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위험수위 다다른 해외부동산펀드…사모펀드 시장 위축 우려

  • [데일리안] 입력 2020.06.03 05:00
  • 수정 2020.06.03 05:03
  • 김민석 기자 (kms101@dailian.co.kr)

저금리 기조 타고 3년 새 125% 급증한 57조원…사모펀드 비중 96% 달해

금융당국, 수익률·자산가치 저하 및 사모형 해외부동산펀드 사고로 점검예고

ⓒ픽사베이ⓒ픽사베이

해외부동산에 투자하는 펀드 규모가 3년 새 두 배로 불어난 가운데 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 자산가치와 수익률이 하락한 해외부동산펀드가 위험수위에 다다르자 금융당국이 점검에 나섰다. 금투업계에서는 이번 점검으로 해외부동산펀드 축소를 넘어 설정액의 대부분을 차지하는 사모펀드 시장 위축으로 이어질 가능성에 촉각을 곤두세우고 있다.


3일 금융투자협회에 따르면 지난 달 28일 기준 해외부동산펀드 설정액 규모는 57조9694억원으로 지난 2017년 5월 29일의 25조7182억원 대비 125.4%(32조2512억원) 늘어났다. 전년동기 45조9906억원보다도 26%(11조9788억원) 증가했다.


해외부동산펀드는 증시 불안과 저금리 기조를 타고 성장했다. 지난해 대내외적인 요인으로 증시는 악화되고 한국은행은 기준금리 인하카드를 사용했다. 이에 투자자 유동자금은 대체투자처 가운데 하나인 부동산으로 향했지만, 정부가 강력한 부동산 규제안을 내놓는 바람에 직접투자에는 어려움을 겼었다. 이에 투자자들의 눈은 높은 수익률을 약속한 해외부동산펀드를 향했다.


하지만 최근 수익률은 좋지 않은 편이다. 한국펀드평가에 따르면 올해 1월 1.18%던 해외부동산펀드 수익률은 2월 -0.35%, 3월 -1.66% 등 마이너스로 전환해 하락세를 지속했다. 4월에는 0.89%로 일정 수준 회복에 성공했지만 과거 투자자를 유혹한 5~6%대 수익률과 비교하면 여전히 낮다. 또 금융정보업체 에프엔가이드에 따르면 해외부동산펀드 가운데 1년 이상이고, 설정액 10억원 이상인 70개 펀드의 올 초 이후 평균 수익률은 -12.11%로 집계됐다.


금융당국이 해외부동산펀드 점검에 나선 이유도 여기에 있다. 금융감독원은 코로나19로 인해 해외 부동산의 공실률이 늘어나면서 기초자산의 가격 하락으로 인해 추가 손실이 발생할 수 있다고 보고 있다. 대부분 5~7년인 해외부동산펀드의 만기가 도래하기 전, 자산을 제값에 팔지 못하면 손실을 볼 수 있기 때문이다. 이에 금감원은 이달 말까지 국내 20개 증권사의 최고경영자(CEO)에게 해외 부동산 투자 및 재매각과 관련한 자체 점검을 실시해 자료를 제출하라고 지시했다.


문제는 이번 점검이 사모펀드 시장 위축으로 연결될 수 있다는 점이다. 5월 말 기준 사모로 모집된 해외부동산펀드는 55조7238억원으로 전체 규모의 96.1%를 차지했다. 대부분의 해외부동산펀드가 사모로 모집됐다고 해도 무방하다.


최근 금융당국은 여론이 악화되고 있는 사모펀드 시장을 눈여겨보고 있다. 지난해부터 라임자산운용, 독일 헤리티지 파생결합증권(DLS) 환매 중단 등 사모펀드 관련한 사고가 발발했기 때문이다. 이 가운데 KB증권이 판매했던 호주 부동산펀드의 환매가 연기되는 사건이 발생하면서 해외부동산펀드를 바라보는 당국 시선에 우려가 묻어나기 시작했다.


당국이 사모형 해외부동산펀드를 옥죄기 시작하면 간접투자시장도 함께 위축될 수밖에 없다. 이지스자산운용이 발표한 ‘해외투자 부동산 펀드 동향’ 자료에 따르면 지난해 말까지 해외부동산펀드 가운데 간접투자 방식인 대출·재간접 펀드가 차지하는 비중이 44%에 달했다. 재간접 펀드는 기존에 설정된 A라는 펀드에 투자하기 위해 B라는 새로운 펀드를 만드는 투자 방식이다. 이에 해외부동산펀드 대부분을 차지하는 사모 시장을 옥죄면 간접투자 수익률에도 악영향을 미칠 것이라는 분석이다.


또 부동산과 관련된 정부의 시각도 사모 시장 위축에 영향을 미칠 것이라는 분석도 나온다. 행정안전부는 지난 달 25일 사모형 부동산펀드와 리츠가 소유한 토지에 대해 재산세 분리과세 폐지 시점을 2년 연장키로 한 재산세법 시행령 개정안을 국무회의에 상정했다. 이 안건은 지난 2일 부터 효력을 발휘했다.


하지만 이 안건은 기존에 설정된 부동산펀드에만 적용된다. 신규로 설정된 사모 부동산펀드는 기존 펀드보다 토지 보유분에 대해 1%포인트를 세금으로 더 내야 한다. 이 경우 세금을 제외한 목표 수익률도 낮아질 수밖에 없다. 이에 업계에서는 부동산사모펀드의 신규 설정이 줄어들 것으로 보고 있다.


금융투자업계 관계자는 "사모펀드 시장이 급격히 성장하면서 모·자 펀드를 나누는 전략을 사용했다가 사고를 일으킨 일부 문제가 발생한 것도 사실"이라면서도 "해외부동산펀드의 경우에는 얼마나 좋은 딜을 얼마나 빨리 체결하느냐하는 유연성이 중요한데, 공모에 비해 비교적 덩치가 작은 사모펀드가 이에 적합한 만큼 사모가 위축되면 시장전체가 축소될 수도 있다"고 말했다.


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