상가가 들어오면 사람들이 몰려온다

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    최종편집시간 : 2019년 05월 26일 17:08:24
    상가가 들어오면 사람들이 몰려온다
    부동산 투자를 할 때 , 학교가 가깝고 역세권에 위치한 부동산이라면 투자해도 좋다. 또한 병원이 들어설 곳, 대형 마트 등 상가가 가까운 곳도 좋은 투자처다.
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    등록 : 2019-05-03 06:00
    순길 (주) 마이베스트부동산자산관리 대표
    ▲ ⓒ데일리안


    대형 쇼핑몰 근처 아파트를 노려라

    부동산 투자를 할 때 , 학교가 가깝고 역세권에 위치한 부동산이라면 투자해도 좋다. 또한 병원이 들어설 곳, 대형 마트 등 상가가 가까운 곳도 좋은 투자처다.

    백화점이나, 대형쇼핑몰, 재래시장 등 대형 할인 마트는 전체 부동산에 긍정적인 영향을 미친다. 생활이 편리해지고, 사람들이 모이는 곳이므로 주변 상권도 활기를 띠기 때문이다.

    특히 인근 아파트에 지대한 영향을 끼친다. 일례로 경기도 고양시 삼송동 삼송역 인근아파트도 고양스타필드의 입점으로 은평구 롯데몰의 입점으로 은평뉴타운 부동산 가격도 상승하였다.

    대형 복합 건물도 주변 부동산 가격에 영향을 미친다. 부동산 업계에서 통용되는 공식에 의하면, 연면적 3만 3천㎡ 이상의 대형 빌딩이 완공되면 상주인구의 1.5배에 이르는 방문객이 생기고, 상주인구의 3배쯤 되는 유동 인구가 주변 상가를 이용한다.

    이 공식대로라면, 강남역 삼성타운 주변 유동 인구는 7만 4천∼11만명 (상주인구 1만 2천~2만 명)이라는 계산이 나온다. 엄청난 숫자다. 이렇듯 대형 복합 건물이나 쇼핑몰이 들어서면 유동 인구가 크게 늘고, 이는 부동산 시장의 큰 호재다. 인근 지역 전체의 가치가 상승하는 것이다.

    게다가 유통 업체들은 교통, 배후 수요, 미래 가치 등을 충분히 따져 검증된 곳에만 대형 사업지를 조성하기 때문에 그런 곳은 최고의 입지라고 할 수 있다.

    따라서 잠실 제2롯데월드나 삼성동 한국전력 부지에 관심을 가져볼 만하다. 이 지역에 대형 쇼핑 시설이 들어설 경우 주변 부동산에 긍정적인 영향을 미칠 것이다.

    이처럼 파급 효과가 크다보니 각 지자체에서도 대형 쇼핑 시설을 유치하기 위해 노력하고 있다. 일단 세수가 늘고, 나아가 타 지역 거주자들까지 찾는 지역의 랜드마크로 발전할 가능성이 높기 때문이다.

    그러니 대형 쇼핑 시설이 들어설 곳 인근에 분양하는 아파트를 노려보자. 단, 대규모 사업일수록 원활한 사업 진행이 어려울 수 있다는 점은 반드시 염두에 두어야 한다.

    상가 투자에 성공하려면

    그렇다면 상가 근처 아파트가 아니라 상가에 직접 투자해 보는 것은 어떨까? 상가는 시세차익이 아니라 임대 수익을 목적으로 하는 수익형 부동산의 대표 주자다. 상가는 상업 용지에 허가만 받으면 얼마든지 고층으로 지을 수 있다. 그래서 부동산 경기가 과열되면 건축업자들이 앞 다투어 상가 분양에 나서고, 부동산 경기가 꺾이는 시점부터는 공급 과잉으로 물량이 넘쳐나 가격이 하락한다.

    그러나 공급이 제한된 곳, 즉 독점적 지위를 가진 곳이라면 미래 가치는 충분하다. 상가는 입지에 따라 향후 보유 가치나 임대 수익에 큰 차이가 날 수밖에 없다. 상권이 활성화된 곳이라면 안정적인 임대 수익은 물론 상가 자체의 가격이 오를 가능성도 높다.

    반면 입지가 좋지 않으면 장사가 잘 되지 않아 임차인이 자주 바뀌거나 임대료 연체가 발생할 수 있다. 또한 공실 후 새로운 임차인을 빠르게 확보하지 못하면 관리비 등 기타 부대비용도 수시로 발생한다.

    그렇다면 구체적으로 어떤 상가가 투자하기 좋은 곳일까?

    (1) 사거리 대로변과 상가가 밀집된 이면도로변

    결론부터 말하면 사거리 대로변이 최고다. 지역에는 중심이 되는 큰길이 있고 그 길을 중심으로 건물들이 늘어서 있다. 몇 개의 중심 대로를 점찍은 후 그 대로변의 상가들을 물색해 나가라.

    그러나 이면도로가 더 좋은 경우도 있다. 보통 이면도로변은 대로변보다 투자 가치가 떨어지지만, 상가가 밀집되어 있다면 이야기가 달라진다. 명동이 좋은 예다.

    단, 대로변이든 이면도로변이든 건물 앞의 메인 도로가 가파른 경사지라면 투자 가치가 떨어진다는 점을 주의해야 한다. 경사가 가파른 곳은 사람이든 차든 통행이 힘들고 주차도 쉽지 않기 때문이다.

