“서울 공급이 핵심인데”...文 공급확대 지시, 방향 맞지만 효과는 글쎄

    [데일리안] 입력 2020.07.03 16:52
    수정 2020.07.03 16:54
    김희정 기자 (hjkim0510@dailian.co.kr)

‘수요만 억제→공급도 확대’ 변화 모습 긍정적

그러나 재건축·재개발 없는 반쪽짜리 해법

2030세대 달래기 위한 방편이라는 지적도

문재인 대통령. ⓒ청와대문재인 대통령. ⓒ청와대

6·17 부동산 대책의 부작용으로 매매가 상승·전세대란 등 후폭풍이 거세지자 정부기조가 ‘수요만 억제→공급도 확대’로 변화하는 모습을 보이고 있다. 그러나 서울 핵심지역이 아닌 수도권에 방점이 찍힌 공급확대는 반쪽짜리 해법에 그칠 것이라는 평가가 나온다.


특히 재건축·재개발 규제 완화없는 공급확대는 효과가 제한적일 것이라는 분석이다. 3기 신도시 사전 청약 확대·청년 및 신혼부부 세금완화 등 언급은 전형적인 2030세대 민심 달래기용이라는 지적도 나온다.


지난 2일 오후 문재인 대통령은 김현미 국토부장관에게 ‘주택시장 동향과 대응방안’에 대해 긴급 보고받은 뒤 ‘공급물량 확대’를 주문했다.


문 대통령은 “정부가 상당한 물량의 공급을 했지만 부족하다는 인식이 있으니 발굴을 해서라도 추가로 공급 물량을 늘리라”고 말했다.


이와 관련해 3기 신도시 사전청약 물량을 확대하는 방안을 강구하라고 했다. 또한 생애최초 특별공급 물량을 확대하고, 청년·신혼부부 등 생애최초 구입자에 대해서는 세금부담을 완화해 주는 방안을 검토하라고 김 장관에게 지시했다.


김현미 국토교통부 장관이 지난달 30일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 국무회의에 참석하고 있다. ⓒ데일리안 류영주 기자김현미 국토교통부 장관이 지난달 30일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 국무회의에 참석하고 있다. ⓒ데일리안 류영주 기자

시장에서는 6·17 부동산 대책 부작용의 심각성을 문 대통령이 인지했다는 것이 다행이라는 평가가 나온다. ‘규제가 수요를 크게 만드는 역설적인 현상’을 정부가 인정했고, 규제와 세제로만 부동산 시장을 잡으려는 기존 6·17 대책에서 나아가 보완책을 기대할 수 있기 때문이다.


그러나 전문가들은 문 대통령이 주택 공급 물량을 늘리라고 한 주문에 대해서는 긍정적이라고 말하면서도, 재건축·재개발 규제를 풀지 않는 등 공급확대의 근본적 해법을 제시하지 않는 것은 대통령의 한계라고 입을 모았다.


서정렬 영산대 부동산대학원장은 “대통령이 말한 공급물량은 서울에 한정한 것이 아니라 수도권에 풀어놓을 총량을 얘기한 것”이라며 “서울에서는 재건축·재개발이나 코레일의 용산 정비창 부지같은 국공유지의 발굴을 통해 아파트 공급을 늘릴 수 있는데, 재건축·재개발을 허가해주면 그게 돈이 된다는 것을 시인하는 것이기에 정부는 절대 허용하지 않을 것”이라고 말했다.


정부는 서울의 재개발·재건축을 막아 공급물량이 부족해진 대신, 더 많은 물량을 경기도 외곽 신도시를 건설해 메꾸고 있다. 그러나 희소성이 높아진 서울 부동산은 다시 오르고, 서울에서 오른 부동산 가격이 다시 수도권으로 옮겨가는 악순환이 반복되고 있다.


정부가 수요억제정책 기조에서 수요를 누르다 보니 오히려 도심선호도는 높아지고 서울권역의 힘은 더욱 커지고 있다는 분석이다. 이에 30대나 지방거주자들도 서울 실수요자로로 전환하는 비율도 높아지고 있어 서울 핵심지역의 공급을 늘려야 하는 정책이 나와야한다는 것이다.


서 원장은 “재건축·재개발을 막는 대신 지방공사 등이 갖고 있는 서울 지역 국공유지를 이용해 대규모 공공주택을 지을 수 있는 땅을 확보할 수 있다”고 말했다.


도시개발 및 재생 전문가인 이현석 건국대 부동산대학원장은 “용도전환이나 용적률·층고제한 완화 등으로 어느정도는 서울지역 공급을 늘릴 수 있다”며 “예를들어 오피스나 상업시설을 주거로 전환할 수 있게 해주거나, 용적률이나 층고를 늘려 물량을 확대할 수 있다”고 제안했다.


이어 “도시는 거대해지고 있는데 테헤란로 대부분 오피스가 20층으로 유지되고 있는 등 규제는 30~40년 전에 머물러 있다”며 “이 기회를 통해 정책전환이 이뤄졌으면 좋겠다”고 강조했다.


임재만 세종대 부동산학과 교수는 “서울에서 재건축·재개발 수요가 많아 사업이 진행되게 만들어줄 필요는 있다”며 “다만 투기수요를 억제하려면 재개발 뿐 아니라 재건축도 어느정도는 공공이 주도할 수 있게 제도를 바꾸면 된다”고 설명했다.


그는 “재건축 조합에 일방적인 부담을 강요하는 것이 아니다”라며 “재건축 사업장에 층고나 용적률을 높이는 인센티브를 주고 고밀도·고층개발을 통해 얻게 되는 이익을 공공과 민간이 나눠갖는 방법 등을 생각해 볼 수 있다”고 덧붙였다.


서울 송파구 롯데월드타워에서 잠실·삼성·청담·대치동 일대가 보이고 있다. ⓒ데일리안 류영주 기자서울 송파구 롯데월드타워에서 잠실·삼성·청담·대치동 일대가 보이고 있다. ⓒ데일리안 류영주 기자

문 대통령의 이번 지시가 주요 지지층인 2030세대 청년 마음을 달래기 위한 선심성 이벤트에 불과했다는 의견도 있다. 대통령이 부동산 시장에 관심을 갖고 있다는 메시지는 충분히 전달됐기 때문이다. 서울과 수도권 주요지역 매매가격이 오르면서 내집마련의 진입장벽이 높아지자 최근 청년세대 역시 정부의 부동산 정책에 불만의 목소리가 높아지는 상황이었다.


권대중 명지대 부동산학과 교수는 “생애최초 특별공급 물량, 3기 신도시 사전청약 물량 확대 주문 등을 언급한 것은 2030세대를 겨냥한 것”이라며 “유동성 자금을 걷어 들이고 재건축·재개발 등을 통해 서울 핵심지역의 공급물량을 확대해야, 집값이 잡히고 정책효과가 나타난다”고 했다.


서 원장도 “문 대통령의 메시지는 최근 시장에 깔린 청년 세대의 불만을 해소시키고 부정적 심리를 완화시키려는 것”이라고 해석했다.


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