시중은행 DSR 시행…대출 문턱 높아지며 부동산 '빈익빈부익부'

17일 KB국민은행의 DSR 시행

타 은행도 준비…대출규모 줄며 주택 시장 더 위축 될 것

서울의 아파트 단지 전경.(자료사진)ⓒ데일리안 박민 기자

금융권의 총부채원리금상환비율(DSR) 시행으로 주택 담보 대출 규모가 전반적으로 줄어들면서 주택시장이 더욱 위축될 것으로 보인다. 특히 대출 심사가 강화됨에 따라 강남 재건축과 쏠림현상이 큰 일부지역 고가 주택 등에서는 대출 여력이 부족한 수요가 퇴장하면서 빈익빈부익부 현상이 짙어질 것으로 예상된다.

일각에서는 일부 매매수요가 줄어들면서 가격 상승 동력은 떨어지지만 시장 침체를 가속화할 정도는 아닐 것이라는 전망이 나오고 있다. 전세수요는 인근 지역으로 흩어지고 일부 매매전환 수요도 감소할 것으로 점쳐진다.

17일 부동산 업계에 따르면 이날 KB국민은행의 DSR 시행을 필두로 다른 시중은행도 조만간 DSR를 시행하겠지만 주택 시장에 주는 여파는 크지 않을 전망이다. 이번 국민은행의 DSR 기준인 300%는 애초 예상했던 것보다 대출 여력이 상당하고, 주택담보대출의 경우 만기가 길어 DSR 규제의 큰 영향을 받지 않기 때문이다.

함영진 부동산114 센터장은 "애초 예상됐던 DSR 비율이 80~100%였었는데 차주의 상황에 따라 300% 안팎에서 적용하는 상당 부분 대출 여력을 둔 셈"이라면서 "특히 주택담보대출은 1년이 단기가 아닌 10년에서 30년까지 장기 상환으로 일으키기 때문에 원금과 이자가 N분의 1로 나눠 줄어드는 만큼 큰 족쇄는 아닐 것"이라고 말했다.

예컨대 KB국민은행 DSR의 경우 기준을 300%로 정함에 따라 연봉이 5000만원인 직장인은 연간 원리금 상환액은 1억5000만원이 한계선이다. 만약 5억원 주택 시세의 70%인 3억5000만원을 연 3.0% 금리에 20년 원리금균등상환으로 대출을 받으면 매달 원리금은 194만원, 연간으로 따지면 2329만원이다. 연봉의 46%에 불과하기 때문에 충분히 대출 가능한 정도다.

함 센터장은 "지금 은행권은 DSR 시행은 대출을 아예 막는 것보다 기존에 신용대출 등을 비롯한 여러 대출을 많이 받은 다중채무자나 소득 수준 대비 대출 총액이 많은 고위험 리스크의 추가 대출을 걸러내기 위함"이라면서 "향후 금리 인상시 문제가 될 수 있는 한계 차주들을 예방하는 의미가 강하다"고 내다봤다.

실제 이번 DSR 비율에서 이용액이 없더라도 마이너스 통장이나 신용대출 등은 원리금 상환액에 포함해 DSR를 계산하게 된다. 신용대출이 많거나 마이너스 통장 한도가 높게 설정된 경우 대출 문턱이 종전보다 다소 상승하게 된다. 이에 다중채무자들의 경우 집을 구매하는게 어려워질 수 있다.

문제는 대출 심사 문턱이 높아지면서 전세 수요가 흩어지고, 매매전환 수요도 감소할 것으로 전망된다. 만약 전세자금대출을 받은 세입자가 2년 후 계약 연장을 하지 못한 상황에서 집주인이 전셋값을 올린 경우, 그해 이자와 원금 상환액이 DSR에 한꺼번에 반영되면서 추가 대출이 막힐 우려가 커서다.

예를 들어 연봉 5000만원인 직장인이 올해 1월 전세자금대출로 2억원을 연 4.0% 금리로 빌렸다면 내년 원금을 상환하는 기간에는 원금 2억원도 함께 계산되기 때문에 DSR는 400%가 훌쩍 넘게 된다. 이 경우 추가 대출이 막혀 인근 지역으로 전셋집을 옮겨야 할 지경에 이를 수 있다.

KB국민은행이 17일 DSR(총부채원리금상환비율)제도를 시행하면서 KEB하나·우리·농협은행 등도 DSR 도입 검토에 나섰다.(자료사진)ⓒ연합뉴스

국민은행 한 관계자는 "주택담보대출은 만기가 길어 DSR 영향이 적지만 전세자금대출은 보통 전세 계약 기간에 맞춰 2년 만기·일시상환 방식으로 빌린다"면서 "원금을 상환하는 해에는 원금 전액이 DSR 계산에 포함돼 신규 대출 가능 금액이 줄어들거나 대출을 못 받을 수도 있다"고 말했다.

특히 전세가율이 80%를 훨쩍 넘는 단지의 경우에도 세입자들의 추가 대출이 어려워져 매매가 쉽지 않을 수 있다. 매매수요가 사라지면서 추가적인 가격 상승은 낮아지고, 전셋값 상승폭도 둔화되면서 일부 단지의 경우 가격 조정 현상이 나타날 것이라는 분석도 나온다.

김태섭 주택산업연구원 실장은 "매매 수요자가 줄어들 경우 가격 상승은 쉽지 않다"면서 "올해 하반기부터 새아파트 입주물량도 많은 데다 이미 최근 3년간 가격이 많이 오른 상황이기 때문에 기존 아파트 매매 수요가 줄어들고 인근 새아파트로 전세로 옮겨가면서 가격조정 현상이 나타날 수 있다"고 말했다.

상가 등 수익형 부동산 시장 역시 전체적인 투자 규모가 줄어들 것으로 전망된다. 선종필 상가뉴스레이더 대표는 "상가담보대출은 주택담보대출과 달리 5년 거치 이후, 원금 일부 반환 후 대출 연장으로 진행되는게 보통인데, 올해부터 원리금 상환이 시행되는데다 DSR까지 적용되면 대출 폭은 줄어들고 금리는 센 시장이 될 것"이라고 말했다.

선 대표는 "대출을 받기 어려워지면 투자위축이 이뤄지고, 수요감소로 수익형 부동산 투자 자체에 대한 몸집 줄이기가 일어난다"면서 "실투자금 비중이 커지면 당연히 수익률도 떨어지는 만큼 투자 규모가 줄어들면서 전체 시장 파이도 줄어들 것"이라고 전망했다.