공공 주도 정비사업? 민간 참여 여전히 ‘오리무중’

20일부터 공공정비사업 통합지원센터 운영

사업기간 단축이냐, 수익성이냐…조합 참여 아직

“분양가상한제, 초과이익환수제 등 규제 완화 방안 고려돼야”

서울의 한 재건축단지 모습.ⓒ데일리안

정부는 8·4공급대책을 통해 그간 민간주도로 이뤄지던 재개발·재건축의 공공성을 강화한 공공주도형 재개발·재건축 공급계획을 포함했다.

하지만 정부가 끌고 가는 재개발·재건축의 실효성에 대해서 시장은 여전히 회의적인 시선을 보내고 있다.

정부가 제시한 공공정비사업은 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 시행사로 참여해 도시규제 완화(용적률 상향·층고 제한 해제)를 통해 주택을 기존 가구 수보다 2배 이상 공급하고 개발 이익은 기부채납으로 환수하는 방식이다. 대신 개발 과정에서의 각종 절차 인허가를 신속하게 처리해 준다는 계획이다.

이에 국토부와 서울시는 지난 20일 공공참여형 고밀재건축과 공공재개발의 성공적인 추진을 위해 공공정비사업 통합지원센터를 열었다.

상담을 신청한 단지에 대해 공공재건축 사업 추진 시 일반분양가와 공사비 등을 분석해 기대 수익률(비례율)과 추정분담금 등 조합이 사업 참여를 판단할 수 있는 기준을 제시한다.

그러나 부동산 전문가들은 공공기관이 주도하는 정비사업에 참여하는 조합이 드물 것이라는 관측이 나온다.

여러 혜택을 제공 받을 수 있기는 하지만, 상당수의 물량을 공공임대로 풀어야 하고 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피하기 어렵기 때문이다.

무엇보다 재건축·재개발 사업을 앞두고 있는 조합은 공공 기관이 사업에 참여할수록 규제 적용이 심화될 것이란 인식이 작용하는 것도 한계점으로 지적되고 있다.

실제로 서울 강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실동 잠실주공5단지, 서울 양천구 목동 신시가지 14개 단지 등은 공공 재건축, 재개발을 하지 않겠다는 입장을 밝히기도 했다.

KB부동산 리브온 연구위원은 “국토부와 서울시가 선도사업을 발굴해서 공공 재건축 사업을 활성화 하겠다는 의지는 보이나, 앞으로 사업 향방이 어떻게 흘러갈진 지켜봐야할 문제”라며 “민간택지 분양가상한제, 재건축 초과이익환수제와 같은 규제 완화 방안 등이 고려돼야 참여 단지가 있을 것”이라고 예상했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수 역시 “민간택지 분양가 상한제 도입, 재건축 안전진단 강화, 재건축초과이익환수제 등으로 민간사업으로는 재건축을 추진하기 힘든 상황에서 공공이 재건축에 참여해 용적률을 500%로 올려 공급을 늘리겠다는 방안은 좋은 대책”이라면서도 “개발이익을 90% 환수하기 때문에 기존 민간사업 방식을 택한 조합에서는 공공참여 사업으로 진행하지 않을 가능성이 높다”고 전망했다.

그러면서 “특히 재건축 이후 자산가치가 높아질 수 있는 강남4구나 마용성(마포·용산·성동구) 등지에서는 공공참여 재건축이 어려울 것”이라고 예상했다.