[혼돈의 임대차①] 31년 만에 부활한 계약갱신, “가뜩이나 없는 전세, 더 준다”

임대차 3법, 31일 국무회의 거쳐 공포 후 시행

“제도 시행 역기능 벌써…전세매물 품귀현상, 갈수록 짙어져”

문재인 정부는 급등하는 집값을 잡기 위해 23차례에 걸친 부동산대책을 쏟아낸 뒤 임대차 법까지 꺼내들었다. 전·월세 가격이 인상되면 임차인의 주거불안이 커지고 잦은 이사를 감당해야하는 문제를 우려해 주택 임대차 3법을 개정한 것이다. 하지만 정부의 의지와는 달리, 그만큼 전세 물량이 사라지며 전세대란의 악순환이 생겨날 것이라는 우려가 제기되고 있다. 이번 정책이 전세시장을 안정시킬 수 있을지, 문제점과 대안은 무엇인지 3회에 걸쳐 분석해 본다. [편집자 주]

서울의 한 공인중개업소 모습.ⓒ데일리안 류영주기자

주택 임대차 3법(임대차 거래신고 의무제, 임대차 갱신권한 부여, 임대료 인상률 상한 규제) 이 전세시장을 혼란에 빠뜨렸다.

이미 전·월세 매물이 많지 않아 시장이 불안정한 조짐을 보이고 있는 가운데, 지난달 말일부터 계약갱신청구권제와 전월세 상한제가 국회를 통과해 곧바로 시행에 들어가면서 전세 매물품귀 현상이 더욱 짙어지는 모양새다.

3일 한국감정원에 따르면 서울의 아파트 전세가격은 지난주까지 56주 연속 상승하며 1년 넘게 단 한주도 쉬지 않고 올랐다.

더욱이 서울을 중심으로 한 수도권에서는 전세 물량이 부족한 가운데 임대차 3법이 발표된 이후 전세물건을 거둬들이거나, 일단 높게 부르는 임대인이 많아지면서 전세가격이 급등하고 있다.

정부는 지난 1989년에 임대차 보장기간을 1년에서 2년으로 늘린 이후, 31년 만에 1회에 한해 계약갱신청구권제를 행사해 주택 임대차 보장기간을 최대 4년으로 확대했다. 현행법에도 묵시적인 계약 갱신이 가능하지만, 명시적인 계약갱신청구권을 도입해 특정한 사유가 없는 한 임대인이 이를 거절하지 못하고 종전세입자와 재계약하도록 한 셈이다.

또 계약갱신청구에 따른 차임 등은 이전 계약보다 증액할 경우 최대 5% 상한(지자체는 상한 안에서 각자 상황을 고려해 조례로 기준 설정)을 초과하지 않도록 했다. 여기에 임대차 실거래가 신고 의무화(거래 30일 이내 신고의무)도 도입된다.

하지만 전문가들은 관련 제도 도입에 따른 역기능이 나타날 수 있다고 우려했다. 시장에 혼선을 빚거나, 임대인의 불만을 야기할 가능성이 높기 때문이다.특히 주택임대사업의 축소가 전·월세 주택의 공급축소로 연결될 수 있다고 전망했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “세입자의 거주권과 임대차 보증금 반환에 대한 권리가 보장되고, 임대인의 임대수익이 전면 양성화되면서 과세도 한층 투명·편리해질 것”이라고 기대하면서도 “임대료 상한제와 임대차 계약갱신 청구권은 바로 시행될 예정이나, 규제의 기준과 가이드가 될 임대차 실거래가 신고의무제는 내년 6월1일 도입되면서 여러 가지 문제점이 나타날 수 있다”고 지적했다.

그러면서 “내년 아파트 입주물량 감소가 예상되는 서울 등 도심 일부지역은 장기적으 로 임대료가 다시 불안해질 것”이라며 “세입자를 가려 받는 렌트 컨트롤(rent control)이 나타나거나, 집주인 전입신고 후 절세목적이나 매각목적에서 아예 빈집 등 공가로 비워 두는 현상 등이 나타날 수도 있다”고 설명했다.

또 다른 전문가는 “보유세 부담과 저금리 영향으로 아파트 전세를 월세나 반전세로 전환하고 있는 분위기에다가 분양가상한제로 로또 청약까지 생겨 전세로 거주하다 청약을 준비하는 수요가 많아지면서 전세가격 상승이 치솟고 있는 분위기”라며 “이런 상황에 전세 규제마저 강화돼 시장은 더욱 불안해질 것으로 보인다”고 예상했다.