[인천]남편명의의 토지를 아내에게 매입해도 괜찮나요?

전긍호의 부동산 이야기

부부간의 일상가사대리권의 범위는 어디까지?

<사례> A씨의 아내인 B씨는 타인의 보증을 잘못 섰다가 채무변제의 독촉에 시달리자 남편 A씨 소유의 토지를 허락없이 몰래 매도하여 채무를 해결하려고 합니다.

아내 B씨는 공인중개사 C씨의 소개로 D씨와 매매계약을 성사시켰고, A씨 명의로 되어 있는 토지임에도 불구하고 B씨는 집에 보관중 이던 남편 A씨의 인감증명과 부동산 관련서류를 이용해 별다른 어려움 없이 계약을 체결하였습니다.

곧 계약금과 중도금까지도 지급받기는 했지만 남편 A씨에게 발각되어 등기를 이전시켜 주지는 못하였습니다. 이에 매수인 D씨는 남편 A씨에게 잔금을 수령하고 토지 소유권을 이전해 줄 것을 요구하였지만 A씨는 단호하게 거절하였습니다. 이 경우 매수인 D씨는 과연 누구에게 책임을 물을 수 있을까요?

부부는 촌수라는 것이 존재하지 않을 만큼 가까운 사이입니다. 그렇기 때문에 생활 필수품을 구입하는 행위라든지, 주거 공간 마련을 위한 아파트 구입에 있어 그 비용명목으로 돈을 차용하는 등의 가정 공동생활에 필요한 행위를 함에 있어서는 별도의 대리권이 수여되지 않더라도 일방이 단독으로 유효한 대리행위를 할 수 있지요.

이 경우의 대리권한을 가리켜 민법에서는 ´일상가사대리권´이라고 합니다. 하지만, 아무리 부부 사이라 할지라도 일방 배우자 명의로 되어 있는 재산을 함부로 처분하는 등의 행위까지도 용납될 수는 없겠지요.

판례 역시 ´부부간의 일상가사대리권은 부부가 공동체로서 가정생활상 항시 행하여지는 행위에 한하는 것이므로, 일방이 배우자 소유의 부동산을 처분하는 것은 일상가사의 범위에 속하지 않는다´(민법 제827조 제1항)´고 되어 있습니다.

배우자에게 부동산처분에 관한 대리권을 수여하는 것은 이례적인 일에 속하는 것이라 합니다.

그러니 <사례>에서 남편 A씨의 부동산을 몰래 매도한 B씨의 행위는 A씨로부터 부동산매도에 관한 별도의 대리권조차 수여받지 못한 ´무권대리행위´에 불과한 것이고, 매수인 D씨는 남편 A씨에게 부동산 매매계약에 따른 이행 책임을 물을 수가 없을 것입니다.

그 대신 무권대리인인 B씨를 상대로 민법 제135조(무권대리인의 상대방에 대한 책임)상의 계약이행의 책임을 묻거나 또는 손해배상책임을 물을 수가 있겠지요. 하지만 이 경우에도 B씨에게 손해배상책임을 이행할만한 재산이 존재하지 않는다면 별 효용이 없을 것입니다.

그리고 공인중개사법령에서는 <사례>에서처럼 공인중개사를 통하여 부동산을 거래하는 경우 중개업자에게 다음과 같은 의무를 부과합니다.

매도인이 진정한 소유자인지, 그가 유효하게 법률행위를 할 수 있는 자인지(처분능력의 존재), 그리고 대리인을 통해 거래하는 경우라면 그가 대리권을 지닌 정당한 대리인인지도 확인하여 거래당사자에게 설명해줘야 할 선량한 관리자로써의 주의의무가 있는 것이지요.(공인중개사법 제29조)

이와 같은 의무의 이행을 소홀히 한다면 거래에서 발생되는 거래당사자가 입은 손해에 대해서 중개업자는 그 책임을 면할 수가 없는 것입니다.(동법 제30조)

<사례>에서 중개업자 C씨가 B씨가 제시한 등기부등본 등의 부동산관련 서류를 보고 부동산의 소유자를 A씨로 판단하였다면 부동산의 진정한 소유자인지를 확인하였는가는 문제되지 않습니다. 그리고 호적등본을 통해 A씨의 행위능력에 대해서도 조사하여 보았다면 처분능력의 존재에 대해 확인해 보았는가도 문제되지 않겠지요.

하지만, B씨에게 정당한 대리권이 있는지를 확인해 보지 않은 점에 대해서는 자신의 주의의무를 다하지 않은 것으로 보입니다.

중개업자는 대리인이 본인의 인감증명이 첨부된 위임장과 등기필증을 지녔는지를 확인하고, 또한 위임장에 기재된 처분권한 범위를 확인하여 그의 대리행위가 처분권한 범위 내인지를 확인하여 거래당사자에게설명해줘야 하는 것임에도 이를 게을리한 과실이 인정되는 것이지요.

따라서 이 경우 거래당사자인 D씨에게 설명의무위반과 인과관계 있는 재산상의 손해가 발생한다면 중개업자 C씨에게는 그 손해를 배상해 줘야 할 책임이 있습니다.

그러니, 만일 무권대리인인 가정주부 B씨가 손해배상책임을 이행하지 못한다 하더라도, D씨는 중개업자 C씨를 상대로 자신이 입은 손해에 대한 배상을 해줄 것을 청구할 수가 있을 것입니다.

그러나 이 경우에는 중개업자 C씨가 배상해야 할 금액은 손해금액의 60%정도에 그치며, 나머지 40%에 해당하는 금액에 대해서는 매수인측의 과실을참작하여 매수인 D씨가 스스로 감수하여야 한다는 것이 판례의 태도입니다.