서울 재건축 37%, 전고점 회복…“금리인하, 수요 자극 쉽지 않아”

최근 서울 고가아파트의 거래가 늘어나면서 집값 상승 조짐이 감지되고 있다. 이를 두고 집값이 바닥을 친 것인지, 일시적 반등인 것인지에 대한 의견이 분분하다.

실제로 4월 중순 이후 강남권을 중심으로 아파트 매매 거래량이 늘어나고, 대치동 은마아파트와 잠실동 주공5단지 등의 재건축 아파트값이 규제 전 고점을 회복한 것으로 나타났다.

22일 국토교통부 아파트 매매 실거래가에 따르면 최근 서울 재건축 491개 단지 가운데 37%인 184개 단지가 지난해 9·13대책 발표 직전 수준의 아파트 가격을 회복한 것으로 조사됐다. 평균 10곳 중 3.7곳이 전 고점을 100% 넘긴 셈이다. 나머지 6.3곳은 9·13대책 발표 직전 가격으로 회복하지 못했다.

또 3~5월까지 고가아파트의 거래비중은 전체 거래의 45%를 차지하며 실거래 평균가격을 끌어올렸다. 6억원 이하의 거래비중은 1~2월까지 평균 65%를 넘겼지만, 3월부터는 점차 내려가면서 51% 초반까지 낮아졌다. 하지만 지난달 다시 고가아파트 거래량이 줄어들면서 6억원 미만 아파트의 거래비중이 60%대를 회복했다.

고가아파트 거래비중이 늘어나면서 거래평균가격도 3월 기점으로 7억원을 넘겼다. 서울 아파트 평균 실거래가격은 1월 6억1805만원, 2월 6억2878만원, 3월 7억342만원, 4월 7억5198만원까지 올랐으며, 6월부터는 1~2월 수준인 6억3000만원으로 내려가기도 했다.

전문가들은 최근의 서울 강남을 중심으로 한 집값 상승이 ‘집값 대세’로 이어지기는 어려울 것으로 보고 있다. 다만 현금 자금력을 갖춘 대기수요가 고가아파트를 저가 매수 기회로 삼을 수는 있다고 분석했다.

한진 KB부동산 리브온 연구위원은 “서울 전역으로 시장 분위기가 전환되기에는 수요가 한정적이고, 전 방위적인 다주택자에 대한 세금 및 대출 규제로 인해 거래가 쉽지 않다”면서 “전날 금리가 인하됐으나, 기존의 대출 규제와 함께 정부가 추가 대책을 검토하겠다는 경고 메시지를 내놓으면서 매수 관망세는 이어질 것으로 보인다”고 전망했다.

윤지해 부동산114 수석연구원도 “정부의 민간택지 분양가상한제 적용이 코앞에 다가오면서 서울 재건축 아파트값 상승폭이 전주 대비 절반가량 줄었다”며 “최근 서울 집값 상승세를 강남권 재건축 단지들이 이끈 점을 고려하면, 분양가상한제 적용이 가장 유력한 강남권 노후 아파트를 중심으로 추가 상승에 제동이 걸릴 전망”이라고 설명했다.

그는 “금리 인하로 부동산 시장에 시중 유휴 자금이 유입될 것이라는 기대감이 있지만, 정부의 강력한 대출규제가 여전하고 민간택지 분양가상한제 도입까지 임박한 상황이어서 금리 인하만으로 수요자를 자극하기는 쉽지 않을 것”이라며 “분양가상한제 도입을 앞두고 서울 재건축 단지의 상승폭이 크게 축소되는 움직임도 나타나고 있다”고 덧붙였다.