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현대건설 vs GS건설 '격돌' 한남하이츠 재건축…사업촉진비 분수령 될까


입력 2019.12.31 06:00 수정 2019.12.30 17:29        권이상 기자

공사비 저렴한 GS건설 유리, 사업촉진비 등은 현대건설이 한수위

입찰 총회 전부터 수주열기 뜨거워, 한남3구역과 같은 파장 우려도

공사비 저렴한 GS건설 유리, 사업촉진비 등은 현대건설이 한수위
입찰 총회 전부터 수주열기 뜨거워, 한남3구역과 같은 파장 우려도


서울 옥수동 한남하이츠 재건축 입찰 비교표. ⓒ조합원 제공 서울 옥수동 한남하이츠 재건축 입찰 비교표. ⓒ조합원 제공

전국 재건축·재개발 사업의 시공권을 두고 맞승부를 이어온 현대건설과 GS건설이 서울 옥수동에서 또한번 뜨거운 경쟁을 벌이고 있다.

최근 입찰을 마감한 옥수동 한남하이츠 재건축 사업에 현대건설과 GS건설이 사업제안서를 제출해 경쟁입찰이 성사됐다.

이곳은 한강변 재건축 대단지로 공사비 3400여억원 규모에 달해 대형 건설사들이 한남3구역과 함께 수주 1순위로 꼽고 있다.

입찰에 참여한 현대건설은 강북 최초로 프리미엄 브랜드 ‘디에이치’를 한남하이츠에 적용하면서 전의를 다지고 있고, GS건설은 갈현1구역 재개발 사업에서 발을 빼면서 이곳에 화력을 집중하고 있다.

업계에서는 두 건설사가 제시한 사업제안을 보면 총 공사비는 GS건설이 다소 유리하지만, 사업촉진비 등을 보면 현대건설이 파격적인 조건을 내걸고 있어 사업 수주 의지가 강하다고 분석하고 있다.

전문가들은 지난 2017년 반포1·2·4주구 수주전에서 경쟁구도를 형성했던 이 두 건설사는 최근 한남3구역, 대전 장대B구역, 갈현1구역 등 수주전에서 경쟁한 바 있어 이번 수주전 역시 자존심을 건 한판 승부가 될 것이라고 전망하고 있다.

31일 건설 업계에 따르면 현대건설과 GS건설의 주택정비시장 쟁탈전이 한남하이츠 아파트에서도 재현될 전망이다.

한남하이츠 재건축 사업은 서울 성동구 옥수동 4만8837㎡에 지하 6층∼지상 20층 아파트 10개동, 790가구와 부대복리시설을 신축하는 프로젝트다. 조합이 계획한 예정 공사비는 총 3419억원으로 책정돼 있다.

지난 26일 입찰마감 후 조합은 양사가 제출한 입찰 제안서를 바탕으로 입찰 비교표를 작성하고 있어 업계의 이목이 쏠리고 있다.

현대건설과 GS건설이 각각 조합이 제출한 제안서를 보면 우선 공사비는 GS건설이 3287억원, 현대건설이 3419억원을 제안해 GS건설이 132억 더 낮은 금액을 제시했다.

다만 무상특화금액을 GS건설이 483억원, 현대건설이 555억원을 책정해 실제 공사비는 GS건설 2870억원, 현대건설 2864억원으로 차이는 크지 않다.

사업추진비는 양사 모두 조합에서 책정한 950억원을 제시했다. 눈여겨볼 점은 보증보험수수료로 현대건설은 수수료가 발생하지 않는다는 점을 강조했다.

또 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받지 않고도 조달이 가능하지만, GS건설은 950억원의 사업추진비를 조달하려면 별도의 보증보험수수료와 이자비용이 발생할 것으로 예상된다.

이번 입찰의 분수령은 사업촉진비가 될 것이라는 게 업계의 해석이다. 먼저 GS건설은 550억원을 제시했고, 현대건설은 이 보다 3배 이상 많은 2000억원 이상을 약속한 것으로 알려져 있다.

재건축 사업에서 사업촉진비는 매우 중요하다. 사업촉진비는 원활한 재건축 사업진행을 위해 꼭 필요한 자금이다.

조합은 사업촉진비로 아파트 및 상가 세입자 보증금 처리와 각종 금융대출 해결 등에 사용한다. 사업촉진비가 많지 않으면 사업 기간이 지연되고 그 피해는 고스란히 조합원들에게 부담이 된다.

한남하이츠 재건축조합원은 550명으로, 이를 바탕으로 단순계산하면 조합원당 평균 분담금은 4억원 정도로 추산된다. 이 때문에 GS건설이 제시한 550억원은 조합원 1인당 1억원으로 할당되는 꼴로 조합원들이 감당할 자금을 충당하기는 어려워 보인다.

업계 관계자들은 “현대건설이 최소 2000억원 이상을 약속하면서 조합원들은 평균 3억6000만원을 싼 이자로 지원 받을 것으로 보인다”고 말했다.

상황에 이렇자 GS건설은 지난 주말 이를 보안하는 내용을 홍보하고 있다. 사업제안서에 제시한 550억원은 ‘이자만 550억원 대여, 4000억원 조달 가능’이라며 조합원들을 설득시키고 있다는 게 현지 관계자들의 설명이다.

이와 함께 주거편의시설과 마감재에서도 현대건설과 GS건설이 제시한 조건이 갈리고 있다.

현대건설은 ▲독일 불탑 제품 주방가구 ▲LG시그니처 올레드TV 65인치 ▲이건창호(단열간봉+아르곤) ▲이탈리아 포스카리니 제품·스페인 비비아 제품(조명기구) ▲이탈리아 제씨 제품(수전) 등을 제시했다.

GS건설은 ▲독일 애거스만 제품 주방가구 ▲미국 콜러 제품(수전과 도기) ▲LG창호 등의 마감재와 스카이커뮤니티를 제안한 것으로 알려졌다.

공사비 상환 방식에 대해서도 양측의 조건이 나뉜다. GS건설은 ‘분양수입금 내 기성불’을 현대건설은 ‘분양불’을 제안했다.

‘분양수입금 내 기성불’은 분양대금 수입이 생기면 그 수입 중 완료된 공사 만큼 공사비를 지급한다는 것이고, ‘분양불’은 분양수입금 중 일정 비율을 지불하는 방식이다.

이외에도 세대당 주차 대수도 GS건설 1.9대 대비 현대건설 1.76대로 조건이 다르다.

한편 조합은 의향서를 제출한 두 건설사를 놓고 내년 1월 18일 시공사 선정 총회를 열 계획이다.

한 건설사 도시정비사업팀 관계자는 "한남하이츠 재건축 사업의 경우 GS건설과 현대건설이 제시한 조건이 차이가 나지만, 그 중에서도 결국 사업촉진비에 따라 조합원들의 선택이 달라질 것으로 보인다“며 ”다만 두 건설사 모두 입찰 총회 전부터 수주의지가 강해 한남3구역과 같은 파장이 우려되는 것도 사실이다“고 전했다.

서울한남하이츠 재건축 조감도. ⓒ서울시 클린업시스템 서울한남하이츠 재건축 조감도. ⓒ서울시 클린업시스템
권이상 기자 (kwonsgo@dailian.co.kr)
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