뉴스테이 연계형 정비사업 '삐걱'…"임대주택 매매가격 현실화해야"

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    최종편집시간 : 2019년 07월 19일 18:07:59
    뉴스테이 연계형 정비사업 '삐걱'…"임대주택 매매가격 현실화해야"
    부평4구역, 미추8구역 등 주택 매각금액 현재 시세에 맞게 조정 요구
    주변 아파트 시세 상승과 불가피한 사업비 증가 등 조합원 부담만 늘고 있어
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    등록 : 2019-04-26 06:00
    권이상 기자(kwonsgo@dailian.co.kr)
    부평4구역, 미추8구역 등 주택 매각금액 현재 시세에 맞게 조정 요구
    주변 아파트 시세 상승과 불가피한 사업비 증가 등 조합원 부담만 늘고 있어


    ▲ 일부 사업지는 뉴스테이 연계형 정비사업 방식을 포기하고 일반 사업 방식으로 돌아서는 곳들도 있다. 사진은 인천의 한 공사 중인 아파트 모습. ⓒ게티이미지뱅크

    장기 표류된 재개발·재건축을 활성화 시키기 위해 도입된 공공지원민간임대(옛 뉴스테이) 연계형 정비사업이 정부의 예상과는 달리 효과를 내지 못하고 있다.

    사업 초기 뉴스테이 연계형 정비구역으로 지정된 재개발 사업장 곳곳에서 임대주택으로 활용하는 일반분양 매각가격이 맞지 않아 사업지연이 발생하고 있다.

    특히 추가로 발생한 사업비 증가분을 조합원들이 고스란히 떠안아야 해 사업 자체가 무산될 위기에 처한 곳들이 생기고 있다. 일부 사업지는 뉴스테이 연계형 정비사업 방식을 포기하고 일반 사업 방식으로 돌아서는 곳들도 있다.

    뉴스테이 연계형 정비사업은 지난 2016년 도입된 뉴스테이(기업형 임대주택)을 정비사업에 접목시킨 것으로, 정부와 지자체가 용적률 상향 및 기금 지원 등 인센티브를 부여해 사업성을 높여준다는 명목으로 시작됐다.

    뉴스테이 연계형 정비사업은 기업형 임대사업자가 조합원 분양분을 뺀 나머지 일반분양 물량을 주변 시세의 80% 수준으로 일괄 매입해 공공임대주택으로 공급하는 게 주요 골자다.

    26일 정비사업 업계에 따르면 지난달 전국 26개 공공지원민간임대 연계형 정비사업 조합이 ‘사업주체 협의회 구성 및 문제점 해결을 위한 대책위원회’를 출범하고 발대식을 개최했다.

    해당조합들이 요구하는 것은 연계형 정비사업의 불합리한 구조를 개선하는 것이다. 이들은 임대사업자가 임대용으로 주택을 매입하는 시기가 너무 이르고, 임대주택 인수가격이 현실화되지 않아 사업비가 예상보다 증가할 경우 조합원 분담금이 오히려 상승한다고 지적한다.

    일반적인 정비사업은 사업비가 증가하면 일반분양가 등을 조정해 충당할 수 있지만, 뉴스테이 연계형 정비사업은 추가 수익을 발생시킬 수 없는 구조이기 때문이다.

    이런 문제의 근본은 정부가 정한 주택 매입시기가 지나치게 이르다는 데서 시작된다. 국토부는 ‘정비사업 연계 기업형임대사업자 선정기준’에 주택 매매계약 시기를 정해놓았다.

    이 기준 제12조 제4항을 보면 사업시행자와 기업형임대사업자는 사업시행계획인가 이후 가격협상의 결과에 따라 기업형임대주택 공급을 위한 토지, 공동주택, 지분 등에 대한 매매예약을 체결해야 하며, 사업시행자와 기업형임대사업자는 관리처분계획의 인가 고시 후 2개월 이내에 매매계약을 체결해야 한다고 정해졌다.

    한 조합 관계자는 “관리처분계획이 수립 당시에는 사업추진에 따른 사업비의 추정치를 두고 사업을 진행하지만, 실제 착공을 거쳐 준공에 이르는 과정에서는 사업비가 증가가 불가피한 경우가 많다”며 “매각가격이 현 시세와 비교해 턱 없이 낮고, 사업비 증액에 따른 인수가 상향 관련 협의 진행도 불가능해 영세조합원들이 ‘분담금 상승’ 이라는 부작용이 생기고 있다”고 말했다.

    그런데 뉴스테이 표준업무협약서상 조합은 임대사업자와 3.3㎡당 주택공급가(매입)를 바꿀 수 있다. 제안서 평가 당시 적용한 시세가 현재 기준 10% 이상 변동하는 경우와 주택도시보증공사(HUG)의 기금 출자 및 보증 관련 심사 결과 공급조건의 변경이 필요한 경우 등이다.

    문제는 주택공급가 조정이 쉽지 않다는 점이다. 특히 기금을 제공하는 HUG 등이 주변 임대료 상승 등 안정성 문제를 걸고 있기 때문이다.

    실제 인천시 부평4구역은 임대사업자와 3.3㎡당 매입단가를 923만원에서 1026만원으로 인상하기로 합의하고 조합원총회 의결도 마쳤다. 이는 공시지가 상승과 물가지수 상승 등을 감안한 것이다.

    부평4구역 재개발 조합 관계자는 “이달 초 매입단가 조정이 필요하다는 내용을 HUG에 보냈는데, 아직 뚜렷한 답변이 없다”며 “사업 초기 자금을 HUG의 기금을 활용한 만큼 이미 정해진 매입단가를 지켜야 한다는 의견만 받았다”고 전했다.

    국토부 관계자는 “해당 조합들에게 사업방식의 선택권을 준 것인데, 조합에게 유리한 쪽으로 변경하는 것을 막을 수는 없다”며 “다만 기금을 활용한 사업장이 주변 아파트값 상승과 사업비 증가 등의 이유로 무턱대고 뉴스테이 연계형을 포기하는 사례가 종종 생겨 문제가 되고 있다”고 전했다.

    한편 공공지원민간임대 연계형 정비사업 방식을 포기하는 사업지도 나타났다.

    실제 대구 내당내서구역 재건축 사업은 지난 2016년 공공지원민간임대 연계형 정비사업지로 선정됐지만, 일반 재건축 방식으로 돌아서기로 결정한 상태다. 이곳은 지난 22일 호반건설을 시공사로 선정하고, 사업에 탄력을 받고 있다.[데일리안 = 권이상 기자]
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