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김순길의 자산관리 · 5개월 전

<김순길의 자산관리> 5차 국토종합계획으로 본 교통의 확장

5차 국토종합계획이 2019.12.11.국무회의 심의를 거쳐 대통령령으로 공고 되었다.
국토종합계획은 헌법과 국토기본법에 근거한 최상의 공간계획으로서 앞으로 대한민국 국토의개발과 이용에 대한 20년을 국토가 지향하여야 할 발전 방향을 설정하고 이를 달성하기 위한 계획으로 2020년부터 2040년까지의 계획이다.

5차 국토종합계획의 내용으로 교통의 확장에 대한 방향을 분석해보고자 한다.

부동산, 충분히 매력적이다. 특히 입지를 보는 안목이 중요하다. 경기여부와 상관없이 입지가 좋으면 가치는 상승하게 되어있다. 입지가 좋으면 어떤 부동산이든 활용도가 높다 그리고 입지에서 가장 중요한 것이 교통이다.

사람들은 끊임없이 이동하기 때문이다. 대부분의 사람들은 아침이면 출근하고 저녁이면 퇴근한다. 그래서 다들 직장과 가깝거나 교통편이 발달한 곳에 거주하고 싶어 한다.

직장이 멀면 삶의 질이 떨어지게 된다. 출·퇴근시간에 쓰는 시간이 많아지게 되면 자기계발, 휴식, 가족과 함께하는 시간 등이 줄어들어 행복지수가 낮아질 수밖에 없다.

실제로 출퇴근 거리와 행복지수는 반비례 한다.

교통편에 따라서도 행복지수는 차이가 나는 것으로 조사되었는데. 버스와 지하철을 환승하는 것보다 지하철만으로 직장에 갈 수 있는 사람들이 더 만족도가 높았다. 이처럼 사람들은 지하철로 출·퇴근 할 수 있는 곳을 선호한다.

현 정부 부동산 정책과 국토종합계획의 핵심은 서울로 집중되어 있는 인구를 분산하려는데 있다. 분산하는 방법으로 직장으로의 접근성을 빠르게 하는 전철교통의 확장을 통해 인구분산 및 주택의 수급안정을 정책적인 방향으로 설정하고 있다.

5차 국토종합계획의 서울과 서울 대도시권의 글로벌 경쟁력 강화의 내용에는 수도권 균형발전을 선도하는 도시 및 광역철도망 구축, 교통 혼잡 완화와 서울~수도권 연결성 강화를 위한 도시 및 광역철도기반 확충으로 서울의 접근성을 빠르게 계획하고 있다.

5차 국토종합계획 경기도 계획에는 대중교통 확충으로 수도권 내 30분 통행권 구축으로 광역급행철도망과 순환철도망의 구축, A노선(파주~삼성~동탄), B노선(송도~마석), C노선(양주~수원) 등 3개 노선 건설, 신안산선, 신분당선 등 광역급행철도망 구축사업을 추진하고 있다.

신규 급행노선 검토 등을 통해 광역고속서비스 범위를 확대하고 비수도권 역시 광역적 이동수요가 많은 지역을 중심으로 광역철도 운행을 확대하여 대곡소사선과 별내선 개통 추진 및 교외선 (능곡~의정부) 운행 재개, 의정부~남양주 철도건설 검토 등이 계획되어 있다.

즉 역세권 중심의 다핵 도시공간구조 형성으로 균형발전을 유도하는 것이 그 방향이라 하겠다.

◆ 수도권 광역교통 구상(2030)


◆ 신설되는 전철


부동산투자를 할 때는 교통계획을 기준으로 직장으로의 접근성이 좋은 곳을 선택해야 한다. 서울에서도 강남, 여의도, 을지로, 구로, 마곡, DMC 등 기업으로 연결되는 역세권을 중점적으로 보는 것이 좋다.

대중교통 확장으로 직장으로 30분 이내 전철로 연결되는 지역들은 안정적인 투자가 가능하다.

실 거주를 겸하면서 가격까지 오르는 부동산투자의 시작은 앞으로 2020~2040년을 계획하는 5차 국토종합계획에 기회가 있다고 해야 할 것이다.

글/김순길 (주) 마이베스트부동산 자산관리대표
김순길의 자산관리 · 7개월 전

부동산 투자의 흐름을 만드는 요인

역시 수요와 공급의 법칙
평생 일하지 않아도 될 만큼 물려받은 재산이 많지 않은 한 누구나 살아가는 데 필요한 최소한의 경제적 능력은 갖추어야 하고, ‘무소유’의 삶을 지향하지 않는 한 누구나 부자가 되고 싶어한다. 그래서 우리는 부동산 투자를 한다. 부동산 투자는 부자가 되기 위한 수단인 동시에 최소한의 경제적 능력을 갖추는 일이기도 하다.

