지주택 사업 빠르고 투명하게…정부, 전방위 제도 개선

사업계획승인 위한 토지 수요권 확보 80%로 완화

조합 업무 대행업체 기준 강화…공사비 증액 검증 의무화

사업 끝나면 1년 이내 해산총회…조합 정보공개 확대

2025년 5월 9일 이재명 대선 후보(현 대통령)가 경북 고령군에서 대구에서 온 시민들의 지역주택조합 관련 하소연을 경청하고 있다. ⓒ연합뉴스

정부가 지역주택사업 제도 개선에 나선다. 사업계획승인을 위한 토지 소유권 확보 기준을 95%에서 80%로 완화하고 시공사가 공사비 증액을 요구하면 한국부동산원 등 전문가 검증을 의무화한다.

국토부는 20일 지주택 사업 성공률을 높이고 부실 사업장에서의 추가 피해를 최소화하기 위해 '지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안'을 발표했다.

우선 사업계획승인을 위한 토지 소유권 확보기준을 기존 95%에서 80%(일반적 주택건설사업과 동일)로 완화하고, 업무대행사 등이 소유한 토지에 대해서는 보유기간 관계없이 매도청구를 할 수 있도록 해 일부 토지 ’알박기‘로 인한 사업지연과 사업비 증가를 막는다.

동시에 사업지 내에 주택을 보유·거주 중인 원주민도 조합원으로 가입할 수 있도록 한다. 또 조합원 결원이 발생해 충원하는 경우 조합 가입 신청일을 기준으로 조합원 자격을 판단하도록 하는 등 사업이 보다 빠르게 추진될 수 있도록 할 계획이다.

지역주택조합 추진단계별 토지확보기준. ⓒ국토교통부

조합운영 과정에서 전문성과 투명성을 높이기 위한 방안도 마련됐다.

조합업무 대행 업체는 자본금, 전문인력 등 기준을 갖춘 곳만 지정할 수 있도록 ‘대행업 등록제’를 도입한다. 시공사가 공사비 증액을 요구하면 한국부동산원 등 전문기관의 검증을 의무화하고, 표준도급계약서로 공사계약서에 세부산출 근거와 증액기준을 명확히 해 공사비 분쟁을 예방한다.

시공사와 계약 과정에서 경쟁입찰을 의무화하고 시공사와 공동시행이 아닌 조합 단독으로도 사업을 시행할 수 있도록 할 계획이다.

조합은 자금의 인출․사용내역과 증빙자료를 조합원에게 공개하도록 하고 정보 미공개 시 자금인출을 제한하도록 한다. 정보공개 대상자료도 구체화하고 회계감사도 조합원 20% 이상이 요구하면 요구하면 받도록 해 깜깜이 조합 운영 문제를 해소한다.

아울러 시행사와 업무대행사 임직원 등 특수관계인의 조합임원 선임을 제한 인적관계로 인한 비위발생 유인도 사전에 차단한다.

지역주택조합 제도 개선 방안. ⓒ국토교통부

조합원의 의사결정 과정도 효율화한다.

우선 온라인 총회와 전자의결을 도입해 조합원들의 효율적인 의사결정을 지원하고 대리인 인정범위를 배우자, 직계존·비속 등으로 제한해 의사결정의 투명성을 높인다. 분담금 명세결정 등 조합원 재산권에 중대한 영향을 미치는 사항에 대해서는 정족수 기준도 강화한다.

가입 초기단계에서 조합원이 사업가능성 등을 충분히 판단할 수 있도록 탈퇴·환급이 가능한 가입 철회기간도 기존 30일에서 60일로 연장한다.

장기간 정체중인 조합의 사업종결이나 중도해산에 대한 재의결 근거를 마련해 부실한 사업은 적기에 종결될 수 있도록 하고 조합원들이 사업의 추진실태를 명확하게 파악해 신속하고 합리적인 결정을 할 수 있도록 사업정보를 반기마다 제공토록 의무화한다.

지자체 등은 매년 전수실태점검을 진행해 조합의 전반적인 운영상태를 조사·평가한 후 조합원에게 통보하고 위험도가 높은 조합은 법률 자문, 출구전략 등 컨설팅도 지원할 계획이다.

장기간 조합임원이 연락두절됐고 조합사무실이 없는 등 사실상 조합이 운영되고 있지 않거나 토지권원을 임의 상실한 조합은 지자체가 인가를 취소할 수 있도록 관리감독권을 강화한다.

사업이 완료된 조합은 1년 이내 해산총회 개최를 의무화하고 정당한 사유없이 미해산 시 지자체가 직권으로 해산할 수 있는 근거도 마련한다.

정부는 지자체가 조합 등에 대해 실태점검과 자료제공을 요구할 수 있는 근거를 마련하고 법적 관리·감독 대상도 모집신고 단계까지 확대한다.

회계·법률 컨설팅 등 조합을 지원하기 위한 전담기구를 신설하고 정상운영이 안되는 조합에 대한 전문조합관리인 파견 근거도 마련한다.

지역주택조합 인·허가 이후 토지확보 요건 미충족 현황. ⓒ국토교통부

한편 김이탁 국토부 1차관은 이날 지역주택조합 조합원 간담회에서 여러 피해 사례와 문제점에 대해 직접 듣고 신속히 제도 개선을 추진해 나가기로 했다.

김 1차관은 “이번 대책은 현장의 목소리를 최대한 반영해 고질적인 지역주택조합 사업 애로요인을 해소해 사업속도를 높이고 조합원의 권익을 보호하는 데 중점을 뒀다”며 “지난해 발표한 초기진입기준 강화와 이번 대책이 작동하면 지역주택조합 피해가 상당히 줄어들 것으로 기대하며, 정부는 조합원들의 내 집 마련의 꿈과 소중한 재산을 보호하는 데 함께할 것”이라고 설명했다.