서울 오피스텔 전세가율 상승세…갭투자·전세수요 몰리나

오피스텔 전세가율 79.32% 2017년 10월 이후 지속 상승

일부 단지 소형 오피스텔 매매가 뛰어넘은 전세가율 100% 이상인 곳들 등장

오피스텔 전세가율 79.32% 2017년 10월 이후 지속 상승
일부 단지 소형 오피스텔 매매가 뛰어넘은 전세가율 100% 이상인 곳들 등장

최근 오피스텔 시장은 예전만큼 그리 좋은 상황이 아니지만, 전세가율은 시장 분위기가 반대로 흐르고 있다. 사진은 서울 송파구 일대 전경. ⓒ데일리안DB

서울 오피스텔 시장에 이상신호가 감지되고 있다. 수급불균형으로 거래가 끊기고 수익률은 하락하고 있는 반면, 매매가 대비 전셋값을 나타내는 전세가율은 지속상승하고 있다.

일부 오피스텔은 매매가를 뛰어넘은 100% 이상의 전세가율을 나타내는 곳도 나타나 깡통전세 우려도 커지고 있다.

전문가들은 아파트 전셋값이 하락조정되고 있지만, 여전히 비싼탓에 전세수요가 오피스텔로 이동하고 있다고 분석한다.

또 전세가율 높은 것을 이용해 갭투자자들이 오피스텔시장으로 몰려 시장을 변질 시킬 수도 있다고 전망한다.

14일 부동산 업계에 따르면 최근 오피스텔 시장은 예전만큼 그리 좋은 상황이 아니다.

우선 상가정보연구소가 국토교통부 통계를 조사한 결과를 보면 전국 상업용 오피스텔 거래량은 1만745실로 집계됐다. 지난해 같은 기간 거래량(1만4206실)보다 24.4% 줄었다.

수도권에서 거래량이 가장 많이 감소한 곳은 인천으로, 지난해 4월 2280실에서 올해 4월 1169실로 48.7% 줄었다. 같은 기간 서울은 10.6%(2406실), 경기도는 8.0%(4553실) 각각 줄었다.

이와 함께 오피스텔은 매매가 및 임대료 하락 등의 요소로 수익률도 감소하고 있다.

실제 서울 오피스텔 수익률은 지속적으로 감소하며 전국 최하위를 달리고 있다. 한국감정원 집계를 보면 ​지난달 서울 오피스텔 수익률은 4.87%로 나타났다 .

이는 인천을 포함한 광역 지자체 중 유일하게 5% 아래 수익률을 기록한 셈이다. 지난달 전국 평균 오피스텔 수익률 5.46%에 비해 0.59% 포인트 낮은 수준이다.

오피스텔 시장이 약세를 보이고 있는 것은 최근 초과 공급에 따른 수급불균형 때문이다. 수요는 한정적인데 투자 부동산으로 각광을 받으며 공급은 꾸준히 지속되고 있다.

닥터아파트에 따르면 이달에만 전국 17개 오피스텔(4448실)이 분양에 나선다. 지난해 같은 기간(2450실)보다 1.8배 늘어났다.

그런데 오피스텔 관련 지수에서 유일하게 호조세를 유지하고 있는 것이 바로 전세 관련 지수다.

오피스텔 임대시장은 대부분 보증금과 월임대료를 내는 것이 대부분이었는데, 최근에는 오피스텔에도 전세수요가 몰리고 있다.

실제 한국감정원 오피스텔 가격동향조사를 보면 서울 오피스텔 전세가율은 현재 79.32%로 조사됐다. 이는 지난해 5월 79.19%를 기록한 뒤 꾸준히 상승세를 타고 있다.

특히 서울 서남권의 경우 82.34%로 전국에서 경기(83.39%), 대전(82.82%), 대구(81.11%) 다음으로 4번째로 높은 것으로 나타났다.

오피스텔 전세가격도 상승세다. KB국민은행 시계열 조사에 따르면 서울 오피스텔 전세일반 거래가는 지난달 기준 1억9416만원으로, 조사가 시작된 2017년 10월이후 단 한차례 내림세 없이 상승세를 유지하고 있다.

이에 서울 오피스텔 평균 매매가는 2억3995만원으로, 등락을 반복하며 지난달 2억5016만원에서 1000여만원 하락했다.

오피스텔 전세가율이 상승하며 일부 단지에서는 매매가를 역전하는 경우도 생기고 있다. 실제 광진구 화양동 ‘광진캠퍼스시티’ 전용면적 16㎡의 최근 전세가율은 106.1%에 이른다.

업계 전문가들은 오피스텔은 더이상 투자부동산이 아닌 실수요자들 위주로 재편되고 있다고 분석하고 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “최근 아파트 전셋값이 하향 조정되고 있지만, 여전히 전셋값이 높다고 평가하는 수요자들이 많고, 1~2인 신혼부부들은 거주가 가능한 소형 오피스텔 전세를 찾는 경우가 늘고 있다”며 “월임대료를 받는 투자수요 위주로 흘렀던 오피스텔 시장이 실수요자들 위주의 시장으로 재편되고 있다”고 분석했다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 “오피스텔 전세가율이 매매가와 비슷한 수준으로 치솟고 있는 것은 보유를 원하는 수요보다 임대를 원하는 수요가 많아졌기 때문”이라며 “다만 전세가율이 오른만큼 깡통전세 위험도 있어 잘 따져보고 임대를 해야한다”고 조언했다.