[인천]체납관리비 새 소유자가 부담해야 하나요?

<전긍호의 부동산 이야기>

완공된 목적물의 하자도 보상받을수 있다.

(사례1) A씨는 아파트를 전 주인에게 매수하고 입주를 하였습니다. 당시 전 주인은 관리비 약 500여만원이 체납된 상태였으나 A씨는 미처 이를 확인하지 못하였습니다.
당해 아파트의 관리규약에는 관리비의 체납이 있을 시에는 그 특별승계인(A씨)으로 하여금 책임을 지도록 하는 규정을 두고 있었습니다.
A씨는 줄곧 전 주인의 관리비체납사실을 모르고 있었으며 자신이 거주하지도 않은 기간 동안의 관리비를 지급하라는 통보에 억울하기만 합니다. 과연 A씨는 아파트의 관리규약에 따라 전 주인의 관리비 체납금을 지급하여야 하는 걸까요?

(사례2) B씨는 상가를 분양받았고 상가가 완공되자 바로 입주하여 식료품가게를 열게 되었습니다. 하지만 얼마 지나지 않아 건물 벽에서 물이 새기 시작했고 이를 모른 채 주말을 보낸 후 월요일 출근길에야 과일과 야채들이 물에 젖어 부패한 것을 목격한 B씨는 분양한 건설회사에 즉각적인 보수공사를 요청했습니다.
하지만 건설회사는 보수공사와 관련하여 무책임한 태도로 일관하였고, 이에 화가난 B씨는 분양계약을 해제하려고 합니다. 이 경우 완공된 건물의 하자를 이유로 한 분양계약의 해제가 가능한 걸까요?

이사를 하게 되면 우편함에 전입주자 앞으로 도착한 각종고지서들이 남아있는 경우가 있는데요. 흔히 겪는 일이라 ´필요하면 찾아가겠지´ 라고 생각하며 대수롭지 않게 여길겁니다. 하지만 며칠 뒤 그 고지서의 청구내역들이 고스란히 우리자신에게 떠넘겨진다면 정말 황당한 일이겠죠. 특히나 전 주인이 체납한 관리비를 대신 납부하라는 내용의 청구라면 누구나 억울함을 호소할 것입니다.

또한 큰마음 먹고 상가를 분양받았는데 비가 내리는 날이면 어김없이 벽이 젖어들고 일주일이 멀다하고 하수구가 막혀댄다면 정말 짜증스러운 일이 아닐 수 없습니다. 게다가 이러한 건물의 하자들 때문에 영업에 지장까지 초래하게 된다면 아마도 보수공사만으로는 성이 안차 분양대금을 돌려받고 싶은 심정이실 겁니다.

이렇듯 우리 일상생활에서는 어느 하나 다른 사람들과 엮이지 않는 일이 없습니다. 더욱이 아파트나 상가와 같이 다수인이 공동으로 입주하여 생활하는 공간이라면 크고 작은 분쟁들이 끊임없이 발생하게 되는 것은 자명한 일이겠죠.

´집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률´ 은 소개해드린 사례와 같이 1동의 건물안에 구조상 혹은 이용 상 구분된 부분을 소유한 사람들이 서로 어울려 사는 와중에 발생될 수 있는 분쟁들을 방지 또는 해결하고자 제정된 법률입니다.

(사례1)에서 우리판례는 ´아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, 관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다´ 고 규정하고 있는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 ´집합건물법´이라 한다.) 제28조 제3항에 비추어볼 때, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이다.

다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지•관리되어야 하고 그에 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터 잡은 것으로서 유효하다고 합니다. (대판 2001.9.20, 2001다8677)

쉽게 얘기해서 체납관리비 500여만원 중에서 공용부분에 대한 것. 예컨대 건물보수비, 엘리베이터수리비등은 A씨가 부담하여야 하지만 전유부분에 대한 것은 전 소유자가 사용한 전기세, 수도세 등은 A씨가 부담하지 않아도 된다는 것입니다.

(사례2)민법 제668조는 도급인(B씨)이 완성된 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있으나 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 그러하지 않다고 규정하고 있습니다.
조문 상으로만 보자면 B씨는 건물이 이미 완공된 이후 이므로 분양계약을 해제할 수 없을 것으로 보입니다.

하지만 이에 대해 우리 판례는 통상 대단위 집합건물의 경우 분양자는 대규모 건설업체임에 비하여 수분양자는 경제적약자로서 수분양자를 보호할 필요성이 높다는 점 뿐 아니라 분양자는 제3자와 새로 분양계약을 체결함으로써 그 집합건물 건축의 목적을 충분히 달성할 수 있는 점 등에 비추어볼 때 수분양자는 집합건물의 완공 후에도 분양 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 분양계약을 해제할 수 있다고 합니다.
(대판 2003.11.14, 2002다2485)

그러므로 수분양자 B씨는 비록 완공된 건물이라 할지라도 그 건물의 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 민법 제668조 본문의 규정에 따라 하자있는 건물의 분양계약을 적법하게 해제할 수가 있고 그로 인한 손해가 있으면 손해배상까지도 청구할 수 있습니다./전긍호(에듀에버 민법교수•대표)