어울리지 않는 모습을 한 곳이 개발 호재가 있는 곳이다

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    어울리지 않는 모습을 한 곳이 개발 호재가 있는 곳이다
    <김순길의 자산관리> 미래가치가 있으며 재정지출이 있는 곳에 투자하라
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    등록 : 2019-06-06 07:00
    김순길 (주)마이베스트 부동산자산관리 대표
    <김순길의 자산관리> 미래가치가 있으며 재정지출이 있는 곳에 투자하라

    ▲ ⓒ데일리안

    도무지 어울리지 않는 모습을 한 지하철역이 서울에 있다. 바로 디지털미디어시티역(DMC)이다. 이곳은 6호선, 인천공항철도, 경의중앙선, 세 개의 노선이 지나가는 트리플 역세권이다. 그런데 3번 출구로 나오면 왼쪽으로 삼표 가스충전소, 오른쪽으로는 서대문구 청소차 하치장이 있다. 6번 출구로 나오면 은평 빗물펌프장이다.

    2번 출구로 나오면 2만 제곱미터가 넘는 넓은 땅이 잡초가 무성한 채 버려져 있다. 흉물이 되어버린 이 땅은 롯데복합쇼핑몰이 들어설 자리인데 수년째 공사가 진행되지 않고 있다. 골목 상권을 위협한다며 반대하는 인근 시장 상인들과의 분쟁이 해결되지 못했기 때문이다. 서울시 정책에 따르면 대형 쇼핑몰은 인근시장과 합의가 되어야 건축 허가를 받을 수 있다.

    출구에서 나오자마자 이런 모습이 펼쳐지는 역세권은 서울에 없다. 어울리지 않는 시설은 이전될 수밖에 없고, 이는 부동산 가격 상승을 의미한다.

    부동산이 변하면서 가치가 오를 것으로 예상되는 또 하나의 예로 송파구 가락시장역 주변을 들 수 있다. 가락시장역은 3호선과 8호선 더블 역세권이다. 나는 평소 지도를 보는 것이 취미인데, 현장 주변을 보면 역 주변 골목에 철물, 섀시 등을 파는 상점들이 있다. 이곳도 업종의 전환, 상권의 확장 가능성이 크다.

    또 5만 제곱미터 규모의 중앙전파관리소가 있다. 불법 전파 탐사, 혼신 제거 등 전파 관리와 국가 보안 통신 업무를 위해 1947년에 문을 열어 1970년에 가락시장 맞은 편으로 이전했는데, 주민들이 기피하는 애물단지가 되었다. 중앙전파관리소가 이전한다면 이 넓은 부지에 무얼 짓겠는가. 상업시설이나 공원, 기업, 등이 들어서서 가락시장역 주변은 부가가치가 훨씬 큰 지역으로 발전할 것이다.

    서울이라는 도시에 어울리지 않는 시설은 진흙 속의 진주나 마찬가지라는 것이다. 다른 곳보다 저렴하고, 개발 여지가 많다. 역세권 앞 고물상, 쓰레기차 하치장이 계속 그 자리에 있을까? 매연을 뿜어내서 근처 주민의 건강을 위협하는 버스 차고지가 그 자리에 계속 있을 수 있을까?

    이처럼 행정계획을 통한 어울리지 않는 부동산의 개발 호재가 있는 변화하는 부동산을 주목해야한다.

    단, 주의할 점이 있다. 그 변화가 장기간에 걸쳐 이루어지는 곳이라면, 너무 많은 금액을 투자하면 힘들어질 수 있다. 부담스럽지 않은 정도의 금액을 투자해야 한다. 오랜 시간 기다려야 하는 투자 대상에 많은 금액을 투자해 놓으면 장기간 돈이 묶여 자유롭지 못하기 때문이다.

    주변에서 흔히 보는 사례인데, 3억원 정도의 종잣돈을 만들어놓은 다음 투자를 하기 위해 열심히 공부하고 발품을 판다. 그렇게 노력한 보람도 없이 결국은 자신감도 없고 불안해서 잘 아는 지역의 아파트를 덜컥 사버린다. 3억원을 모두 투자했기에 다른 곳에 투자할 돈은 없다. 그러니 아파트 가격이 오르기만을 희망하며 앉아 있을 수밖에. 너무나 많이 본 부동산 투자의 모습이다.

    또한 경험 없는 투자자들은 가격이 오른 부동산은 서둘러 팔고, 오르지 않은 부동산은 오를 때까지 가지고 있다. 하지만 그 반대로 해야 부동산 투자에 성공할 수 있다. 그러니 오르지 않는 부동산은 빨리 처분해 다른 곳에 투자하고, 미래가치가 있으며 재정지출이 있는 곳에 투자하라.

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    글/김순길 (주)마이베스트부동산 자산관리대표/숭실사이버대 부동산학과 겸임교수
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