대한민국 부동산은 변한다

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    대한민국 부동산은 변한다
    <김순길의 자산관리> 부동산 투자는 개발로 부터
    미리보는 제5차 국토종합계획(2020~2040)은 어떻게 그려질까?
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    등록 : 2019-01-09 06:00
    김순길 (주)마이베스트 부동산자산관리 대표
    <김순길의 자산관리> 부동산 투자는 개발로 부터
    미리보는 제5차 국토종합계획(2020~2040)은 어떻게 그려질까?


    ▲ ⓒ데일리안 DB

    부동산 투자는 개발로 부터

    “미싱질 백날 해 봐야 일당 오십 원도 못 받습니다. 언제 사람처럼 살겠습니까?”

    영화 <강남 1970>에서 종대 역을 맡은 이민호의 대사다. 구로수출자유지역에서 쏟아져 나온 신발과 옷 등 봉제제품이 경부고속도로를 타고 부산으로 쌩쌩 내달리자 한강의 모래사장부터 말죽거리의 논밭까지, 강남은 그야말로 금싸라기 땅으로 변해갔다.

    이때 정보와 권력의 수뇌부에 닿아 있던 복부인 민 마담(김지수 역)처럼 한몫 단단히 잡은 사람이 있는가 하면 구로에서 미싱질만 하던 사람은 큰 변화가 없어 그들의 인생은 180도 차이 나게 바뀌었다. 그래도 말죽거리에서 농사짓다가 영문도 모르고 내쫒긴 사람들에 비하면 나은 편인지도 모르겠다.

    1970년 경부고속도가 개통되기 이전 말죽거리는 평당 200∼300원에 불과했다. 고속도로가 개통되고 1년도 안 되어 이 땅은 10배가 넘게 폭등한다. 만약 그들이 곁눈질로라도 강남 개발지도를 보았다면…… 상상에 맡기겠다.

    영화는 늘 허구만 말하고 있지 않다. 모든 개발은 먼저 지도 위에서 이루어진다. 펼쳐진 지도 위에 도로가 그려지고, 개발구역 번호가 매겨지고, 주요 공공건물의 이름이 쓰인다. 이렇게 수립된 계획은 얼마 지나지 않아 지도 위의 땅을 전혀 새로운 곳으로 탈바꿈시킨다.

    영화에 빗대어 개발 계획을 너무 희화화했지만 말하고자 하는 본질에서 벗어나진 않았다. 강남 개발은 결국 지도 위에 그려진 계획대로 거의 되었기 때문이다.

    그런데 1970년대에는 개발 계획이 담긴 지도를 아무나 볼 수 없었다. 일부 특수한 지위에 있는 사람들만이 누린 귀한 정보였다. 그러다 보니 1978년 온 나라를 떠들썩하게 한 사건이 터지기도 했다. 바로 압구정동 현대아파트와 한양아파트 분양 사건이다.

    원래는 현대 사원용으로 지어진 아파트인데 분양 결과를 보니 분양받은 사람들의 대부분이 정치인을 비롯한 정부 고위직이었다.

    파렴치한 일을 벌인 그들은 처벌을 받았을까? 짐작하다시피 본보기 몇 명만 파면하고 조사는 흐지부지되어 아파트를 분양받은 그들은 여전히 강남에서 잘살고 있다. 이 아파트의 프리미엄은 4,000∼5,000만 원이었는데 당시 강북의 웬만한 아파트 시세가 3,000만 원 하던 시절이었다. 다행히 오늘날의 공공데이터는 모두 개방되어 있다.

    물론 지금도 가끔 도시 개발 계획이 사전에 유출되어 문제가 발생하고 있긴 하지만 수립된 계획 중 국토교통부 장관이나 지방 자치 단체장의 결재가 난 계획은 일반에게 고시되어 공개된다. 그러므로 누구라도 국토교통부나 자신이 살고 있는 지방 자치 단체의 홈페이지에 들어가면 지역의 개발 계획을 볼 수 있다. 이 개발 계획에 따라 부동산 가치가 달라진다. 부동산 투자는 지도를 보는 것으로부터 시작된다.

    미리보는 제5차 국토종합계획(2020~2040)은 어떻게 그려질까?

    신경제지도로 날개를 달게 될 한반도는 그동안 막혔던 북쪽이 대한민국의 국토 개발 축으로써 북한과 대륙으로 확장하며 새로운 기회를 갖게 될 기대에 가득 찼다. 정부와 학계도 전에 없이 발 빠르게 움직이기 시작했다.

    필자는 판문점 남북 정상 회담을 앞둔 3월 서울 대한상공회의소에서 열린 ‘제5차 국토종합계획 수립 심포지엄’에서 이런 움직임을 확인할 수 있었다. 판문점 선언이 우리의 반쪽짜리 인식을 전환하는 계기가 되긴 했지만 대한민국 최상위 법인 헌법에는 이미 대한민국의 영토를 한반도 전체로 규정하고 있다. 우리가 북에 있는 사람들에게 북한 주민이라고 하는 것처럼 북한도 우리를 남에 있는 남한 인민이라고 한다.

