[격동의 상반기 부동산-1] “서울 집값 줄다리기 팽팽했네”

서울 상반기 0.32% 하락…4월 이후부터 회복세

“재건축 희소성에 소유자 버티기…양극화 넘어 다극화 계속”

서울 상반기 0.32% 하락…4월 이후부터 회복세
“재건축 희소성에 소유자 버티기…양극화 넘어 다극화 계속”

서울의 아파트 매매가격은 상반기 동안 0.32% 하락했다. 서울 아파트 단지 전경.ⓒ연합뉴스

올 하반기에도 서울 아파트 시장은 상반기와 마찬가지로 집주인과 수요자 간 팽팽한 줄다리기가 계속될 것으로 보인다.

지난해 급등세를 나타냈던 수도권 아파트 매매시장은 9·13부동산대책 발표 이후 상승폭이 줄면서 올 들어 본격적인 하락세로 전환했다. 보유세 인상 방침에다 다주택자에 대한 주택담보대출 금지, 양도소득세 중과를 골자로 한 9·13대책이 영향을 발휘하며 수도권 아파트 시장은 거래 감소와 함께 가격 약세를 이어갔다.

하지만 4월 말 공시가격이 확정되고, 3기 신도시 추가 지정 발표로 시장의 불확실성이 해소되자 집값 바닥심리가 작용하면서 최근 강남 재건축 아파트를 중심으로 반등세를 보이기 시작했다.

2일 부동산114가 상반기(5월 31일 기준) 아파트 매매가격을 집계한 결과, 전국적으로 0.36% 하락하며 2012년 하반기 이후 7년 만에 하락 전환했다.

주로 지방의 하락폭이 컸다. 경남이 0.93% 하락해 가장 큰 하락폭을 보였고, ▲충북(-0.73%) ▲경북(-0.70%) ▲울산(-0.68%) ▲강원(-0.65%) ▲부산(-0.62%) 순으로 하락했다.

반면 이른바 ‘대대광’으로 불리는 ▲대전(1.20%) ▲대구(0.28%) ▲광주(0.37%)는 비규제 지역 풍선효과와 분양시장 호조에 힘입어 매매가격이 상승했다. 전남도 광양과 여수 등 전세비율이 높은 지역을 중심으로 갭투자 수요가 늘어나며 0.15% 상승했다.

서울은 상반기 동안 0.32% 하락했다. 부동산 시장 규제 직격탄을 맞은 강남4구가 하락세를 이끌었으나, 4월 이후부터 집값 바닥론과 재건축 규제에 따른 장기적 공급 희소성이 고개를 들면서 하락폭이 줄었다. 최근 잠실주공5단지와 은마, 둔촌주공, 개포주공 등 주요 재건축 단지를 중심으로 매매가격이 상승한 결과다.

신도시를 비롯한 경기(-0.53%)도 매매가격이 떨어졌다. 오른 가격에 대한 가격조정과 정부의 3기신도시 공급계획 발표로 향후 공급 리스크와 입지적 열위에 대한 우려로 약세가 이어졌다. 과천과 광명, 하남 등 지난해 가격 상승폭이 컸던 지역에 대한 가격 하향조정이 이뤄졌고, 평택과 안성 등은 미분양 리스크가 커지며 약세를 보였다.

◇ “하반기에도 서울 집값 보합 속 상승·하락 반복”

전문가들은 하반기에도 대출규제 등 9·13부동산대책의 영향권 아래 있는 가운데 저금리에 따른 풍부한 유동성과 집값 바닥심리가 맞물리며 서울 아파트 시장이 보합 수준에서 박스권을 형성한 가운데 상승과 하락을 반복할 것으로 분석했다.

특히 입지나 가격, 면적을 비롯해 재건축 추진 여부나 교통망 확충 등의 개발 재료에 따라 아파트값이 상이한 흐름을 보이면서 양극화를 넘어 다극화 양상으로 전개될 것이란 전망이다.

서성권 부동산114 수석연구원은 “서울은 다주택자들의 임대사업자 등록, 양도소득세 중과에 따른 매물 잠김 현상과 강남권을 중심으로 한 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 이어지면서 아파트값의 추가 조정이 제한적”이라며 “재건축 시장도 정부의 전방위적인 규제에도 불구하고 공급 희소성이 부각되면서 소유자들의 버티기가 진행될 것으로 보인다”고 설명했다.

그는 “지역 및 가격, 면적별로 차별화된 움직임을 보일 것”이라며 “소형과 역세권, 준공 10년 이내 신규 아파트에 대한 수요 쏠림은 계속 두드러질 전망이다. 실수요가 뒷받침 되는데다 전용 85㎡, 공시가격 6억원 이하 아파트의 경우 임대사업자의 양도소득세 장기보유특별공제가 가능하다는 메리트가 있기 때문”이라고 덧붙였다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “현 부동산 시장에서 급격하게 변화할 이슈가 없는 한 침체 분위기는 당분간 반전될 수 없다”면서도 “서울과 경기 등 수도권 규제지역은 상반기와 마찬가지로 거래절벽이 나타나지만, 서울 재건축 등 고가 아파트를 중심으로 한 소유자들 버티기는 계속되면서 보합세가 이어질 것”이라고 말했다.

그는 “무엇보다 대출 규제가 이미 부동산 시장을 잡고 있다”면서 “서울은 매도자와 매수자간 집값 줄다리기가 계속되는 반면, 기존 신도시는 입지적 열세가 부각되면서 약세를, 지방은 공급물량 부담과 함께 지역경기 침체가 지속되면서 하락세를 이어갈 전망”이라고 예측했다.