[분양보증논의①] "시장 개방 시 고위험 보증 강제할당"…보고서 살펴보니

'독점 구조' 유지 땐, 보증료 조정 등 제도 개편 있어야

시장 개방 시 이점 있다는데…국토부는 "득 보다 실이 커"

지난 1993년부터 27년째 주택분양보증 시장은 주택도시보증공사(HUG)의 독점 체제를 이어오고 있었으나, 최근 서서히 개방의 필요성 여부에 대한 논의가 이뤄지고 있다. 분양가를 놓고 조합과의 갈등이 발생해 공급이 늦어지거나, 심사기준을 명확히 공개하지 않아 투명성 문제가 불거지는 것 등에 대한 논란도 있다. 지난 2008년에 이어 2014년에도 분양시장 확대에 대한 이야기는 있었지만, 결론에 다다르지 못했다. 공정거래위원회가 쏘아 올린 이번 세 번째 논의로 어떤 결론이 나올지 업계의 관심이 쏠리고 있다. 분양보증 시장 개방과 관련한 연구용역 결과를 바탕으로 시장 개방 시 실익과 실현 가능성 등을 세편에 걸쳐 짚어본다. <편집자주>

국토교통부가 주택분양보증 시장 개방 검토를 위해 맡긴 연구용역에서 총 4가지의 시나리오가 도출됐다.ⓒ데일리안

국토교통부가 주택분양보증 시장 개방 검토를 위해 맡긴 연구용역에서 총 4가지의 시나리오가 도출됐다. 개방 수준에 따른 것으로, 현 체제 유지부터 전면 개방까지 범위가 나뉜다. 일단 개방하게 되면 수수료가 낮아질 가능성이 있을 것으로 분석됐다.

데일리안이 확보한 '주택분양보증제도의 발전방향 제시를 위한 연구' 보고서에 따르면 주택분양보증 부문의 개방에 대한 4개 시나리오가 검토됐다.

1안은 현재와 같이 공공기관인 HUG가 독점하는 체제를 유지하는 것으로, 크게 달라지는 것이 없다.

2안은 단계적 개방으로 중소 및 지방 건설사 보증 등 고위험 보증시장(중소건설사 보증, 지방건설사 보증, 일정 등급이하 건설사 보증 등)을 우선적으로 개방한 후 단계적으로 전면 개방하자는 내용이다.

3안은 조건부 개방으로 신설 보증업체의 '체리피킹'을 예방하기 위해 이들에게 고위험 보증을 강제 할당하는 방식의 조건부 개방이다. 신설 보증업체가 위험도가 낮은 사업만 추진한다면 중소업체가 배제될 수 있으니 이를 막겠다는 뜻이다.

4안은 보증 시장 자체를 민간보증기관에게 전면 개방해 시장 경쟁 체제를 구축하겠다는 것이다. 이 방안은 주택분양보증 업무의 전문성 하락 가능성과 함께 주택시장 및 주택보증시스템의 안정성 측면의 문제가 발생할 가능성이 있어 가장 좋지 않은 평가를 받았다.

보고서는 주택보증시장 개방과 관련 1안과 2, 3안을 권고했다. 다만 현 체제 유지로 결정한다면 보증심사체계를 바꾸고, 보증료 조정을 검토할 필요가 있다고 강조했다. 특히 중소기업에 대한 우대정책과 심사내용을 공가하는 등 심사 과정의 투명성을 높여야 한다고 설명했다.

2, 3안의 경우 주택보증시스템 건전성의 하락 및 기존 보증기관(HUG) 및 신규 보증기관의 자산건전성 하락 가능성 문제를 먼저 해결한 후 시행해야 한다고 했다. 4안은 부적절 평가를 내렸다.

해당 연구를 자문한 전문가 위원들은 대체로 개방이 필요하다는 데 동의하면서 3안이 적절하다는 의견을 피력했다.

다만 제도 개편의 키를 쥔 국토부가 개방 자체를 반대하고 있는 상황이다. 분양보증은 정책보증으로 사고 가능성에 대비해 공공기관이 전담하는 것이 바람직하다는 게 국토부의 입장이다. 특히 민간 업체가 분양보증 시장에 참여하면 과당경쟁으로 부실화 위험이 있고, 중소건설업체에 대한 보증료가 인상되는 등 부작용을 우려한다.

국토부 관계자는 "민간 업체 참여 시 중소기업체에 대한 보증료가 증가할 것은 당연해 보인다"며 "현재 개방 반대가 공식입장은 아니지만, 분양보증 시장이 개방되면 득 보다는 실이 클 것으로 판단하고 있다"고 말했다.

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