[경기]2007년 달라지는 부동산제도 알아보자

아는 만큼 돈이 보인다는 말을 들어봤을 것이다.
2007년 새롭게 바뀌는 부동산제도에 대해서 알아보았다.

1세대 2주택 양도소득세 50%중과
실 거래가 기준과표가 2007년 모든 주택에 적용된다. 양도소득세 또한 실거래가를 기준으로 적용된다.
기존에 1세대 2주택일 경우 9~36%인 양도세율이 50%로 일괄 상향 조정된다. 장기보유특별공제도 받을 수 없게 된다. 정부는 2006년 한 해 동안 중과세에 대한 유예기간을 두었지만 기대만큼 많은 매물이 없어 기존 보유자들이 장기보유나 상속, 증여로 전환할 가능성이 높아졌다.

종부세 과표적용률 70% → 80% 상향
2005년 종부세 도입 시에 50%였던 과표적용률이 2007년엔 작년 70%에 이어 80%로 상향조정된다. 향후 2009년 까지 100%로 높아질 전망이다.
따라서 과표적용률이 높아지면 6억원을 초과하는 주택보유자들의 세 부담은 더 늘어날 전망이다.

서울시 SH공사 후분양제 적용
재건축단지 내 일반분양주택은 2003년부터 80% 공정 달 성후, 3000㎡(909평)이상의 건축물과 20실 이상 상가, 오피스텔은 2005년 4월부터 골조공사를 3분의 2이상 마친 뒤 분양이 이뤄지고 있다.
2007년 주택공사나 지방자치단계가 공급하는 공공부문이 공급주택은 40%, 2009년 60%, 2011년 80%의 공정을 끝낸 뒤 분양을 하도록 할 전망이다.
SH공사가 직접 공급하는 아파트는 물론 이후 서울시가 조성해 매각한 택지를 분양받아 시공하는 민간 건설 아파트의 경우에는 후분양제가 적용될 수 있도록 제도를 정비할 방침이다.

´주택건설기준규정’ 개정
건설교통부는 2008년부터 고속도로 또는 철도변 등에 새로 짓는 공동주택 중 6층이상 부분은 도로 소음에 대해 실내 소음도가 45dB(데시벨)이하가 되도록 소음기준을 적용한 주택건설기준 등에 관한 규정 개정안을 마련, 입법예고한 상태다. 이에 따라 규제개혁위원회 및 법제처 심사 등을 거쳐 2007년 2월부터 시행에 들어갈 예정이다.
현행 실외소음기준(65dB미만) 외에 실내소음기준을 도입하고 도로변 지역에 새로 건설하는 주택 중 6층 이상 부분에 대해서는 실내소음도를 적용토록 하고 50m이격거리 확보요건을 폐지한다. 따라서 까다롭던 도로, 철도변의 아파트건축이 다소 활기를 뛸 전망이다.

‘주택법’ 시행령 개정
공공주택의 관리비 부과내역이 인터넷이나 우편, 게시판 등에 게재해 입주민들에게 공개할 예정이다. 지금까지는 이 규정이 임의조항이어서, 아파트 관리정보 공개가 형식적인 면이 많았지만, 이제 주민들은 관리비용항목 하나하나를 따져볼 수 있게 돼 효율성은 높이고 분쟁소지는 줄어들 것으로 기대된다.
현재 1년인 창문틀, 문짝, 창호철물, 타일, 위생기구설비 등 공사의 하자 담보책임 기간이 2년으로 늘어난다. 또, 온돌, 수.변전설비의 담보를 3년으로, 지붕, 홈통, 방수공사 등을 4년으로 확대하고 주택건설기술 발달에 따라 공법변화의 요인을 감안해 유리, 금속공사는 담보를 1년, 단열 및 옥내가구공사 2년등 20개 세부공사도 하자보수공사에 포함시켰다.
2007년부터 아파트 전용면적을 늘리는 리모델링 가능 연한을 준공 후 20년에서 15년으로 앞당긴다. 법이 개정되면 지어진 지 15년이 경과한 아파트는 리모델링 사업을 통해 최대30%까지 전용면적을 늘릴 수 있어 리모델링 사업이 활성화될 전망이다.

알박기 못한다
현재는 주택건설개발업체가 사업용지를 90%이상 확보해야 보유기간 3년 미만인 토지를 매수청구 할 수 있었다. 이제는 80%만 확보하면 보유기간 10년 미만인 토지는 시가로 사들일 수 있게 된다.
따라서 아파트 단지가 들어서는 곳에 땅을 미리사두었다가 터무니없는 가격으로 되파는 소위 알박기가 어려워질 전망이다.

신축주택 비과세 특례 폐지
신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도가 2007년 12월 31일 폐지된다.
따라서 1998년~2003년에 지어진 공동주택60여 만 가구의 최초입주자로서 1가구 2주택 이상 보유자는 2007년 까지 기존 주택을 매각해야 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다.
일몰기한(2007.12.31)을 넘겨 신규주택이 아닌 일반주택을 매각하는 경우 주택보유자는 시세차익에 따라 9~36%의양도세를 물어야 한다. 다만, 당시 입주한 신축주택에 대해서는 5년간 양도세 100% 감면은 그대로 유지되고, 1가구 2주택 양도세중과는 적용되지 않는다.

부동산 실 거래가 신고, 매도.매수 한쪽만으로도 가능
지금까지는 매수자와 매도자 한쪽이 실 거래가 신고에 비협조적으로 나오면 실 거래가 신고기간(매매계약 체결후 30일이내)을 넘겨 과태료처분을 받는 사례가 있었지만, 2007년 하반기부터 부동산 실 거래가 신고를 매도.매수자 한쪽만이 할 수 있으며 다른 한 쪽이 거부할 경우 취득세의 3배범위에서 과태료가 부과된다.

부동산 실 거래가 신고, 30일서 60일로 변경
계약이후 계약사항 변경 등 사유가 빈번히 발생해 신고 일정이 빠듯하다는 중개업계의 지적에 따른 것이다.

아파트분양.입주권 실 거래가 신고
지금까지 아파트 분양권은 실 거래가 신고대상에서 제외되어 왔다. 재건축.재개발조합원 입주권도 토지지분에 대해서만 감정평가금액으로 실 거래가를 신고하도록 돼 있어 일반아파트와 과세형평이 맞지 않는다는 지적을 받아왔다. 특히 강남권 고가 아파트 입주권 프리미엄에 대한 과세방법이 없어 문제가 많았다.
신고대상분양권은 주택법상 사업계획승인을 받는 20가구 이상의 단독주택과 공동주택, 300가구이상의 주상복합아파트이며 상가 또는 오피스텔 분양권은 제외된다.
그리고 마을정비구역 내기존주택 철거 시 농어촌 생활환경정비사업 시행에 따른 조성용지, 농어촌주택 기타 시설물에 대한 입주권도 신고 대상에서 빠진다.
실 거래가 기준으로 세금이 부과되면 분양권은 매도자의 양도세 부담이 입주권은 매수자의 경우 취/등록세, 매도자는 양도세 부담이 증가할 전망이다.