리츠, 부동산 침체에 일제히 ‘휘청’…내년엔 나아질까

시총 1위 롯데리츠 올해 30% 폭락

주주환원 전략 성패 가를 최대 변수

ⓒ게티이미지뱅크

리츠(REITs) 약세장이 내년에도 이어질 수 있단 전망이 나온다. 금리인상 지속으로 부동산 경기가 침체기를 벗어나기 어려울 것이라는 관측에 무게가 실리고 있어서다. 업계는 자산운용사의 운용 역량이 개별 리츠의 성적을 좌우할 것으로 내다봤다.

27일 한국거래소에 따르면 리츠 시가총액 1위인 롯데리츠는 지난 25일 전거래일 대비 1.04%(40원) 오른 3880원에 마감했다. 하지만 이 종목은 올 들어 29.71%(5520원→3880원) 급락했다.

SK리츠(-23.96%)와 ESR켄달스퀘어리츠(-35.43%), 제이알글로벌리츠(-16.44%) 등 여타 대형 리츠들도 일제히 뒷 걸음질 친 상태다.

리츠는 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본과 지분에 투자해 발생한 수익을 배당하는 부동산투자신탁을 말한다. 증권화가 가능해 유가증권시장에서 거래되며 투자자들은 주식처럼 부동산에 투자할 수 있다.

리츠는 올 초만 해도 인플레이션 헷지(위험회피) 수단으로 주목받았다. 물가 상승에 따른 임대료 수익을 기대할 수 있는 데다 주주들에게 매년 배당가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해 변동장에서 하방 안정성이 뛰어난 상품으로 정평이 났기 때문이다.

리츠의 부진은 부동산 시장 침체가 생각보다 깊어진 데 따른 결과다. 금리 인상이 임대료 수익 상승으로 이어질 것이란 기대와 달리 투자 위축을 불러왔고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크 확산은 시장이 자금 경색 우려를 키웠다.

홍지환 NH투자증권 연구원은 “경기는 좋으면서 금리는 낮은 환경에서 리츠의 실적이 증대된다”며 “올해의 경우 금리는 가파르게 올랐지만 경기 전망은 지속적으로 하향되며 경기와 금리 팩터 모두 리츠 시장에 부정적으로 작용했다”고 분석했다.

증권업계는 내년에도 상황이 별반 다르지 않을 것으로 보고 있다. 각종 규제 완화 등 부동산 정책 효과를 기대할 수 있으나 실제 정책 효과가 나타날 때까지는 시차가 있을 것이란 예상이 지배적이다.

신규 리츠 상장도 여의치 않을 것으로 전망된다. 상장 리츠가 주로 담는 수도권 지역의 상업용 부동산에 대한 투자 여건이 만만치 않다는 신호가 계속해 울리고 있기 때문이다.

김미숙 KB증권 연구원은 “강남 및 여의도 권역을 중심으로 임차 수요 및 임대료 상승률이 높다”며 “향후 추가 수요가 예상되나 신규공급이 제한적일 것으로 예상돼 임차 경쟁이 치열해질 수 밖에 없는 상황”이라고 진단했다.

전문가들은 시장 여건이 좋지 못한 상황에서 운용사의 적극적인 주주환원책이 리츠의 성패를 가를 요인이 될 것이라고 내다봤다. 자산 취득과 재원 조달 방식이 주주가치를 보호하는 방향으로 나아가야 살아남을 수 있다는 분석이다.

삼성증권은 리츠가 활용할 수 있는 주주환원 방식으로 ▲자산의 저가 매입 ▲스폰서의 책임 경영과 투명한 커뮤니케이션 ▲자산의 적기 매각을 통한 처분이익 배당과 감축 등을 거론했다.

이경자 삼성증권 연구원은 “어려움에도 불구하고 상장리츠의 외형 성장은 가야할 길”이라며 “포트폴리오의 우량한 펀더맨털은 물론 주주환원의 전략 여부를 내년 유망 리츠의 조건으로 제시한다”고 말했다.