부동산 투자로 부자의 대열에 오르는 투자자들은 실상 많지 않다. 나름대로 계획을 세우고 종잣돈을 마련하고 실제 투자에 적극적으로 나서지만 역부족일 때가 많다. 돈 되는 부동산을 보는 눈이 부족하기 때문이다. 그렇다면 돈 되는 부동산은 어떤 부동산일까? 먼저 부동산 가격이 어떻게 형성되는지부터 알아보자.

부동산 가격에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 최종적으로 수요와 공급이다. 부동산 역시 공급에 비해 수요가 많으면 가격이 오르고, 반대로 수요에 비해 공급이 많으면 가격이 떨어지는 경제의 기본 법칙을 따른다.

다만 다른 소비재와 다른 점이 있다면 정부 정책과 언론에 의해 큰 영향을 받는다는 점이다. 부동산이 정부 정책에 민감할 수밖에 없는 이유는 그에 따라 부동산의 가치가 변하기 때문이다. 그래서 정책을 잘 읽는 것만으로도 부동산 트렌드와 발전 방향은 대부분 파악이 가능하다. 예를 들어 국토계획법의 기본계획과 관리계획 중 지역 단위의 기본계획만 잘 읽을 수 있어도 어느 지역이 더 많은 가치 상승을 할지 바로 알 수 있다.

법률 환경도 중요하다.

부동산과 관련한 법은 이루 말할 수 없을 만큼 많지만 사회적 이슈가 될 만한 법률 환경이 바뀌면 시장은 이에 바로 반응한다. 부동산에 관련된 법은 크게 부동산의 이용에 관한 부분, 소유에 관한 부분, 거래에 관한 부분으로 나뉜다. 거래를 제한하거나 풀어주는 행위의 정도가 법률 환경에 의해 영향을 받는다. 이런 부분만 잘 볼 수 있어도 부동산 투자에 실패할 확률은 현저히 낮아진다.

“부동산 시장에 가장 큰 영향을 주는 요인은 무엇인가?”라는 질문에 정부의 정책이라고 응답한 숫자가 압도적으로 많았던 설문조사 결과를 본 적이 있다. 정책의 방향에 따라 부동산 가격의 흐름이 크게 변동한다는 사실을 많은 이들이 이미 경험으로 알고 있다는 방증일 것이다.

정부 정책이 투자의 흐름을 만든다.

이런 흐름을 무시하고 부동산 투자를 하면 손해 보기 십상이다. 그러나 상승할 때는 가파르게 상승하고 그 후 일시적으로 하락하면서 잠복기를 거친 후 다시 상승하는 것이 부동산 가격이다. 정부가 집값을 잡기 위해 대출 제한이나 세금 강화 등 새로운 규제를 만들어도 소리 없이 가격이 오른다. 결국 시간과 겨루는 싸움이다. 안전한 투자를 원한다면 3년 이상 장기 보유하는 것이 유리하다. 그러려면 수십 년을 같이 살 배우자를 고르듯이 투자 대상을 신중하게 고르는 것이 좋다.

글/김순길 (주) 마이베스트부동산 자산관리대표
김순길의 자산관리 · 1년 전

<김순길의 자산관리> 부동산 재테크 잘하려면 우선 경제를 알아야 한다

경제성장률(실질)이란? 분기 실질 국내총생산(GDP)의 증가율로, 해당 분기 중 생산된 재화나 용역 총량의 증가속도를 나타내는 지표이다.
경제성장률은 GDP이다 GDP는 소비+ 투자+ 순수출+ 재정지출 로 구성되어있다.

한국경제성장률 2019년 예상은 2.5%이다. 2017년 3.1% 2018년 2.7% 이후 계속 하향세이다. 경제성장률이 하향된다는 것은 경기가 안 좋아진다는 것이다. 수출과 내수 동반부진 양상이 지속된다면 올해 우리나라 경제성장률은 대폭 낮아질 가능성도 적지 않은 것으로 우려되고 있다.

경제지식과 부동산재테크는 어떤 관계가 있을까?

세상에서 제일 어려운 일이 돈 버는거 아닐까 돈 버는거에 일정한 나름대로의 공식이 있다면,경제와 재테크와의 연결고리를 알 수 있다면 부자가 될 수 있을까?

