잇단 규제에 전월세 시장 흔들…오세훈 “정부에 민간임대사업자 규제완화 요구”

맹그로브 신촌 찾은 오세훈, 민간임대 활성화 방안 논의

서울 내 민간임대주택 41.6만가구, 서민 주거 안정 기여

LTV 0%·종부세 합산배제 제외 등 규제로 전세대란 우려

맹그로브 신촌.ⓒ데일리안 배수람 기자

서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하는 등 정부의 강력한 수요 억제책 여파로 매매시장을 넘어 전월세 시장 전반에 불안이 확산되자 서울시가 민간임대를 통한 주택공급 숨통 틔우기에 나섰다.

8일 오세훈 서울시장은 마포구에 위치한 민간임대주택 ‘맹그로브 신촌’을 방문해 민간임대사업자와 입주민들을 만났다.

맹그로브는 서울 내 4개 지점을 운영하는 기업형 임대사업자로, 2023년 준공한 신촌지점은 165개실에 277명이 거주 중이다. 이날 오 시장은 청년층을 비롯한 1~2인 가구의 안정적 주거를 위한 민간임대 활성화 방안을 논의했다.

현재 서울시에 등록된 민간임대주택은 41만6000가구로, 전체 임대주택의 20%에 달한다. 민간임대주택은 6~10년 장기임대, 5% 전월세 인상률 제한, 보증보험 가입 의무화 등의 안전장치로 전월세 시장 안정화에 기여해 왔다.

특히 민간임대주택 80%는 오피스텔, 다세대주택, 도시형생활주택 등 비아파트로 1~2인 가구, 서민, 청년, 신혼부부의 주요 거주공간 역할을 수행해왔다. 실제로 2024년 주거실태조사 결과 임차로 거주하는 청년가구 중 비아파트 거주율이 82.8%에 달했다.

하지만 지난해 정부가 9·7 부동산 대책에서 매입임대사업자의 담보임대안정비율(LTV)을 0%로 제한함에 따라 신규 임대주택 매수 시 현금을 100% 조달해야 하는 상황이 벌어지는 등 임대주택 공급 위축이 예상되고 있다.

여기에 10·15 대책으로 서울 전역이 규제지역으로 지정된 여파로 종합부동산세 합산배제 대상에서 매입임대가 제외돼 임대사업의 경제성도 떨어졌다.

특히 내년 아파트 신규 입주 물량이 2만9000가구에 불과해 공급여건도 매우 열악해 전세대란이 가시화될 것이란 우려가 커지고 있다.

실제로 서울시에 따르면 전세매물은 2024년 11월 3만3000건에서 지난해 11월 2만5000건으로 25%가량 감소했다. 반면 전세가격 상승률은 지난해 9월 0.27%에서 10월 0.53%, 11월 0.63%로 지속 확대되고 있다.

이에 서울시는 지난해 10월 금융지원과 건축규제 완화, 임대인·임차인 행정지원, 제도개선 등을 골자로 하는 ‘서울시 등록 민간임대주택 활성화 방안’을 발표했다. 비아파트에 양질의 투자가 이뤄지도록 하고 민간임대를 통해 무너진 시장을 되살리기 위해서다.

이와 함께 서울시는 LTV 완화, 종부세 합산배제 제외 등 세제 혜택의 합리적 조정을 정부에 건의한 상태며 별도로 오피스텔 건축환경 개선을 위한 조례개정도 완료했다. 금융지원방안도 구체화 중이다.

맹그로브 신촌을 찾은 오 시장은 “민간임대사업자 규제강화는 거주 안정성이 높은 민간임대주택 공급 감소로 이어져 전월세 서민 주거불안을 높인다”며 “비아파트 공급물량이 감소하는 심각한 부작용을 초래하고 있다”고 지적했다.

이어 “1~2인가구와 청년, 신혼부부 거주공간인 비아파트 시장 활성화를 위해 정부에 민간임대사업자 규제완화를 강력히 재차 요구하겠다”고 덧붙였다.