9억 초과 거래, 아파트 줄었지만 오피스텔은 증가…또 다른 풍선효과

“대출 규제 비교적 자유로운 오피스텔, 경매 등으로 수요 번져”

서울의 한 오피스텔 건설현장 모습.(자료사진)ⓒ뉴시스

정부 규제로 9억원 초과 고가 아파트 거래가 급격히 줄어들고 있고, 앞으로도 계속 감소할 것으로 예상되는 가운데 오히려 오피스텔 시장에서는 9억원 초과 거래가 늘고 있다.

25일 KB부동산 리브온이 3월 15일 기준 국토교통부 실거래 자료를 바탕으로 12‧16대책 전후 3개월 대비 가격대별 아파트 매매 거래량 증감률을 분석한 결과, 서울 9억원 초과 아파트의 실거래 신고건수는 3731건으로 대책 직전 3개월(9757건) 대비 61%(6026건) 줄었다. 이는 거래가격 9억원 이하 감소폭 대비 2.3배 큰 수치다.

거래 신고 기한 30일 이내를 고려하더라도 9억원 초과 아파트 매매 거래량은 크게 감소했다. 거래가격 9억원 이하 실거래 계약건수는 1만6837건으로 대책 직전 3개월 2만2726건 대비 25%(5889건) 줄었다.

더욱이 9억원 초과 아파트가 밀집된 강남3구는 대책 직전 3개월 4376건에서 대책 직후 3개월1274건으로 평균 70%(3102건) 감소했다. 강남구는 1646건에서 447건(72%, 1199건), 서초구는 1148건에서 334(70%, 814건), 송파구는 1582건에서 493건(68%, 1089건)으로 감소했다.

경기도는 2454건에서 1077건으로 56%(1377건) 감소했고, 해운대구를 중심으로 9억원 초과 아파트가 밀집된 부산은 310건에서 228건(26%, 82건)으로 줄었다.

반면 서울의 9억원 초과 아파트 거래가 줄어들고 있을 때 9억원 초과 오피스텔 거래는 늘고 있었다.

국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 올 1·2월 전국 9억원 초과 오피스텔 거래량은 56건으로 지난해 1·2월 두 달 간 거래량인 17건 대비 약 2배 이상 증가했다. 특히 2월 한 달 동안 전국 9억원 초과 오피스텔 거래량은 35건으로 지난해 같은 달 거래량인 8건 대비 3배 이상 증가하며 높은 증가세를 보였다.

이 기간 거래된 9억원 초과 오피스텔이 가장 많았던 지역은 서울로 39건의 거래가 이뤄졌으며, 이어 경기도(9건), 부산(8건) 등 순이었다. 서울 내 거래량 중에는 강남구가 11건으로 가장 많았고, 부산의 모든 거래 물건은 해운대구인 것으로 알려져 아파트 거래와는 상반된 분위기를 나타냈다.

전문가들은 정부가 9억원 이상 주택 대출금액에 대해 주택담보인정비율(LTV)을 20%로 제한하고, 15억원 이상 주택에 대해서는 주택담보대출을 전면 금지하면서 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔로 풍선효과가 나타난 것으로 분석했다.

이미윤 KB국민은행 부동산플랫폼부 전문위원은 “12‧16대책 직후 3개월 동안 거래가격 9억원 초과 아파트 매매거래량 감소 폭은 서울‧경기를 중심으로 크게 나타났다. 고가 아파트는 대출 규제로 자금 마련이 어렵고, 공시가격 인상으로 보유세 부담도 커지면서 9억원 이상 아파트 비중이 높은 서울 강남권을 중심으로 거래량 감소세가 이어질 것”이라며 “올해 주택시장은 9억원 이하 중저가 대상으로 실수요 위주로 시장이 바뀌고, 무주택자는 매수시기를 미루며 전월세로 머물면서 전월세 거래량이 늘어날 가능성도 있다”고 예상했다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 “지난해 고가 주택 대출 규제가 강화돼 대출 규제에서 비교적 자유로운 고가 오피스텔 거래량은 증가했고 관심이 증가하고 있는 풍선효과가 나타나고 있다”며 “과거 임대 수익을 얻는 투자 상품이었던 오피스텔이 실 거주 목적으로도 많이 거래되고 있어 수요층이 다양해진 것도 오피스텔 거래량 증가 요소가 된 것으로 보인다”고 말했다.

이러한 정부의 규제 여파로 주택 거래는 줄어드는 한편, 역대 최저 기준금리 등으로 경매시장이 하나의 대체재로 인식되면서 시장에는 또 다른 분위기도 나타나고 있다.

지지옥션 집계를 보면 지난 2월 전국에서 이뤄진 법원경매 건수는 1만1727건으로 지난해 2월 8309건 대비 41.1% 증가했다. 주거시설 전체건수는 6246건으로 이 중 13%인 813건이 변경 처리됐다.

경매에 부쳐진 4914건 중 2063건이 낙찰돼 낙찰률은 전월 대비 4.5%p 오른 42%를 기록했고, 낙찰가율은 전월 수준인 82%로 집계됐다. 코로나19 여파에도 불구하고 평균응찰자 수는 전월 대비 0.5명 증가한 6.3명으로 나타났다.

오명원 지지옥션 연구원은 “12·16대책 이후에도 서울 주거시설의 인기는 여전했고, 인기의 영향은 수도권까지 확산됐다. 이 가운데 대책의 풍선효과가 뚜렷하게 나타났던 지역의 인기가 경기권 낙찰가율 상승을 견인하기도 했다”며 “또 지난해에 이어 여전히 토지 경매 시장에 대한 인기도 지속되고 있다”고 설명했다.