[단독] 평가제로 바뀐 공공택지입찰, 민간 공급 악재 계속

국토부, 공공주택 특별법 시행령 개정안 입법예고

추첨방식에 경쟁입찰 및 수의계약 포함

민간 물량 LH에 넘기는 조건으로 건설하면 평가 시 유리

“민간에 임대사업 책임 떠넘기는 꼴”

공공주택용지에서의 민간 분양물량이 줄어들 전망이다. 사진은 한 아파트 건설현장 모습.ⓒ연합뉴스

3기 신도시 등 공공주택용지 내 민간 분양물량이 줄어들 전망이다. 국토교통부가 공공택지 공급 방식을 단순 추첨제에서 평가제로 변경하면서, 민간공동주택 일부를 한국토지주택공사(LH)에게 임대주택으로 많이 넘길수록 높은 점수를 부여하기로 했기 때문이다.

공공주택 특별법 상 규정하는 의무 공급량과는 별도다. 즉, 민간분양 돼야 할 물량이 공공임대주택으로 바뀌게 되는 것이다.

앞서 소셜믹스 의무비율을 정해 임대주택을 받기로 했던 계획안에서 한층 까다로워졌다. 최대한도도 없다. 사업자들이 제안하기 나름이다

26일 건설업계에 따르면 국토부는 '공공주택 특별법 시행령' 개정안을 지난 20일부터 40일간 입법예고했다.

개정안은 공공택지 공급제도를 '추첨 원칙'에서 벗어나 평가 방식을 강화하도록 했다. 공공택지 공급 방식에 기존 추첨뿐만 아니라 '경쟁입찰', '수의계약' 방식을 포함하도록 명시했다.

이 가운데 수의계약 방식에 대해선 평가를 강화했는데, 이 부분이 문제가 될 것으로 예측된다. 국토부가 '공공임대주택 매입을 조건으로 민간공동주택 일부를 임대주택으로 건설'이라는 평가항목을 신설했기 때문이다.

일례로 3기 신도시에 공공주택 특별법을 그대로 적용하면 총 17만3000가구 중 공공임대(35%) 6만550가구와 공공분양(25%) 4만3250가구가 공공물량으로 조성된다. 나머지 40%(6만9200가구)가 민간분양 물량이었다.

하지만 입법예고안에 따르면 민간 분양 물량이 이보다 줄어들 가능성이 크다. 민간 물량을 최대한으로 줄일수록 공공택지 공급 대상자 선정 평가 과정에서 유리해서다.

쉽게 말해 공공택지를 분양받고 싶으면 앞으로는 일부 민간 물량을 분양하지 않고 LH 등에게 매도해야 한다. LH 등은 이렇게 넘겨 받은 민간 물량을 공공임대주택으로 공급할 계획이다.

때문에 공공택지 내 민간 물량은 자연스럽게 축소될 가능성이 높다. 표면 상은 수의 계약이지만, 평가를 하겠다고 한 이상 가능한 많은 물량을 임대주택으로 넘기겠다고 밝힌 사업자가 공공택지 확보에 유리한 고지를 점할 수 있는게 당연하다.

가장 큰 문제는 최대 한도를 정하지 않았다는 점이다. 일정 부분의 한도가 정해져 있으면 해당 범위 내에서 결정을 하면 되지만 결국 '숫자 싸움'이 되면서 주택의 질도 낮아지고 과도한 임대주택 비율이 설정될 수 있게 된 것이다.

국토부 관계자는 "가급적이면 의무 공급량에서 크게 벗어나지 않는 범위 내에서 진행할 예정"이라면서도 "다만 수의계약 대상자 선정 시 해당 조건이 관건이 될 것으로 보인다. 현재로썬 최대한도도 없다"고 말했다.

이에 대해 전문가들은 민간 분양 물량 감소에 따른 시장의 불안정 등 악영향에 대해서 우려를 나타냈다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "최근 공급에 대해 공공이 과도하게 개입하고 있다"며 "민간 물량을 임대주택으로 많이 넘기는 사업자에게 공공택지를 분양하겠다고 하는 것은 물량 감소를 불러오게 되고 이는 시장의 수요를 충족시키지 못하는 악순환을 가져온다"고 말했다.

서진형 대한부동산학회 학회장(경인여대 교수)은 "책임을 민간에게 떠넘겨선 안된다. 공공은 공공대로 임대를 공급하고, 민간은 민간대로 분양 물량을 공급해야 한다"며 "결국 이렇게 되면 공급 물량은 줄어들게 돼 수요자들이 원하는 주택을 공급할 수가 없게 된다"고 지적했다.