서울시, 준공업지역도 '최대 400%' 용적률 적용…재건축 속도 제고

주거지역 한정 법적 상한용적률 확대 적용

1호 대상지 '삼환도봉'…용적률 250%→343% 상향 조정

사업성 대폭 대선, 추정 분담금 감소 효과

도봉구 삼환도봉아파트 위치도.ⓒ서울시

그동안 주거지역에만 한정해 적용하던 최대 400%의 법적 상한용적률이 준공업지역 재건축까지 확대된다.

현행 250% 상한용적률을 적용 중인 준공업지역에 법적상한용적률이 적용되면 주택가구수가 늘어나 사업성은 대폭 개선되고 가구당 분담금은 줄어들 것으로 전망된다.

4일 서울시는 준공업지역 재개발·재건축 활성화를 위해 준공업지역에도 법적 상한용적률을 확대 적용한다고 밝혔다.

시는 그동안 준공업지역 사업성 개선을 위한 근본적 문제 해결을 위해 제도 개선과 규제혁신을 지속적으로 추진해왔다. 지난해 1월 '도시 및 주거환경정비법' 개정과 9월 '서울시 2030 도시·주거환경정비 기본계획'을 재정비하면서 최대 400%의 법적 상한용적률 적용이 가능해졌고 사업성 보정계수를 도입해 사업성을 획기적으로 개선할 수 있게 됐다.

사업성 보정계수는 서울 평균보다 땅값이 낮은 사업지의 용적률을 높여 사업성을 개선하는 제도다. 땅값이 낮은 사업장일수록 보정계수가 높게 산정된다. 임대주택 물량은 줄고 일반분양 물량이 늘면서 사업성 개선을 기대할 수 있다.

1호 적용 대상지로 도봉구 '삼환도봉아파트'가 지정됐다.

오세훈 서울시장은 이날 해당 단지를 직접 찾아 주택공급 가속화 방안을 시민들에게 직접 설명했다.

삼환도봉아파트는 1987년 준공된 660가구 규모의 노후 단지다. 2021년 6월부터 주민제안 방식으로 정비계획 수립에 나섰지만, 타 지역 대비 낮은 토지가와 226%의 높은 밀도의 현황용적률 등으로 3년여간 답보상태에 머물러 있던 곳이다.

준공업지역 법적 상한용적률을 적용하면 용적률을 기존 250%에서 343%로 완화된다. 이 경우 최고높이 42층, 가구수는 기존 660가구에서 993가구(공공주택 155가구 포함)로 333가구 늘어난다.

가구별 평균 추정 분담금은 약 4억3000만원에서 약 2억6000만원으로 1억7000만원가량 줄어들 것으로 보고 있다.

특히 기존 현황용적률이 226%에 달하는 고밀도 단지에 사업성 보정계수를 적용해 용적률 확보가 개선되면서 유사 여건의 다른 준공업지역 재건축단지에 대한 사업추진 가능성을 여는 선례가 될 것으로 기대하고 있다.

시는 2032년 착공해 2036년 입주를 목표로 하고 있다. 사업 가속화를 위해 지난해 6월부터 신속통합기획 자문에 착수해 주민공람 등 정비계획 입안 절차 및 도시계획위원회 심의를 거쳐 약 14개월 만인 지난달 정비구역 지정 및 정비계획 결정·고시를 완료했다.

서울시는 향후 유사 여건의 준공업지역 재건축단지에 대해 맞춤형 컨설팅과 행정지원을 확대하고, 신속통합기획 적용을 통한 사업 기간 단축에도 적극적으로 나설 방침이다.

오세훈 시장은 "사업추진에 난항을 겪던 준공업지역 재건축 단지들이 용적률 완화 혜택을 받으며 재건축 추진이 큰 탄력을 받을 것"이라며 "삼환도봉아파트는 준공업지역 재건축의 열악한 사업 여건 해결 실마리를 서울시의 끊임없는 규제혁신 노력으로 찾은 선도적 모델로 강남북 균형발전의 초석이 될 것"이라고 말했다.

이어 "앞으로도 정비사업 전 단계를 하나하나 살펴보고, 불필요한 절차는 과감히 생략·간소화해 서울시 전체 단지의 재건축 속도를 높이겠다"고 강조했다.