효과 '제로' 미분양관리 정책 …악성 물량 되레 증가, 보증 사고는 급증

미분양관리지역 모두 지난해보다 미분양 가구수 늘어, 중도금 대출도 확산

업계에선 미분양관리지역 무용론 솔솔, 공급억제보다 수요활성화 절실

미분양관리지역 모두 지난해보다 미분양 가구수 늘어, 중도금 대출도 확산
업계에선 미분양관리지역 무용론 솔솔, 공급억제보다 수요활성화 절실

미분양관리지역 지정이 별다른 효과를 내고 있지 않다. 사진은 한 지방 도시 전경. ⓒ게티이미지뱅크

정부가 특정 지역의 늘어나는 미분양 관리를 위해 실시하는 미분양관리지역 정책이 별다른 효과를 거두고 있지 못하고 있다.

미분양관리지역으로 지정된 지방지의 미분양은 되레 증가하고 있다. 특히 악성 미분양이라고 알려진 준공 후 미분양의 증가세가 더 가파르다.

이는 미분양관리지역 지정이 수요 활성화보다 분양보증 강화 등 공급 억제에 초점이 맞춰서 있기 때문이다. 단순히 공급만 조절해서는 미분양 해소에 도움이 되지 않는다는 게 전문가들의 분석이다.

게다가 미분양 확산으로 중도금대출 보증사고는 지난해와 비교하면 올해 규모가 크게 확대됐다. 업계에서는 미분양에 대한 위험성은 이미 최고조에 이르렀다고 평가한다.

이 때문에 정부가 지방 미분양을 해소시킬만한 뾰족한 대안 없이 해당 지역의 경제 부담만 악화시키고 있다는 지적이 일고 있다.

13일 부동산 업계에 따르면 미분양관리지역 지정이 별다른 효과를 내고 있지 않다. 국토교통부과 최근 발표한 자료를 보면 10월말 기준 전국 미분양은 6만502가구다.

이는 전월인 9월 6만596가구에 비해 0.2% 감소했지만, 지난해 10월말 5만6000여 가구와 비교하면 무려 4000여 가구가 증가한 것이다.

이중 지방 미분양 주택은 5만3823가구에 달한다. 전월인 9월 5만2945가구에 비해 1.7% 증가해 전국 미분양이 감소하고 있는 상황에서도, 지방 미분양의 증가세는 멈추지 않고 있다.

특히 ‘악성 미분양’으로 알려진 준공 후 미분양은 눈에 띄게 늘었다. 지난 10월말 기준 준공 후 미분양은 1만5711가구로, 9월 1만4946가구 대비 5.1%가 증가했다.

이 가운데 지방에 널려진 준공 후 미분양은 무려 1만3146가구로 전체의 83.6%에 이른다.

문제는 미분양관리지역으로 지정된 곳들의 미분양 증가세가 압도적이라는 점이다. 미분양관리지역으로 지정된 음성군과 청주시가 속한 충북의 경우 지난 10월말 기준 4944가구의 미분양 주택이 있다. 이는 전월인 4426가구에 비해 11.7% 늘었다 .

충북의 악성 미분양은 더윽 증가세가 가파르다. 지난 9월 110가구였던 충북의 준공 후 미분양은 10월말 1515가구로 37.7%가 늘었다.

전남시의 경우 목포시와 영암군이 미분양 관리지역으로 지정돼 있는데, 전남의 미분양 주택수는 10월말 1742가구(9월 1350가구)로 늘었고, 준공 후 미분양은 844가구로 9월말에 비해 33.8%로 늘었다.

미분양관리지역 지정으로 공급을 조절한다고는 하지만 해당지역에서 공급된 아파트는 여전히 청약에서도 저조한 성적을 기록하고 있다.

미분양이 가장 많은 경남(1만4673가구)의 경우 ▲거제시 ▲김해시 ▲양산시 ▲사천시 ▲창원시 ▲통영시 등이 현재 미분양관리지역으로 지정돼 있다.

이 중 올해 초 창원에 분양된 'e편한세상 창원 파크센트럴'의 경우 849가구 중 487가구가 미분양됐고, 지난 9월 김해에 공급된 '무계 서희스타힐스'와 '김해 한라비발디 센트럴파크'도 각각 56.7%, 37.9% 미달됐다.

한 부동산 전문가는 “지방 시도 중 미분양관리지정 지역을 소유하고 있는 곳이 없을 정도로 대부분 지역의 미분양 해소가 더딘 편”이라며 “최근 미분양이 조금씩 줄고 있는 청주시의 경우 최장기 미분양관리지역인데도 지난해 10월 1633가구에 비해 올해 2548가구로 오히려 증가했다”고 전했다.

미분양이 증가함에 따라 증도금대출 보증사고 역시 증가하고 있는 추세다. 국토부와 주택도시보증공사(HUG)가 국정감사에서 밝힌 'HUG 주택구입자금 사고현황'을 보면 8월 기준 사고액은 1132억원으로, 지난해 연간 724억원보다 56.4% 증가했다. 2016년과 비교하면 173% 급증했다.

사고건수도 지난해 연간 447건보다 59.7% 늘어난 714건을 기록했다. 이는 대규모 미분양과 미입주 사태가 벌어지면서 계약자가 원금이나 이자를 갚지 못하고 있기 때문이라는 설명이다.

한편, HUG가 지정한 미분양관리지역은 총 33곳으로, 지난해 11월보다 9곳 증가했다. 9곳 모두 지방에서 추가됐다.

미분양관리지역은 미분양이 500가구 이상인 시·군·구 중에서 최근 3개월간 전월보다 미분양 가구 수가 50% 이상 증가한 달이 있거나 당월 미분양이 1년간 월 평균보다 두 배 이상인 지역 등을 HUG가 선정한다.

해당 지역은 주거용 오피스텔을 포함해 주택을 공급할 목적으로 사업부지를 매입할 경우 분양보증 예비심사를 거쳐야 한다. 예비심사를 받지 않으면 추후에 분양보증(PF보증 포함)이 거절될 수 있다.