내년 경기하강 신호…해외부동산 지고 인프라 뜨나

해외부동산투자, 고비용부담·미매각 물량폭탄 리스크

해외 인프라, 장기적 현금흐름 및 투명한 정보로 안전

해외부동산투자, 고비용부담·미매각 물량폭탄 리스크
해외 인프라, 장기적 현금흐름 및 투명한 정보로 안전

여의도 증권가 전경.ⓒ연합뉴스

내년 글로벌 경기가 하강국면에 접어들 것으로 예상되면서 급속도로 규모를 키운 해외부동산 투자가 위축될 조짐이다. 대체투자시장이 커지고 있지만 일부 금융투자회사들은 리스크가 큰 해외부동산 시장에 경쟁적으로 뛰어드는 대신 오히려 장기적 관점에서 투자가 가능한 해외 인프라 시장으로 눈을 돌리고 있다.

12일 금융정보업체 에프엔가이드에 따르면 인프라펀드의 연초 이후 수익률은 16.14%에 달한다. 이는 전체 코스피 주식수익률(4.71%) 대비 4배 수준을 웃돌고 있다.

그동안 국내외 부동산시장이 호황기로 접어들면서 증권업계는 해외 부동산 투자를 급속도로 확대시켜왔다.

금융투자협회에 따르면 국내 대체투자펀드 설정액은 부동산펀드와 특별자산펀드 설정액이 지난 9월말 기준으로 182조4000억원에 달한다. 특히 부동산 펀드는 9월 말 기준 94조8000억원으로 전년말(78조7000억원) 대비 6조원 넘게 늘어났다. 특별자산펀드도 지난해 말 71조3000억원에서 이달 9월 87조6000억원으로 불어났다.

급속도로 커진 해외 부동산투자는 최근 곳곳에서 삐걱거리고 있다. 한정된 물량에 대한 과도한 경쟁으로 수익률이 하락세를 보이고 있다. 고평가 인식으로 인한 가격부담과 운용기관들 간의 경쟁심화 등으로 지속적인 하락세를 보이고 있다.

해외부동산 투자가 상품구조상 판매사와 운용사 등 다양한 주체가 개입하는데다 현지 부동산 거래시장의 관행 등으로 인해 거래 상대방과 법적 리스크가 크다는 지적이 나온다.

신용상 금융연구원 선임 연구위원은 "해외부동산 투자시장의 높은 수수료 구조로 인해 국내 증권사와 자산운용사들이 과도한 비용 부담에 직면해있고 수익률이 악화된 상태에서 계약 만료 시점에 환매위험을 확대시킬 수 있는 요인이 부각된다.

무엇보다 최근 글로벌 부동산 대체투자의 수익률이 추세적으로 하락하면서 대도시의 오피스빌딩 위주의 투자에서 벗어나 투자 지역과 수익구조 다변화로 진행되고 있는데 이탈리아, 스코틀랜드, 벨기에 등 투자지역 다각화는 자칫 시장 조사 불충분으로 투자 실패라는 부메랑을 얻게 될 것이라는 관측이다.

또한 내년 해외 경기가 부진할 것으로 전망되면서 미매각 물량에 대한 부담은 더욱 커질 것이라는 분석이다. 최근에는 호주와 독일에서 해외 부동산펀드 사고가 잇따르면서 부동산 펀드 리스크에 대한 우려가 다시금 제기되고 있는 실적이다.

과열양상을 띠었던 해외부동산에 비해 비용부담이 덜하고 장기적인 관점에서 안정적인 수익을 올리는 인프라 투자가 다시 시장의 주목을 받을 것이라는 전망이 나온다.

삼성증권과 NH아문디 자산운용은 등은 해외지역에서의 인프라 투자에 적극 나서고 있다. 삼성증권은 올해 1조5000억원 규모 프랑스 뤼미에르빌딩을 비롯해 프랑스 크리스탈파크빌딩(9200억원), 일본 아오야마빌딩(8500억원) , 영국 XLT 열차 리스(1067억원), 미국 가스사업 지분(973억원) 등 해외 대체투자 딜을 잇달아 성사시켰다. 삼성증권은 이 같은 자산을 구조화한 후 펀드를 조성해 셀다운(재판매)하고 있다.

해외인프라에 대한 투자는 기술 실사에 대한 검증을 하고 난후 계약관계에 의해 발생되기 때문에 해외부동산에 비해 리스크 부담이 덜하다. 예컨대 투자하고자 하는 전기 발전소가 있다고 가정하면 10년 이상 전기가 생산되면 꾸준히 수수료를 얻는 구조다.

한 자산운용업계 관계자는 "현재 해외부동산에 대한 실사를 하는 국내 운용사들 중에 대형사 1~2군데를 제외하면 직접 실사하는 곳이 거의 없다"며 "직접실사했을 때 드는 비용이 2~3억 정도로 비싸고 해외 부동산 시장에 대한 분석할 정보나 자료가 극히 제한적"이라고 언급했다.

이어 "해외인프라는 계약관계에서 장기적 현금흐름을 볼 수 있기 때문에 정보가 공평하고 투명하게 판단이 가능하지만 부동산은 임차인이 기간 만료후 나가고 누가 들어올지 알수 없기 때문에 불확실성이 크다"고 지적했다.