[제로금리시대-부동산] “수익형부동산도 잘 되는 곳만”…양극화 심화 우려

“경기에 민감한 수익형, 코로나 영향 커”

금리인하, 역세권 등 일부지역에만 제한적인 효과

서울의 한 아파트 단지 전경.ⓒ연합뉴스

통상 기준금리가 낮아지면 자금 유동성이 커져 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산 시장에 희소식으로 작용하지만, 코로나19로 인한 경기침체로 제로금리 시대에도 시장엔 큰 영향이 없을 것으로 보인다.

18일 관련업계에 따르면 전날 한국은행은 임시 금융통화위원회를 열어 기준금리를 0.5%p 전격 인하했다. 최근 미국 연준의 1%p 금리 인하로 0~0.25%대 제로금리 운영이 가능해지며 한은의 운신의 폭도 넓어졌기 때문이다.

이에 통화정책방향과 관련된 정기회의가 당초 오는 4월 9일 개최될 예정이었으나, 조기 금통위를 열어 코로나19로 인한 경기하방 우려에 대해 선제적인 대응을 보였다.

한은이 임시 금통위를 열고 금리를 내린 건 9·11테러 직후인 2001년 9월과 금융위기 때인 2008년 10월 단 두 차례뿐이다. 이로써 한국 기준금리는 연 1.25%에서 0.75%로 내려가면서 사상 처음 0%대 금리 영역에 도달하게 됐다.

통상적으로 금리 인하 기조가 이어지면 마땅한 투자처를 찾지 못해 예금형 상품에 몰렸던 시중자금이 이자수익 감소에 직면하면서 예·적금 금리 이상의 수익을 낼 수 있는 수익형부동산에 다시금 눈을 돌릴 가능성이 높다.

하지만 전문가들은 현 상황을 볼 때 수익형부동산 시장에 유동자금이 몰리지는 쉽지 않을 것이란 분석이 많다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “세계적으로 코로나19의 발생국가가 150여개 국가에 달하고 확진환자만 16만명을 돌파하며 펜더믹 상황이 되자, 경기하강을 방어하기 위해 자금조달 금리를 낮추고 유동성을 공급하려는 움직임을 보이고 있다”고 설명했다.

그는 “이런 가운데 부동산 시장은 이자 부담 경감, 레버지리 효과가 기대되기 보다는 경기 위축에 따른 구매력 감소와 급격한 시장 위축을 방어하는 정도에 기준금리 인하 효과가 그칠 것”이라며 “자산상품 중 하나인 부동산 시장도 장기적으로 구매자 관망과 심리적 위축이 불가피해 보인다”고 전망했다.

특히 경기에 민감한 수익형부동산 시장은 코로나19 사태로 인해 주택시장보다 더 큰 타격을 입을 것으로 보고 있다.

이상혁 더케이컨설팅그룹 상업용부동산센터장은 “코로나 확산으로 경기 침체에 직격탄을 맞아 투자심리가 가라앉은 상황이어서 제로금리라 해도 수익형부동산 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라며 “다만, 기존 매입자들의 이자 부담이 줄어듦으로써 자산 부실화 예방 효과는 있을 것으로 보인다”고 말했다.

그는 “코로나 확산으로 인해 금리 인하에 따른 효과는 역세권 등 일부 수익형부동산 시장으로 제한될 수는 있다”면서도 “경기가 침체된 데다 수익성 하락, 초과 공급 등의 영향까지 겹치며 지역에 따른 양극화도 더욱 심화될 것”이라고 덧붙였다.

실제로 상업용 부동산 수익률은 지속적으로 하락하고 있다. 한국감정원의 상업용 부동산(소규모 매장 기준) 연간 소득 수익률(임대료 등 부동산 운영에 따른 수익률) 집계 결과, 2015년 4.21%에서 2018년 3.79%로 하락했고, 지난해에는 3.53%로 더 낮아졌다.

오피스텔도 지난해 12월 기준 평균 임대수익률 연 4.91%로, 2018년 연 5%대가 붕괴한 이후에도 하락세가 이어지고 있다.