    대로변은 주간 상권이다. 그래서 은행·학원·병원 등이 적합하고, 이면도로변은 야간 상권이라 음식점, 술집, 노래방 등 유흥 시설이나 의류점 등이 적합하다. 상권이 활성화되어 가고 있고 입지에 맞는 업종이 입점해 있는 상가가 좋다.

    (2) 근린 상가

    근린 상가는 갈수록 대형화되고 전문화되는 추세다. 도심에서는 역세권이나 대로변, 사무실 밀집 지역, 대학가 근린 상가가 각광받고 있고, 신도시는 아파트 단지가 밀집된 지역의 근린 상가가 각광받는다. 물론 개발 계획이 있어 발전 잠재력이 큰 지역의 근린 상가일수록 좋다.

    근린 상가는 단지 내 상가보다 초기 수익률이 떨어진다. 하지만 시간이 지날수록 상권이 안정되고 값이 오른다. 용적률에 따라 차이는 있지만 주로 10층 안팎의 상가들이 수십 개씩 모여 대형 상권을 이루기 때문이다.

    단, 상업용지 비율이 높아서 상가가 많다면 상권의 중심지나 대중교통이 오가는 곳 이외에는 상권 형성이 잘 안 돼 빈 상가가 늘어날 수 있으므로 주의해야 한다.

    또한 주 동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가가 좋고, 출근길 상권보다 퇴근길 상권이 더 유리하다. 유명 프랜차이즈 음식점이나 패스트푸드점, 커피전문점 옆은 위험을 회피할 방법일 수도 있다. 보통 임대 수익률이 연 6퍼센트 이상이면 투자하기에 무난한 근린 상가다.

    (3) 단지 내 상가

    단지 내 상가에 투자할 때는 인근에 대형 할인마트나 백화점이 있는지 확인해야 한다. 만약 있다면 할인마트나 백화점과 중복되는 업종은 피하고 슈퍼마켓 같은 생활 밀착형을 택해야 한다.

    지하층은 슈퍼마켓, 일층은 제과점과 부동산, 이층 이상은 학원, 사무실, 미용실 등이 적합하다. 또한 세대 수에 맞는 적정 규모여야 하고 주민들이 늘 지나다니는 주 동선에 위치해야 한다.

    (4) 주상복합 상가

    주상복합 상가는 대부분 도심지나 중심지에 위치한다. 따라서 교통이 편리하고 접근성이 뛰어나다. 하지만 전용 면적 비율이 근린 생활 시설에 비해 떨어지는 경우가 많으므로 전용율을 꼭 확인해야 한다. 전용율이 높은 것은 실내 사용 면적이 더 넓다는 것이다.

    (5) 역세권 상가

    입지에서 가장 중요한 것이 교통이다. 그런데 지하철이 개통되면, 호황을 누려왔던 지역 상권이 지하철역 인근 상권에 밀려 오히려 상권이 축소될 수 있다. 또한 9호선 연장이나 신분당선 경전철 예정지처럼 아직 상권이 형성되지 않는 곳에 투자를 할 때는 주의해야 한다. 개통에 대한 기대 심리로 너무 비싼 가격으로 상가에 투자하면 안 된다.

    인터넷에서 백 번? 직접 한 번!

    자, 이제 당신은 투자 가치가 있어 보이는 상가를 발견했고 현장 답사를 나가보기로 했다. 차를 몰고 가봤더니 상가 앞 도로도 널찍하고 주차하기도 나쁘지 않다. 이 상가, 마음에 든다.

    그러나 놓친 것이 있다. 다른 교통수단으로도 가봐야 하는 것이다. 또한 부동산 만 볼 게 아니라 그 주위를 두 번 세 번 돌면서 메인 도로가 어디인지도 파악하고 주변도 구석구석 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.

    현장 답사는 그저 부동산을 구경하는 게 아니다. 차 타고 편하게 한 번 갔다 오는 것이 아니라 발품을 열심히 팔아서 최대한 많은 정보를 캐오는 것이다. 생각만 해도 힘이 드는가? 그렇게 캐내는 것이 모두 돈이다.

    부동산을 볼 때 지금 모습만 보는 것이 아니라 미래의 모습까지 보는 것이 중요하다. 2층으로 되어있는 상가를 지은 지는 이십 년쯤 되었다. 그러면 새로 건물을 짓거나 리모델링의 미래의 이미지를 그려본다.

    ‘유동 인구도 많고 위치도 좋군. 그러니 임대 계약이 끝나면 조금 낡긴 했지만 리모델링을 약간 하는 것만으로도 훨씬 깔끔한 이미지로 바뀔 수 있으니까. 1. 2층 임대 계약이 끝나면 정리하고 병원을 유치할 수 있겠다. 흠. 그런데 상가가 너무 크군. 쪼개서 임대를 놓으면 수익률을 더 높일 수 있겠는걸.’

    현장방문을 많이 해 볼수록 이미지는 더욱 구체화되고 더욱 선명하고 빠르게 머릿속에 떠오른다.

    물론 현실성 없이 제멋대로 공상을 하라는 이야기가 아니다. 입지, 유동 인구, 주변 상권 일대의 시세, 건물 상태, 리모델링 비용 등 다양한 요소들을 토대로 이미지를 그려봐야 한다.

    부동산은 흐르는 물과 같다. 개발 호재와 정부 시책 등 다양한 요인에 의해 가격이 등락을 반복한다. 이렇게 오르내리는 부동산 시장의 흐름을 알기 위해 현장 답사는 필수다.

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    글/김순길 (주)마이베스트부동산 자산관리대표/숭실사이버대 부동산학과 겸임교수
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