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3기신도시로도 서울 쏠림 현상 어쩌지 못하는 이유


입력 2019.05.13 06:00 수정 2019.05.12 21:01        원나래 기자

11만가구 중 서울엔 고작 1만 공급…“수요에 비해 여전히 적은 공급 물량”

“신도시 공급까지 상당한 시간 남아…서울 쪽 수요 이탈 한계”

11만가구 중 서울엔 고작 1만 공급…“수요에 비해 여전히 적은 공급 물량”
“신도시 공급까지 상당한 시간 남아…서울 쪽 수요 이탈 한계”


정부가 3차 계획을 통해 내놓은 11만가구 가운데 서울 공급량은 1만가구에 불과한 전체의 9% 수준에 그쳤다. 서울의 한 아파트단지 전경.ⓒ연합뉴스 정부가 3차 계획을 통해 내놓은 11만가구 가운데 서울 공급량은 1만가구에 불과한 전체의 9% 수준에 그쳤다. 서울의 한 아파트단지 전경.ⓒ연합뉴스

정부가 서울 집값을 잡기위한 수도권 3기신도시 조성 계획을 마무리 했다. 하지만 계획과는 달리 서울 쏠림 현상은 해소하지 못하고 수도권 집값 하락만 가속화시킬 수 있다는 지적이 계속되고 있다.

특히 전문가들은 현재 서울의 공급 물량이 수요에 비해 여전히 적고, 신규택지 조성 및 첫 분양까지는 예상보다 소요시간이 오래 걸리는 경우가 많아지면서 서울 쪽 수요 이탈은 한계가 있다고 보고 있다.

2기신도시를 비롯한 기존 서울 주변 신도시 역시 교통인프라 시설 부족과 공급 과잉으로 집값이 계속 하락하고 있어 택지조성 시 약속한 자족기능은 물론, 광역교통망의 인프라 개선 속도 역시 해결해야할 숙제로 남아있다.

13일 국토교통부가 발표한 ‘3차 신규택지 추진계획’에 따르면 서울 근교에는 고양창릉, 부천대장 등 신도시 2곳에 5만8000가구, 도심 국공유지 및 유휴 군부지 등에 5만2000가구 등 총 11만가구를 공급할 계획이다.

이에 서울 인근의 경기 지역 주택은 서울 주택 가격 보다 저렴하게 공급되기 때문에 서울 지역 실수요자들이 이탈되면서 서울 분양시장의 수요 감소로 위축될 수 있다는 전망도 있다.

하지만 전문가들은 정부가 3차 계획을 통해 내놓은 11만가구 가운데 서울 공급량은 1만가구에 불과한 전체의 9% 수준에 그치면서 서울 집값 하락과 분양 시장 쏠림 현상을 해소하기는 어려울 것이라고 평가하고 있다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “신규택지 조성과 함께 첫 분양까지는 예상보다 소요시간이 오래 걸리는 경우가 많다”며 “지역 우선 등의 분양자격을 갖추기 위해서는 몇 년을 미리 움직여야하는데 출퇴근이나 교육 등의 문제가 걸려있어 서울에서 외곽으로 나가는 수요가 상당히 제한적일 수밖에 없다”고 말했다.

그는 “서울 지역의 탄탄한 인프라가 서울에 수요자들을 붙잡아 두기에 여전히 충분해 이들 신규택지 조성이 서울 분양시장을 악화시키는 직접적인 요인이 되기는 어렵다”면서 “최근 서울의 청약 경쟁률과 청약가점이 떨어지기는 했지만 무순위 청약도 활발하게 이뤄지는 만큼 서울 분양시장은 주변 신도시 공급과 상관없이 분양시장의 흐름이 나쁘지 않을 것”고 덧붙였다.

실제로 부동산인포가 이달부터 연말까지 서울 분양 물량을 조사한 결과, 아파트 일반분양 기준으로 총 2만3522가구가 예정돼 있으나, 해마다 줄어든 분양물량에도 불구하고 각종 부동산대책들로 인해 몇 년간 건설사들이 계획했던 물량들을 소화하지 못하면서 해를 넘길 가능성도 있다.

이에 반해 경기도에 예정된 신도시 지역에는 공급 과잉 현상이 지속되고 있는 상황이다. 경기도는 지난 2월 말 5878가구였던 미분양 물량이 3월 말 24.3%(1427가구) 증가한 7305가구로 급증했다. 이번에 3기 신도시로 추가된 고양시와 부천시는 3월 말 미분양 물량이 각각 408가구, 50가구를 기록하며 1년 전 431가구, 64가구였던 것과 비교해 소폭 줄어든 수준이지만 미분양 물량은 계속 비슷한 수준으로 남아있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “단순히 택지지구 내 2배 이상의 도시지원시설용지 등을 확보한다고 해서 판교신도시처럼 자족기능이 안착하고 자발적인 기업육성이 되진 않을 것”이라며 “일자리와 주거가 하나의 생활로 연계되고 서울 등 인근도시로의 접근성이 완비되지 않는다면 장기적 서울 수요 분산에 실패할 것”이라고 지적했다.

그는 “고양 창릉, 부천 대장지구 모두 주변 기존 택지개발로 인한 입주적체와 미분양 문제가 있는 상황에서 추가 신도시 개발로 인한 공급과잉 문제는 지역사회에 또 다른 부담이 될 수 있다”며 “유연한 공급시기 조율과 기존 택지지구와의 연계개발도 모색해야할 것”이라고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수도 “인근 지역에서 내 집 마련을 계획 중인 대기수요의 움직임은 있겠지만, 서울 수요자들이 움직이기는 사실상 힘들어 보인다”면서 “정부가 자족기능을 갖춘 신도시로 개발하겠다고 밝혔지만, 이 역시 상당한 시간이 소요되고 차질 없이 진행하기도 어려운 문제”라고 분석했다.

그는 “지난해 발표한 3기신도시도 지역주민들과의 합의가 이뤄지지 않은 상황에서 이번 추가 지정한 곳 역시 합의까지 이루는 데만 해도 시간이 상당히 걸릴 것”이라며 “실질적으로 5~6년 이상은 돼야 윤곽이 드러나는 만큼 당장 수요자들의 움직임은 크게 나타나지 않을 것으로 보인다”고 덧붙였다.

원나래 기자 (wiing1@dailian.co.kr)
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