반복되는 ‘두더지 잡기’ 부동산규제…이번엔 성공할까?

풍선효과 수원‧용인‧성남 일부 지역 조정대상지역 추가 지정 검토

조정대상지역 지정, 압박수위 높지 않아…“대체투자 한계 있기 때문”

또다른 풍선효과 생길 것…“거래 없는 시장, 안정화 아닌 비정상화”

서울의 한 공인중개소에 인근 아파트 매물 정보가 붙어 있는 모습. ⓒ뉴시스

문재인 정부가 19번째 추가 규제카드를 꺼낼 준비를 하고 있다. 12‧16대책으로 부동산 시장이 안정되고 있다고 평가 하더니, 풍선효과가 나타나자 곧바로 핀셋규제에 나선 것이다.

다만 이번 추가 규제는 수도권으로 퍼진 풍선효과는 일부 한계가 있다고 판단한 정부가 압박 수위를 크게 높이진 않은 것 같다는 게 전문가들의 분석이다.

이런 가운데 두더지 잡기 식 규제의 반복으로 집값을 잡을 수 있을 지에 대한 의문이 제기된다.

17일 정부 등에 따르면 지난 13일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 관계부처 장관 녹실(綠室)회의에서 최근 집값 과열 현상을 보이는 일부 지역에 대한 시장 동향을 점검했다.

이날 회의에서는 12‧16대책의 풍선효과가 나타나고 있는 수원‧용인‧성남, 이른바 ‘수용성’으로 불리는 지역에 대한 추가 규제가 논의 된 것으로 전해졌다.

이에 국토교통부는 조만간 주거정책심의위원회를 열고 ‘수용성’ 지역 중에서 과열된 곳을 선별해 조정대상지역으로 추가 지정할 전망이다. 이미 조정대상지역인 곳을 제외한 수원 권선‧영통‧장안구 등이 이번 규제의 타깃이 될 것으로 예상된다.

조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)은 60%, 총부채상환비율(DTI)은 50%로 제한된다. 또 다주택자 양도세 중과, 2주택 이상 보유시 종합부동산세 추가 과세, 분양권 전매제한 등의 여러 규제가 적용된다.

다만 이번 추가 규제는 조정대상지역 확대로 과열된 지역에 일종의 ‘시그널’을 주기 위한 조치라는 게 전문가들의 분석이다. 조정대상지역의 경우 시장 상황에 따라 추가 지정과 해제가 이뤄지고 있기 때문이다. 정부는 지난해 11월에 경기도 고양·남양주시 일부와 부산시 3개 구를 조정대상지역에서 해제한 바 있다.

수용성 지역의 집값 과열 현상은 12‧16대책으로 서울 시장이 막혀버리자 대체 투자처를 찾아 나선 수요자들이 몰리면서 벌어졌다. 이에 정부가 조정대상지역 추가 지정 카드를 꺼내든 건 대체 투자처에 한계가 있다고 판단한 것으로 풀이된다.

그러나 모든 규제에는 풍선효과가 있을 수밖에 없으며, 이번에 추가 규제를 하더라도 또 다른 풍선효과가 나타날 것이라는 목소리도 상당하다. 또한 규제로 수요자와 공급자 간의 거래가 없는 시장은 안정화가 아닌 비정상화라고 꼬집는다.

익명을 요구한 전문가는 “조정대상지역 선정은 다른 규제에 비해 탄력적인 제도라고 할 수 있다”며 “서울 부동산 시장을 대체할 수 있는 투자처는 얼마 없기 때문에 정부에서 이번 추가 규제는 조정대상지역 확대 수준으로 결정한 것 같다”고 설명했다.

이어 그는 “다만 수도권 외곽 지역이 오르면 서울 집값을 밀어 올릴 가능성이 있기 때문에, 과열 조짐을 보이기 시작하자 바로 추가 규제를 내놓은 것으로 생각된다”고 덧붙였다.

또 다른 전문가는 “또 다른 풍선효과가 나타날 것”이라며 “시장이 제 기능을 하기 위해선 거래가 발생해야 하는데 규제로 묶여버려 멈춰진 시장이 과연 안정됐다고 할 수 있는지 묻고 싶다”고 말했다.