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고분양가에 대출 막힌 분양시장…미분양 언제까지 쌓일까


입력 2019.03.20 06:00 수정 2019.03.20 06:03        원나래 기자

올해 분양단지 절반이 미달…“분양시장 침체기 진입 판단은 아직 일러”

올해 분양단지 절반이 미달…“분양시장 침체기 진입 판단은 아직 일러”

일반 아파트시장이 일정 부분 조정기에 들어간 데다 주택시장의 거래절벽 현상이 실수요자 위주로 재편된 분양시장으로까지 확산될지 우려된다. 서울의 한 아파트단지 밀집지역 모습.ⓒ연합뉴스 일반 아파트시장이 일정 부분 조정기에 들어간 데다 주택시장의 거래절벽 현상이 실수요자 위주로 재편된 분양시장으로까지 확산될지 우려된다. 서울의 한 아파트단지 밀집지역 모습.ⓒ연합뉴스

그동안 분양 시장의 가장 큰 매력은 주변 시세대비 가격이 저렴하다는 것이었다. 하지만 최근에는 고분양가에 대출까지 막히면서 서울을 비롯한 수도권에서도 미분양이 발생하고 있다.

일반 아파트시장이 일정 부분 조정기에 들어간 상황에서 주택 거래절벽 현상이 실수요자 위주로 재편된 분양시장에까지 확산되는 것 아니냐는 우려가 나오는 이유다.

20일 금융결제원 아파트투유에 따르면 올 들어 분양한 62개 단지 가운데 절반인 33개 단지만 전 주택형이 마감됐다. 나머지 절반에 가까운 29개 단지는 순위 내 마감에 실패하거나 대규모 미달 사태가 빚어졌다.

청약 불패 신화를 이어갔던 서울에서도 2년 만에 미분양 단지가 나왔다. ‘e편한세상 광진 그랜드파크’ 115㎡A~C형은 1순위에서 미달됐고, 115㎡D형은 끝내 완판을 하지 못했다.

청약경쟁률도 크게 낮아졌다. 올해 1~2월 평균 아파트 청약 경쟁률은 전국 12.2대 1, 수도권과 지방이 각각 2.8대 1, 23.4대 1을 기록했다. 수도권 청약경쟁률은 2015년 이래 가장 낮은 수준이다.

전문가들은 이 같은 미분양 발생 원인으로 시세와 큰 차이가 없는 고분양가와 정부의 대출규제를 꼽았다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “지나치게 오른 가격으로 불안한 상황에서 분양시장에서도 섣불리 매수에 나서기 부담스러운 상태”라며 “여기에 분양물량이 뜸해지고 이전 분양물량과의 시차가 1년 이상 벌어지면서 분양가 역시 높게 책정된 것도 미분양 발생의 원인으로 보인다”고 설명했다.

분양가는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심의를 통해 주변지역에서 1년 내 분양했던 가격의 110% 이하에서 책정된다. 시세 상승 금액대비 분양가가 10%밖에 오르지 못하면서 지난해처럼 주택가격이 급증하면 차액 역시 커진다.

하지만 주변에 1년 내 분양가 심사를 받은 단지가 없을 경우 사실상 임의책정이 가능해 이로 인해 분양가가 높게 책정될 수 있다는 지적도 있다.

실제로 최근 서울에서 유일하게 미분양이 발생한 광진구의 ‘e편한세상 광진 그랜드파크’ 전용 115㎡는 분양가가 9억원이 넘어 중도금대출이 불가한 점과 3.3㎡당 3300만원을 넘는 고분양가가 완판에 실패한 요인으로 꼽혔다. 당시 분양가는 광진구 전체 평균 아파트 시세보다 3.3㎡당 700만원가량 비쌌다.

다만 서울은 일부 미달 주택형이 나오고, 청약경쟁률이 낮아지는 등 과열된 청약시장이 진정되는 모습이 일부 나타나기도 했으나, 여전히 신규 아파트 분양으로의 수요 유입이 꾸준히 이어지고 있어 크게 미분양이 속출하지는 않을 것이라는 의견도 있다.

최성헌 직방 매니저는 “수도권에서는 이전에 비해 낮아진 청약경쟁률과 미달가구 증가 등이 나타나고 있으나 본격적인 분양시장 침체기에 진입했다고 판단하기는 이르다”면서 “정책과 시장상황에 따라서 수도권도 분양수요가 크게 늘어날 가능성은 여전히 잠재돼 있다고 판단된다”고 전했다.

원나래 기자 (wiing1@dailian.co.kr)
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