외식업체 10곳 중 8곳 임대매장…"마음 놓고 장사할 수 없나요?"

서울 지역 상가 임대차 관련 분쟁 하루 평균 50건, 분쟁조정 신청도 매년 증가세

외식업체 평균 영업기간 6.7년으로 계약갱신청구권 행사기간(5년)보다 짧아

#지난 2010년 서씨는 서울 강남구 신사동 가로수길의 한 건물에서 곱창집을 열었다. 하지만 2년 뒤 이 건물을 인수한 가수 리쌍으로부터 가게를 비우라는 통보를 받고 5년 넘게 갈등을 빚은 끝에 지난해 3월 합의에 성공했다.

매년 치솟는 임대료와 이를 따라가지 못하는 법‧제도로 인해 건물주와 자영업자 간 임대차 분쟁이 증가하고 있다. 이 같은 사례는 소위 ‘핫플레이스’라고 불리는 지역에서 더욱 빈번하게 발생하고 있다.

서씨 사례의 경우 건물주가 유명 가수인 탓에 사연이 알려지면서 세간의 주목을 받았지만 상권이 밀집한 도심 지역에서는 이와 비슷한 사례가 비일비재하게 일어난다는 게 외식업계의 설명이다.

한국외식산업연구원과 한국농촌경제연구원에 따르면 지난해 말 기준 국내 외식업체의 약 82.5%가 사업장을 임차해 운영하고 있는 것으로 나타났다. 그만큼 상가임대차 계약의 당사자인 임대인과 임차인 간의 분쟁 또한 증가하는 추세다.

대법원에서 발행한 2016년 사법연감을 살펴보면 민사 본안사건 중 ‘임대차 보증금’에 관련된 소송이 총 5793건에 달하는 것으로 집계됐다.

또한 국내 외식업체의 약 22.9%가 밀집해 있는 서울 소재 상가 건물의 임대차 관련 분쟁을 처리하는 서울시 상가임대차 상담센터에 지난해 한 해 동안 접수된 상담건수는 총 1만1713건으로, 이는 하루 평균 약 50건에 육박하는 수치다.

분쟁조정 신청 건수도 2015년 29건, 2016년 44건, 2017년 77건으로 매년 두 배 가량 증가하는 추세다.

임대차 분쟁이 심각한 사회문제로 떠오르면서 국회는 상가건물 임대차보호법 시행령을 개정해, 올해 1월26일 개정된 법안이 전면 시행되고 있다.

개정안은 상가임대료 인상률 상한을 9%에서 5%로 낮추고, 환산보증금을 상향 조정해 상가임대차보호법을 적용받는 임차인의 비율을 기존 70%에서 90% 이상으로 늘렸다.

지난해 제41회 프랜차이즈산업박람회 부스에서 상담을 받고 있는 예비 창업자들.ⓒ한국프랜차이즈산업협회

하지만 외식업계는 아직 부족하다는 입장이다.

외식업계 관계자는 “한 장소에서 안정적으로 영업을 지속하기 위해서는 계약갱신청구권 연장이 필수적”이라며 “현재 5년으로 정해진 계약갱신청구권 행사기간은 2001년 상가건물 임대차보호법이 제정된 이후 지속적인 업계의 요구에도 17년째 제자리걸음”이라고 지적했다.

지난해 기준 외식업체의 사업장 임대계약 기간은 평균 2.6년, 현 사업장 영업기간은 평균 6.7년이다. 한 자리에서 2번 이상 임대차 계약을 갱신하고 있는 셈이다.

실제로 최근 몇 년간 한국외식업중앙회에 접수된 법률상담 내용을 살펴보면, 계약갱신청구권 행사기간이 실제 현 사업장 영업 평균기간(6.7년)에도 미치지 못한다는 맹점을 악용해 과도한 수준으로 임대료의 인상을 요구하거나 이를 수용하지 않을 경우 갱신청구권 행사기간이 지나자마자 계약을 갱신하지 않는 등 사례가 비일비재하다.

이 때문에 업계에서는 최소 계약갱신청구권 행사기간을 현 사업장 평균 영업기간인 6.7년을 상회하는 기간으로 연장해야 한다고 주장하고 있다.