오피스 시장도 '똘똘한 한채'…공실률 커지는데 매수 늘어

지난해 4월 서울 오피스 임대시장 공실률 9.2%…전분기比 0.7p 상승

법인, 개발 목적의 빌딩 매수 늘면서 거래건수·거래금액 모두 상승

2017년 4분기 서울 권역별 오피스 임대시장 공실률.ⓒ한화63시티

최근 서울 오피스 시장에 주택시장에서 화두에 올랐던 '똘똘한 한채 잡기' 분위기가 감지되고 있다. 공실률은 늘어나고 있는데 자산가치 제고의 개발 목적 매수사례가 늘면서 전체 거래건수와 거래총액은 늘어난 것이다.

18일 한화63시티가 발간한 'OFFICE MARKET 리포트'에 따르면 지난해 4분기 서울 오피스 임대시장 공실률은 9.2%로 전분기보다 0.7%포인트 상승했다. 강남권역을 제외한 전 권역에서 신규 공급이 늘고, 대형 임차인 권역이탈이 이어지며 전체 공실률이 오른 것으로 보인다.

권역별로 보면 도심권역(CBD)의 공실률이 10.2%로 가장 높았다. 전분기보다 1.2%포인트 오른 수준으로 아모레퍼시픽 용산사옥 등 프라임(Prime) 빌딩의 신규 공급으로 전체 공실률 상승을 견인했다.

여의도권역(YBD) 공실률은 9.4%로 IFC 및 FKI타워에서 LG계열사가 마곡 및 가산디지털단지 소재 자가사옥으로 이전을 진행하며 공실률 상승에 큰 영향을 끼쳤다. 특히 프라임등급만 놓고 보면 공실률은 17.7%로 전분기대비 무려 5%포인트 상승했다.

이외 나머지 지역은 11.8%로 서남·서북권에 Young City 및 S-City가 준공돼 공실률 상승세를 견인했다. 단 강남권(GBD)은 공유오피스 확장세가 지속되면서 전분기보다 0.4%포인트 하락하며 공실률 7.0%에 그쳤다.

이처럼 서울 오피스 공실률은 커지고 있지만 오히려 거래건수와 거래총액은 일제히 상승했다. 총 33건의 매매거래가 이뤄지며 거래금액은 2조4575억원에 달했는데, 전분기(12건, 7859억원)보다 크게 늘어난 수준이다.

곽수지 한화63시티 리서처는 "법인을 중심으로 개발을 통해 자산 가치를 제고(Value add)하려는 빌딩 매수가 다수 진행됐다"면서 "토지가치 대비 저평가되고 있는 노후빌딩을 개발하고자 하는 사례가 늘고 있다"고 설명했다.

실제 영등포구 LG전자 강서빌딩의 경우 주거용 오피스텔로 용도 변경을 추진하고 있고, 중구 하나은행 을지별관은 인근 내외빌딩과 통합개발을 구상하고 있다. 부영이 올해 1분기 인수 계약을 체결할 예정인 중구 옛 외환은행 본점도 재건축을 추진할 것으로 알려졌다.

장진택 리맥스코리아 이사는 "일반적으로 공실률이 높아지고 임대수요가 줄어들면 매매가격은 떨어져야 하는데, 빌딩 시장은 역으로 매매가는 올라가고 거래건수가 많아지는 디커플링 현상이 지난 5년간 지속됐다"면서 "이는 저금리 시대 법인의 풍부한 유동 자금이 몰려서"라고 분석했다.

장 이사는 "앞으로도 단순 시세차익이나 임대수익보다 개발 목적의 빌딩 매수 경향은 더욱 짙어질 것"이라면서 "특히 저금리 시대가 끝나면 빌딩 시장도 일부 조정국면에 진입해 지역간 규모별 초양극화가 나타날 수 있다"고 내다봤다.