금리와 주택가격은 반비례?…”금리 상승 기대감에 따라 달라져”

주택금융연구원 "금리-주택가격, 부동산 정책 대신 국내외 금리 등 영향 명확"

"미 기준금리 인상, 국내 금리상승 기대 ↑…가계부채 증가 속 악재 될 수 있어"

주택금융연구원 "금리-주택가격, 부동산 정책 대신 국내외 금리 등 영향 명확"
"미 기준금리 인상, 국내 금리상승 기대 ↑…가계부채 증가 속 악재 될 수 있어"

최근 글로벌 금리 상승과 정부의 부동산 정책 등으로 주택매매가격이 하락세로 전환된 가운데 금리와 주택가격간의 관계가 금리상승에 대한 기대에 따라 달라질 수 있다는 주장이 제기됐다. ⓒ연합뉴스

최근 글로벌 금리 상승과 정부의 부동산 정책 등 영향으로 주택매매가격이 하락세로 전환된 가운데 금리와 주택가격간의 관계가 금리상승에 대한 기대감에 따라 달라질 수 있다는 주장이 제기됐다.

주택금융연구원은 28일 ‘금리가 주택가격에 미치는 영향과 요인’ 보고서를 통해 “금리와 주택 가격의 관계는 반비례(음의 관계) 양상을 보이는 것이 일반적이나 종종 비례적 관계로 나타나기도 한다”며 이같이 밝혔다.

연구원 측은 금리와 주택 가격에 미치는 영향과 요인을 분석하기 위해 외환위기 직전인 1996년 8월부터 지난해까지 11년여 간 CD금리와 전국 주택매매가격지수에 미치는 영향의 변화를 분석해 그 결과를 발표했다.

보고서에 따르면 외환위기 이전 음(-)의 관계에 있던 금리와 국내 주택가격은 외환위기 이후부터 2012년까지 양(+)의 값을 유지하거나 큰 관계를 보이지 않는 것으로 나타났다. 그러나 미국의 기준금리 인상과 함께 글로벌 저금리 기조와 양적완화정책이 강화된 2015년까지 금리가 주택가격에 미치는 영향력이 급격히 줄어 음(-)의 값으로 전환됐다.

이후 상황은 반전됐다. 2015년 이후 미국이 양적완화를 종료하고 지속적으로 기준금리를 인상하면서 형성된 글로벌 금리인상 기조에 따라 금리가 주택가격에 미치는 영향은 다시 양(+)의 값을 가지면서 반등하는 추이를 보인 것이다. 2016년 이후에는 미 기준금리 인상에 따라 금리 인상 기조가 형성됐다. 그러나 국내 기준금리는 2017년 11월 1.5%로 상승하는 데 머물렀고, 부동산 가격 역시 경기회복과 저금리 기조에 발맞춰 꾸준히 상승한 것으로 분석됐다.

이 보고서는 이처럼 국내에서 금리와 집값의 관계변화를 이끌어내는 요인에 대해 금융위기 이후 금리와 LTV 및 DTI, 부동산 정책에 따른 영향이 다소 줄어들고 있는 반면, 기대인플레이션, 장·단기 금리, 국내외 정책금리, 금리인상에 대한 SVI(Search Volume Index, 구글 트렌드에서 제공하는 빅데이터)의 영향은 비교적 명확하게 나타나고 있다고 관측했다.

특히 미국 금리인상에 대한 관심이 지난 2015년부터 급격하게 증가하고 있고 이에 따른 금리와 주택가격 관계 역시 과거에 비해 0으로 감소하고 있다는 데 초점을 맞췄다. 보고서는 이에 금리와 주택 간 관계가 단순히 음(-)의 관계가 아니라 금리 상승에 대한 기대에 따라 달라질 수 있다는 분석을 내놨다.

그러나 이같은 현실이 자칫 국내 경제에 악재로 돌아올 수 있다는 우려도 함께 제기됐다. 미 기준금리 인상으로 국내 금리인상에 대한 기대감이 확대되고 있는 상황에서 실제 한은 기준금리 인상으로 이어질 경우에는 금융위기 이후 경기침체기를 지나 경기가 회복되는 과정에서도 가계부채가 지속적으로 늘어나고 있는 국내 경제에 악영향을 미칠 수 있다는 것이다.

연구원 측은 “최근 글로벌 금리인상 기조는 국내 금리상승에 대한 기대를 높이고 있다”며 “부동산 시장 안정과 함께 규제에 따른 부동산시장과 건설업의 위축 등으로 경기침체가 우려되고 있는 상황에서 국내 경제상황과 부동산시장을 고려해 국내 기준금리 인상시기를 신중하게 결정할 필요가 있다”고 제언했다.