    백두산이 영원한 민족의 영산이듯이 한라산도 민족의 영산이라는 인식은 서로 다르지 않고, 독도가 자기네 땅이라고 주장하는 일본에 분노하는 것은 남과 북이 따로 없다. 서로 다른 체제로 분단된 이후 지금까지 국토 개발 정책이 대륙과 단절된 섬과 같았지만 이번 심포지엄에서 한반도가 대륙의 일부라는 사실을 직시하기 시작했다는 점은 매우 중요하다.

    제5차 국토종합계획의 국토 축은 한마디로 방패연 모양이 될 것이다.

    즉, 신경제지도 구상의 남북축인 환서해안축, 환동해안축에 동서축인 DMZ평화축을 기축으로 환남해안축과 환대륙접경지축을 더해 한반도를 단단히 고정한 다음 X자축으로 뼈대를 만들어 날아오르게 하는 것이다. 환서해안축, 환동해안축, 환남해안축은 기존의 4차 계획을 확대 발전시킬 세부 계획을 마련할 것이고, DMZ평화축은 인천~해주·개성~철원∼고성·속초를 연결하는 한반도 허리가 될 것이며, 환대륙접경지축은 신의주∼만포∼혜산∼남양∼온성∼나선으로 중국의 단둥을 비롯한 동북3성, 러시아의 하삿과 블라디보스토크와 인접할 것이다. 반도의 뼈대가 될 X자축의 오른쪽 사선은 나선∼원산∼서울∼오성·세종∼익산∼목포축이 왼쪽 사선은 신의주∼평양∼서울∼오성·세종∼대구∼부산축으로 한반도의 동서남북을 가로질러 유기적인 소통과 대륙 지향을 숨기지 않게 될 것이다.

    과거의 국토 개발이 ‘국토 공간의 경제적 가치’에 초점을 뒀다면 제5차 국토종합계획에서는 무게중심이 ‘국토 이용의 사회적 가치’로 이동될 것으로 예상했다. 저출산과 급격한 인구 감소로 비롯된 인구 변화와 초고속·인공지능으로 대표되는 4차 산업혁명의 기술변화는 정주와 거주의 개념 자체를 바꿔줄 것이다. 시속 300km를 넘나드는 초고속 철도망이 전국에 깔리면 서울에서 부산, 신의주는 2시간 거리로 좁혀 들고, 북경은 5시간 이내에 주파가 가능해진다.

    여기에 인공지능 기능을 탑재한 스마트 하이웨이를 자율주행 자동차가 시속 200km 내외로 달린다면 서울을 둘러싸고 있는 수도권의 경계는 현재의 3배 이상으로 확대된다. 서울-평양-남포-인천이 메가폴리스로 성장하여 한반도 수도권을 새로이 형성할 개연성도 크다.

    뿐만 아니라 이미 실현된 초고속 통신망은 가상 세계와 현실 세계의 경계를 없애 회사의 근무 환경도 새롭게 제공할 것이다. 남해의 한적한 바닷가에 사는 사람이 삼성동에 위치한 회사에 출근하지 않고도 회의하고 업무를 주고받는 일이 결코 불가능한 일이 아니다.

    원산에서 휴가를 즐기는 사람이 여의도 금융타운과 업무를 주고받는 상상이 결코 허황된 꿈이 아니다. 이처럼 경제 활동에 거리의 제약이 없어지면 일상에서 힐링하고 여가를 누리고 싶어 하는 사람들의 지방 이동이 현실화될 것이다. 귀농이 아니라 귀촌이 더 현실적이다.

    인프라 확충과 함께 ‘인프라 재생’은 주요한 키워드가 될 전망이다.

    남북 교류 협력으로 인해 북한의 SOC 사업이 최우선으로 추진될 것이다. 철도와 도로, 전력, 항만과 그 외 건설 사업이 대한민국 경제에 새로운 동력을 불어넣을 것이다. 이와 함께 노후한 도로, 산업단지, 상하수도 등 기존 인프라의 재생사업도 적극 추진될 것이다.

    기존에 구축한 댐, 방조제, 저수지 등은 급격한 기후 변화를 감당할 수 없는 상황이다. 폭우·가뭄·홍수·폭설·해수면 상승 등 기후 변화는 기상청 슈퍼컴퓨터를 무색케 하며 매년 새로운 지역을 강타하고 있다. 따라서 자연재해를 대비한 새로운 인프라 투자도 시급한 사업이다.

    한편 자연 친화적인 신재생에너지 사업에도 가속도가 붙을 전망이다. 새만금의 풍력과 조력, 제주도와 개마고원의 풍력, 남해안의 태양력 등을 확충하여 화석에너지 사용을 줄이는 정책을 펼칠 것이다.

    글/김순길 (주) 마이베스트부동산자산관리 대표
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