“폐지 아닌 제도 보완”…논란의 지주택, 과제는 여전

“제도 순기능 살리고 부작용 최소화”

토지 확보 부담 감소…‘알박기’ 차단 효과

“구조적 문제는 여전…정부 개선 효과 의문”

ⓒ데일리안 DB

지역주택조합 제도 대거 개편된다.

지난해 김윤덕 국토교통부 장관이 "제도를 폐지 수준으로 검토해야 한다"고 언급하며 존폐 위기에 몰리기도 했지만 정부가 제도 보완에 나서며 다시 활로를 찾게 됐다. 다만 업계에서는 여전히 제도개선을 위한 과제가 많다며 여전히 우려를 드러내고 있다.

지난 20일 국토교통부가 발표한 '지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안' 핵심은 ‘선택과 집중’이다. 성공 확률이 낮은 사업장은 조합원 피해 최소화를 위해 출구 전략을 마련하고 사업이 정상 추진 중인 곳은 적극적으로 지원할 계획이다.

우선 장기 미운영 조합은 지자체 재량으로 인가 취소할 수 있도록 한다. 또 조합원에게 총회소집 권한을 부여하고 사업종결 총회기준을 완화한다.

사업 속도를 높이기 위해 사업인가를 위한 토지확보 기준을 80%로 완화하고 토지소유자의 조합가입 특례를 마련했다. 조합 전문성을 높이기 위해 자문기구를 설치하고 온라인 총회와 전자의결도 도입한다.

국토부가 방안을 마련한 이유는 지주택 제도의 구조적 문제를 해소하기 위해서다. 지주택은 무주택자들이 조합을 결성해 특정 지역 토지를 매입해 주택을 건설사는 사업이다. 사업이 성공하면 조합원은 일반분양가보다 저렴하게 주택을 매입할 수 있지만 조합 비리와 토지 매입 지연 등 부작용이 컸다.

이에 일각에서는 제도를 폐지해야 한다는 목소리가 나오기도 했다. 김윤덕 국토부 장관은 지난해 10월 국정감사에서 지주택 제도에 대해 "국토부 차원에서 폐지 수준으로 심각하게 검토해야 한다는 것이 원칙"이라고 언급하기도 했다.

장우철 국토교통부 주택정책관이 20일 ‘지역주택조합 피해예방 및 사업정상화 방안’을 발표하고 있다. ⓒ데일리안 이수현 기자

그럼에도 정부는 제도를 폐지하는 대신 보완하는 방안을 택했다.

장우철 국토부 주택정책관은 “국토부에서 제도를 폐지하는 방안도 생각했다”며 “다만 여전히 상당수 무주택자에게 내 집 마련 기회를 주는 순기능도 있기 때문에 부작용을 최소화하고 긍정적 효과는 극대화하는 방향으로 제도를 개선했다”고 설명헀다.

이날 나온 제도 개선 방안은 지난해 조합원 모집요건 강화에 이은 두 번째다.

작년 10월 국토부는 조합원 모집 후 지구단위계획을 결정하는 방식에서 지구단위계획 변경이 완료된 이후에만 조합원 모집신고를 수리하도록 개선했다. 또 조합원 모집공고문에 토지매입비, 공사비 등을 의무로 공개하도록 했다.

두 차례에 걸친 제도 보완으로 지주택 조합원 부담은 일부 줄어들 전망이다. 지난해에는 조합원 모집 요건 강화로 부실 조합의 시장 참여를 막았다면 이번 대책에는 기존 사업의 추진 속도를 높이고 부실 사업 탈출 방안이 마련됐기 때문이다.

기존 사업의 경우 토지 확보 부담이 크게 줄었다. 과거에는 95% 토지를 확보해야 사업인가를 받을 수 있었는데 제도가 개선되면 80%만 확보해도 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 토지 ‘알박기’ 등 지주택 현장의 고질적 문제가 해결될 것으로 기대된다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “그간 지역주택조합의 폐해에 대해 많은 지적이 나오면서 ‘토지확보 기준’ 등을 강화하는 조치가 실행돼 왔다”면서 “이에 대해 이해관계자들이 지속적으로 제도완화를 요구해 왔고 이번에 반영됐다”고 설명했다.

다만 고강도 제도 개선에도 산적한 과제에 대한 우려는 여전하다. 타인의 토지를 매입해 주택을 짓는 지주택 사업의 구조적인 문제는 여전하고 제도 완화에 따라 안전장치가 느슨해졌다는 우려도 나온다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “규제를 완화는 사업 진행 속도가 빨라지는 효과가 있지만 제도 안전장치가 허술해지는 부작용이 있다”며 “지주택 사업 자체의 불안정성에 대한 부분은 보완이 필요할 것으로 보인다”고 설명했다.

또 다른 업계 전문가는 “사업 인가를 위한 토지 확보 비율이 낮아지면서 사업 대상지에 거주하던 주민들이 강제로 이주하는 경우가 늘어날 수 있다”며 “매도 청구를 위한 소송 등을 고려하면 실제 사업이 속도를 낼 수 있을지 의문”이라고 설명했다.

국토부는 제도 개선을 위한 법과 시행령 개정에 나선다. 주택법 개정안은 상반기 중 발의해 연내 국회 본회의 통과를 목표로 한다. 또 주택법 시행령과 표준공사계약서 개정도 조속히 추진할 계획이다.