[부동산if-①] 관망세 짙은 주택시장…대선 후에도 거래절벽 이어진다면?

1월 서울 아파트 거래량, 금융위기 때보다 낮아

“현재 거래량, 일반적인 부동산 시장 거래 아냐”

“인위적인 매매 억제, 억제요인 해소되는 순간 다시 상승할 것”

제20대 대통령 선거가 일주일 남짓 앞으로 다가온 가운데 최근 매매가격은 물론 전셋값 상승세도 둔화된 흐름을 유지하고 있다. 여야 대선후보들은 현 정부 최대 실책인 부동산문제 해결사를 자처하며 막바지 지지를 호소한다. 이번 대선은 그간의 규제 일변도 정책에 따른 혼란스러운 시장 흐름의 변곡점이 될 거란 관측이 지배적이다. 다만 기준금리 인상과 미국의 테이퍼링 가속화 등으로 시장이 위축될 거란 의견과 일시적 조정을 멈추고 대선 이후 가격 상승세가 또다시 이어질 거란 전망이 맞선다. 데일리안은 이 같은 시장 혼조가 계속될 경우 초래될 수 있는 부작용과 차기 정부에서 요구되는 부동산 정책에 대해 짚어봤다. [편집자주]

그간 천정부지 치솟은 집값이 최근 강화된 대출 규제와 금리 인상 여파로 주춤한 모습이다. ⓒ뉴시스

그간 천정부지 치솟은 집값이 최근 강화된 대출 규제와 금리 인상 여파로 주춤한 모습이다. 하지만 이를 두고 정부는 집값 하향 안정세라고 평가하고 있으나, 대다수 전문가들은 지금과 같이 거래절벽이 심각한 상황에서 시장 안정화를 판단하는 것은 의미가 없다는 의견이다.

최근 정부는 2030년까지 ‘공급 과잉’이 우려될 정도의 분양 물량이 쏟아진다며 부동산 시장에 경고하고 나섰다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 23일 열린 ‘제39차 부동산시장 점검 관계장관회의’에서 모두발언을 통해 “인허가 실적이 지난해 55만가구로 전년 대비 약 20% 증가하고, 분양가상한제 산정 기준이 되는 기본형 건축비 합리화로 민간업계의 분양유인도 강화되는 등 분양여건이 지속 개선되고 있는 상황”이라고 말했다.

또 “최근의 인허가·분양 확대는 2~3년 내 입주물량에 반영돼 2030년까지 공급과잉 우려 수준의 매년 56만가구 주택공급 및 추가 증가요인으로 작용할 전망”이라고 덧붙였다.

그러면서 강남 아파트 16개 단지 가격이 평균 3억4000만원 내렸다며 주택시장이 하향안정 국면에 진입했다고 주장했다. 홍 부총리는 “최근 다양한 지표는 주택시장이 이제 변곡점을 지나 추세적 하향 안정 국면에 진입했다는 인식이 광범위하게 확산되고 있음을 시사한다”고 주장했다.

부동산 거래절벽 장기화…전반적인 경제 침체 야기

하지만 시장에서는 거래절벽 상황에서 나오는 일부 하락거래를 보고 하향 안정 국면이라고 예단할 수는 없다고 반박했다. 더욱이 지금과 같은 거래절벽 상황이 장기간 이어진다면 전반적인 경제 침체까지 가져올 수 있다고 봤다.

실제로 올 1월 서울 아파트 매매 거래량은 2008년 글로벌 금융위기 당시보다 낮은 것으로 확인됐다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매 거래량(21일 기준)은 지난 1월 997건으로 잠정 집계됐다. 지난해 1월 거래량 5775건에 비해 83% 가량 급감했다.

서울 아파트 거래량은 지난해 8월 이후 5개월 연속 감소세를 이어갔다. 지난해 1~8월 4000~5000대를 유지하던 거래량은 지난해 8월 4091건에서 9월 2702건으로 하락했다. 이후 10월 2203건으로 반토막 나더니 11월 1365건, 12월 11124건으로 급격하게 줄어들었다.

1월 거래량은 해당 통계를 산출하기 시작한 2006년 12월 이후 역대 급으로 낮은 수치다. 또 2008년 글로벌 금융위기 당시보다 낮은 것으로 파악됐다. 리먼 브라더스가 파산을 신청한 지난 2008년 9월 서울 아파트 거래량은 2538건이었으며, 두 달 뒤 11월에는 당시 역대 최저치인 1344건을 기록한 바 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “현재 거래량은 일반적인 부동산 시장의 거래로 보기 어렵다”며 “대출 등 돈줄을 틀어막아 거래량이 급격하게 줄어든 상황에서 시장 안정을 말하는 게 어불성설”이라고 지적했다.

그는 “대선 이후 거래량이 지금과 같은 상황이라면 심각한 경제 침체까지 초래할 수 있다”며 “그간 정부의 부동산 정책 목표가 다주택자 매물을 시장에 나오게끔 해 전반적인 집값을 낮추겠다는 거였지만, 정작 가격만 급등시키고 시장에 매물은 없는 최악의 상황을 만들었다”고 꼬집었다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “인위적으로 매매를 억제해 가격 변동폭이 줄어든 것처럼 보이지만, 토지거래허가제가 풀린 지역들이 가격이 급등한 사례처럼 억제요인이 해소되는 순간 눌렸던 것만큼 상승할 가능성이 있다”고 했다.