탈 생각이 있었던 사람들은 상가 처분을 서두를 순 있을 것”이라며 “다만 상가주택 소유자 대부분은 상가 하나를 두고 상층부에 거주하면서 저층 상가에서 나오는 임대료로 상활비를 조달하기 때문에 매물을 내놓는 움직임은 일부에 그칠 것이라고 본다”고 상황을 진단했다.

그는 이어 “현재 상가투자 조건이 과거보다 불리해졌지만 다른 부동산 상품과 비교해 상가투자의 매력이 사라진 것은 아니다”며 “지금은 고성장 시대도 아니고 추가 금리인하도 예상되는 상황에서 중산층 이상 은퇴자들의 로망인 상가투자는 꾸준할 전망이다”고 덧붙였다.