오피스텔 좋다지만…외면받는 ‘소형’

실거주 수요 위주 시장…대형·중대형 위주 관심

정부 규제에 임대 혜택 감소…세금 부담도 증대

ⓒ데일리안DB

정부의 고강도 주택시장 규제 속 서울 오피스텔 가격이 상승세로 돌아섰다. 다만 투자 수요가 다수인 소형 평형은 상승률이 전체 평균을 밑돌 정도로 관심을 받지 못하고 있다. 시장이 실거주자 위주로 재편됐고 정부 규제로 주택 임대 장점이 사라진 점이 원인으로 지목된다.

28일 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 오피스텔은 전년 대비 0.42% 상승했다. 연간 기준으로 오피스텔 가격이 상승한 것은 지난 2022년 이후 3년 만이다.

가격 상승은 실거주에 용이한 대형 평형이 이끌었다. 서울 아파트 가격이 오르면서 대체재로서 오피스텔에 대한 관심도 커진 영향이다. 전용면적 85㎡ 초과 평형이 2.49%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하가 0.95% 상승했다. 40㎡초과~60㎡이하 평형도 0.60% 올라 전체 평균을 상회했다.

이와 달리 전용 40㎡ 이하 소형은 0.30% 상승해 서울 전체 평균에도 미치지 못했다. 지난 2023년 12월을 기준(100)으로 두고 가격 등락을 나타내는 매매가격지수는 99.94로 모든 평형 중 유일하게 100을 밑돌았다.

소형 평형은 실거주보다 임대 수익을 내기 위한 투자 목적으로 구매하는 경우가 많고 실거주를 원하는 수요자의 관심을 받지 못했다. 다만 최근 대출 금리가 높은 수준이고 정부의 다주택자 규제가 강해지면서 투자 수단으로서 매력이 떨어졌다.

신축 오피스텔에서도 분양가를 밑도는 '마이너스 프리미엄(마피)'가 나오고 있다. 지난해 11월 입주를 시작한 동대문구 이문동 '이문아이파크자이 IM594'는 전용 24㎡ 평형을 중심으로 마피 매물이 속출했다. 일반분양 물량 584실 중 526실이 24㎡ 평형이라 시장에 나온 매물이 많고 대출 이자 부담이 큰 점이 마피 발생 요인으로 꼽힌다.

아파트 대비 세금 부담이 큰 점도 문제다. 오피스텔을 구매하면 취득세율 4.6%를 내야 한다. 단지 입주지정기간이 끝나면 취득세를 내야 해 그 전에 물건을 매도하려는 집주인이 많은 것으로 알려졌다.

이문동에서 근무하는 공인중개사 A씨는 "매물 중 무피(프리미엄이 없는 매물)와 1500~2000만원 마피 매물이 다수"라며 "대학교 인근이라 전월세 계약은 대부분 체결됐지만 매매는 관심이 덜하다"고 전했다.

지난 2024년 정부는 2024~2027년 준공한 전용 60㎡ 이하, 6억원 이하(수도권 기준) 오피스텔, 다가구 주택 등을 매입하면 취득세·양도세·종합부동산세 산정시 주택수에서 제외하겠다고 밝힌 바 있다.

이 경우에도 1가구 1주택자가 보유한 경우 세금 부담이 여전하다. 1가구 1주택자가 추가로 오피스텔을 매입하면 양도세(양도가액 12억원 이하 주택 비과세)와 종부세(공제액 9억→12억원) 등 혜택을 받지 못한다. 오피스텔 매수로 임대 소득이 나오더라도 기존 주택에서 내야 하는 세금이 늘어날 수 있다.

6년 단기임대사업자로 등록하면 세금 부담을 줄일 수 있었지만 지난해 시행된 10·15 부동산 대책 영향으로 혜택이 줄었다.

대책 이전에는 단기임대사업자로 등록하면 1가구1주택 세제 특례를 받을 수 있었지만 서울 전역이 조정대상지역으로 묶이면서 혜택을 받을 수 없다. 이에 더해 정부 규제로 대출 한도가 줄어든 점도 시장에 악영향을 줄 것으로 보인다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "정부 규제로 유동성이 줄어들며 투자 목적으로 주택을 구매하려는 수요자가 영향을 받을 수 있다"며 "오피스텔 시장은 수요자가 유입되는 시장이 아닌 기존 보유자가 임대 수익으로 버티는 장세가 이어질 것"이라고 말했다.