[Reset Korea] 새해에도 이어질 부동산 침체…일부지역 역전세난도

아파트값 하락지역 더욱 확산…지역별로 충격 달라

“이주수요에 따른 국지적인 전셋값 상승도 나타날 것”

아파트값 하락지역 더욱 확산…지역별로 충격 달라
“이주수요에 따른 국지적인 전셋값 상승도 나타날 것”

역대 가장 강력하다고 평가받는 9·13부동산 대책이 본격적으로 시행되면서 수요 위축은 더욱 심화될 것이란 예상이다. 서울의 한 공인중개업소 앞 모습.ⓒ연합뉴스

새해에도 아파트 시장은 부동산 시장 과열을 막기 위한 정부의 전방위적 규제와 대내외 불확실성으로 인해 관망세가 더욱 짙어질 것으로 보인다. 역대 가장 강력하다고 평가받는 9·13부동산 대책이 본격적으로 시행되면서 수요 위축 또한 심화될 전망이다.

또 금리 인상, 주식시장 불안, 경제성장률 둔화와 가계대출 부담이 부동산 시장에도 영향을 미치면서 거래가 위축되고 아파트값이 하향 조정될 것으로 예측된다. 여기에 2019년에도 아파트 공급이 전국적으로 약 40만가구에 육박할 것으로 예상되고 있어 지방의 공급과잉 리스크는 더 커질 것으로 보인다.

◇급등한 지역 중심으로 아파트값 하향조정

최근 급등한 지역을 중심으로 매매가격 하향조정과 매수자의 관망세가 이어지며 거래 위축이 심화되고 있다.

부동산114에 따르면 지난 한해 아파트 매매가격이 전국은 8.67% 오른 가운데 18.11% 변동률로 지역별로는 가장 높은 상승률을 보인 서울은 두 달 가까이 연속 하락세를 이어갔다. 특히 송파구와 강동구 등 대단지 아파트의 가격이 일제히 하향 조정됐다.

전문가들은 2019년 새해에도 아파트값 하락 지역이 더욱 확산되는 가운데 이에 따른 충격은 지역별로 다르게 나타날 것으로 예상했다.

서성권 부동산114 책임연구원은 “다주택자들의 임대 사업자 등록과 양도소득세 중과 등으로 매물 잠김 현상이 지속될 것이고 재건축초과이익 환수제와 재건축 조합원 지위 양도금지, 안전진단 강화 등 재건축 관련 규제가 지속되면서 서울을 비롯해 수요자들이 선호하는 지역 아파트에 대한 공급이 충분치 않다”면서도 “다만 투기지역이나 투기과열지구로 지정된 서울과 분당, 평촌, 광명, 과천 등 일부 수도권 지역은 지난 한 해 동안 폭등한 가격에 대한 피로감이 쌓여 소폭 하향조정 될 것”이라고 내다봤다.

그는 “반면 수도권을 제외한 기타지역은 일부 개발호재가 있는 지역을 제외하고 공급과잉 리스크와 지역기반 산업 침체가 맞물리며 하락폭이 커질 것으로 보인다”고 덧붙였다.

일부 비규제 지역의 풍선효과와 함께 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요 심리로 ‘신축’, ‘랜드마크’, ‘직주근접’ 아파트에 대한 수요 쏠림 현상도 이어질 전망이다.

거시경제 불확실성과 다주택자 규제에 따른 투자심리 위축이 불가피해 보이는데다 실수요자들은 기존 아파트 매수보다는 시세보다 저렴한 분양가의 신규 청약을 노릴 것으로 예상되기 때문이다.

◇입주물량 쏟아지면서 전세가격 안정, 2008년 이후 최저치 기록

전세시장도 전체적으로 안정적인 모습을 보이겠지만, 올해보다는 전셋값 상승폭이 커질 것으로 예상된다.

전세시장은 지난해 전국이 0.15% 변동률로 2008년 이후 최저치를 기록했다. 이는 최근 2~3년간 분양시장이 호황기를 보내면서 분양한 약 45만가구의 신규 아파트가 공급되며 전세시장에 숨통을 틔었기 때문이란 분석이다. 또 전세수요가 분양시장과 매매시장으로 분산되며 전세가격 상승폭을 줄였다.

실제로 지난해 연말에는 매매시장에 이어 전세가격 하락세도 커지면서 서울 전세가격은 10년 만에 최대 낙폭을 기록하기도 했다. 서울 아파트 전세가격은 지난해 마지막 주 0.09% 하락하며, 주간 변동률로는 지난 2009년 1월 둘째 주(-0.21%) 이후 가장 큰 폭으로 빠졌다.

다만 전문가들은 새해에는 서울을 비롯한 수도권은 재건축·재개발 사업장 인근 지역을 중심으로 이주수요에 따른 국지적인 전셋값 상승이 나타날 수 있다고 봤다.

지난해에는 서울시의 정비사업 이주시기 조절로 재개발·재건축 이주수요가 몰리지 않았고, 임대 사업자의 전세매물 출시와 송파구 헬리오시티 등 신규 대단지 아파트 입주로 전세 매물에 여유를 보였기 때문이다.

하지만 공급물량이 많지 않은 상황에서 매매시장이 침체되는 경우 수요자들은 아파트값 하락에 대비해 전세시장에 머무르면서 전세가격은 상승할 수밖에 없다. 또 무주택자에게 유리해진 분양시장에 진입을 준비하는 수요가 전세 재계약을 하면서 수도권 아파트 전셋값 상승폭은 올해보다 커질 가능성도 높다.

박합수 국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “향후 집값 전망을 진단하기 어려운 상황에서 매매는 뒤로 미루고 전세에 머물려는 수요가 많아지고 있다”며 “실제 지난해 9·13대책 발표 후 전세 거래량은 늘어나고 있다”고 설명했다.

특히 지방 아파트 전세시장은 새해에도 기존에 쌓여 있던 전세물량에 신규 공급되는 아파트가 더해지면서 공급과잉에 따른 전세가격 하락이 지속될 수 있다는 게 대체적인 의견이다. 충청권과 경상권은 역전세난 우려 역시 커지고 있다.