성남 금토동 등 전국 15개 지역 기획부동산 주의 경보

경기도 토지거래 중 16.9%, 세종시 30.6% 기획부동산 추정

2019년 1분기 기획부동산 주의 지역. ⓒ밸류맵

인근 개발 호재를 엮어 개발이 거의 불가능한 임야나 그린벨트 토지를 지분형태로 매각하는 기업형 기획부동산이 여전히 기승을 부리는 것으로 나타났다.

9일 토지·건물 실거래가앱 밸류맵에 따르면 작년 12월부터 지난달 3월까지 약 4개월간 기업형 기획부동산이 매매한 토지 거래건수는 약 1만1646건으로 같은 기간 토지 실거래 신고건수 18만1369건 대비 약 6.4%에 이르는 것으로 조사됐다.

밸류맵이 전국 기획부동산 거래 현황을 처음 분석한 작년 하반기 7~10월(14,529건, 8.1%)대비 일부 감소했지만 총 거래액이 여전히 3000억원이 넘는 등 지속적인 주의가 필요 할 것으로 보인다.

지역별로 살펴보면 3기신도시 및 GTX, 남북경협 등 개발 호재가 많은 경기도의 기획부동산 추정 거래건수가 7393건으로 전국에서 가장 많았다. 비율도 경기도 토지 거래량(4만3764건) 대비 16.9%로 전국 평균 대비 3배가량 높았다.

세종자치시의 경우 토지 총거래량 2619건 대비 51.8%에 달하는 802건이 기획부동산 거래 물건으로 추정됐다. 이외에 충청남도(930건), 강원도(700건), 인천(547건) 순의로 거래 건수가 많았다.

기업형 기획부동산은 개발호재가 많은 지역 인근의 그린벨트나 보존관리지역 임야 등을 여러 회사명의를 동원해 공동구매 한 후 텔레마케팅 및 블로그 영업 등으로 투자자를 모집하는 경우가 많다.

만약 투자자가 관심을 보이면 확보금, 혹은 입찰금이라는 형태로 총금액의 10%를 우선 입금하게 한 후 이후 직원들을 파견해 계약서를 작성하는 방식 등을 사용하며 확보금 입금 전에는 상세지번 등을 알려주지 않는다. 일부에서는 이 과정에서 단기 계약직을 대량 채용해 직원에게 우선 지분 매매를 하는 등 다단계식 영업 방식도 활용하고 있다.

특히 이들은 지분형태는 차후 매매가 가능하며 혹 매매가 안 될 경우 자사가 다시 되사줄 것 등으로 홍보를 하고 있다. 하지만 지분 판매 당시 이미 매입가의 4~5배 이상의 고가로 매각이 이뤄져 주변 시세보다 가격이 높고, 수백명의 지분권자들이 나눠져 있어 토지 이용이 현저하게 제한되며, 법인명을 수시로 변경하거나 휴폐업 및 신규법인 개설 등을 반복해 1~2년이 지나면 매각한 법인을 찾을 수 없는 경우가 허다하다.

제3테크노밸리 등으로 미끼로 판매하고 있는 성남 금토동 산7*번지의 경우 작년 7월 138만4964㎡ 토지를 153억6071만원에(3.3㎡당 3만6665원) 매입해 3.3㎡당 23만원에 매각하고 있는데 2019년 4월 기준 지분권자가 3000명이 넘어섰다.

과다 등기로 인해 지분 분석이 명확하지는 않지만 3.3㎡당 23만원에 전체 면적으로 매각할 경우 총 매각 가격은 963억원에 달해 매각 차익만 800억원에 달할 것으로 추정된다. 전체 면적의 절반만 판매해도 매각가격이 약 480억원으로 330억원 이상의 수익을 볼 것으로 보인다.

밸류맵 관계자는 “올해 1분기 기획부동산 데이터를 기반으로 최근 지분거래가 특히 급증하고 있는 15곳을 기획부동산 주의 지역으로 지정했다”며 “향후 매분기별로 주의 지역을 추가 발표해 기획부동산 거래로 인한 투자자들의 불측의 피해를 예방하는데 앞장설 계획이다”고 말했다.