그럼 경제지식을 제일 많이 알고 있는 경제학자가 돈을 제일 많이 벌텐데...

제일은 아니더라도 어느 정도의 부를 가지고 있는 사람, 그리고 큰 부자들 중에는 경제를 잘 알고 있다는 사실도 우리는 잊지 말아야 한다.

세상에 돈을 싫어하는 사람은 하나도 없을 것이다. 자유경쟁 체제하에서는 돈을 벌려는 사람이 많아지고 경쟁상황이 되면 머니게임이 만들어지고 그 게임에서 승리자가 되기 위해 온갖 노력을 다하고 있다.

돈이 많으면 많을수록 유리하지만 돈이 많다고 무조건 돈이 적은사람을 이기는 건 아니다. 중요한 것은 머니게임에서 승리하기 위해서는 게임의 룰을 알아야 한다.

알더라도 아주 잘 알아야 승리하는 것이다. 게임의룰 속에 숨어있는 고도의 테크닉이 무엇인지 알아내고 그것을 적절히 잘 활용 할 수 있는 능력을 겸비한다면 성공확률은 그만큼 커진다.

수많은 사람들이 경쟁하는 머니게임에 참여하여 멋지게 성공하기 위해서는 시장경제의 게임의 룰을 정확히 알아야함은 물론 이를 적절히 활용하고 창조적인 아이디어가 머리에서 반짝거리게 노력을 해야 한다는 것이다.

재테크에 있어서의 자본주의 사회에서의 머니게임의 기초률인 경제메커니즘과 그 외의 경제에 영향을 미치는 여러 지식을 알기위해 파고 드는것은 너무나도 당연한 것이다.

경제가 어려울 때 침체기에 기회는 찾아온다.

열심히 연습하고 피나는 노력을 했어도 직선도로만 있다면 출발이 빨랐던 사람이나 앞서가는 사람을 추월해서 내가 선두로 치고 나아가기는 너무 힘들다는 것을 우리는 스포츠경기를 통해서 너무나 잘 알고 있을 것이다.

바로 커브길 그곳에서 속력을 내야 하는 것이다. 충분히 연습 하지 못한 사람은 넘어질 것이고, 앞서가던 사람은 넘어지지 않기 위해 속도를 줄일 것 이다. 그때 바로 충분히 연습했던 사람이 속도를 내면서 앞서 나아갈 수 있는 것이다.

바로 어려울 때 기회가 만들어지는 것이며. 힘든 상황에서 역전을 만들어내는 것이다. 경제상황이 좋아질 때 재테크도 성공한다는 일반적인 관점에서 그렇치 않은 상황에도 재테크가 성공한다는 역발상이 필요하다.

경제성장률이란 경제활동을 통해 창출된 모든 부가가치의 합으로 따진다.

1억 원을 투자한 상황에서 경제성장률이 5퍼센트였다고 가정 하였을 때 이것이 의미하는 것은 경제 시스템에 의한 경제가치가 500원이 증가 했다는 것이다. 그러므로 경제성장률이 높아지면 자산의 투자가치는 경제성장률만큼 증가하는데 이 경제성장률은 모든 경제 분야에서 평균치를 계산해 놓은 것이기 때문에 분야별로 차이가 발생할 수 있다.

경제성장률이 낮거나 마이너스가 될 때는 그만큼의 자산가치가 하락하고 결과적으로 경제성장률이 좋았을 때 보다 좀 더 낮은 가격으로 자산을 취득할 수 있는 또 다른 기회가 주어지게 된다.

물론 이때 주의해야 할 것은 자산의 가치가 더 하락할 것이지 아니면 여기서 반등할 것인지를 정확히 분석하고 판단하는 자세가 필요하다.

마이너스 경제성장률 하에서 그 영향으로 가치가 하락한 자산을 구입하게 되면 평소보다 낮은 가격으로 구입할 수 있어 이익이고 그 자산의 가치가 매수 시점을 저점으로 하여 상승세로 반전하는 경우 의외로 높은 수익을 창출할 수 있다.

결론은 시장침제기, 낮은 성장, 계속 하락할 것 같은 공포감, 이런 가운데서도 재테크 성공의 기회는 존재하고 있다는 것을 기억해야 한다. 커브길 에서 순서가 바뀌는 것처럼. 내가 부자가 될 수 있는 절호의 기회인 것이다.

글/김순길 (주) 마이베스트부동산 자산관리대표/ 숭실사이버대 부동산학과 교수

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