계속되는 서울 공급물량 감소 신호…집값불안 해소될까

재건축 규제에 신규 아파트 확보 어려워…“장기적으로 물량은 계속 줄어들 것”

서울의 아파트 공급 물량이 계속 감소하는 것으로 나타나면서 시장은 더욱 불안한 모습이다. 아파트 단지 밀집지역 모습.ⓒ연합뉴스

서울의 아파트 공급 물량이 계속 감소하는 것으로 나타나면서 시장은 더욱 불안한 모습이다. 선호도가 높고 수요가 많은 서울 재건축 규제를 풀지 않고는 서울 집값 불안을 잠재우기 어렵다는 지적도 나오고 있다.

7일 부동산업계에 따르면 최근 서울 재건축 사업은 초과이익환수제는 물론 35층 층고 제한, 재건축 허용 연한 규제, 안전진단 강화 등의 각종 규제가 집중되면서 재건축 진행이 쉽지 않은 상황이다. 또 소형평형의무비율 적용, 이주시기 조율, 조합원지위양도 금지, 분양시장에서의 입주권 주택수 산정 등의 규제도 옥죄고 있다.

여기에 최근에는 이주촉진비와 이주비 대출까지 막히면서 지난해 초과이익환수제를 피했던 단지들도 이주를 못하고 지연되는 사태까지 벌어지고 있다.

한 재건축 조합원 관계자는 “관리처분인가를 받아도 당장 이주를 못해 사업이 지연되는 곳들이 계속 늘어날 것으로 보인다”며 “정부가 관리처분은 내주면서 이주는 막는 어이없는 상황이 돼버렸다”고 토로했다.

특히 서울의 경우 재건축 규제는 물론 뉴타운 출구전략 역시 사업 개발이 지연되면서 신규 아파트 공급 사업지 확보가 원활하지 않다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 대규모 뉴타운 해제지는 건축규제가 풀리며 저렴한 이자를 이용해 주택 임대사업 목적의 다세대·연립·다가구 신축이 급증한 반면, 소규모 도시재생 정비사업의 대안 모델 개발은 늦어지며 아파트 공급이 쉽지 않았다”며 “아파트 준공 비중 역시 해마다 줄어들고 있다”고 분석했다.

실제로 전국 주택 준공 가운데 아파트 준공 비중은 지난 2015년 49.8%에서 올해 67.3%까지 급격히 늘어난 반면, 서울은 같은 기간 33.2%에서 41.7%로 겨우 40%를 넘긴 수준이다.

여기에 신규 공급주택의 부족을 해소할 만한 정부의 주택 공급정책이 뚜렷하지 않은 상황이라 서울 집값 불안 문제는 계속될 것이라는 게 전문가들의 전망이다.

양지영 R&C연구소장은 “예전에 1기와 2기 신도시 등 서울 외곽으로 나갔던 수요자들마저도 최근에는 서울로 회귀하는 추세”라며 “결국에는 직장이 가깝고 학군이 좋은 곳은 서울이라는 생각으로 돌아오는 수요자들도 늘어나는 것에 비하면 현재 서울의 물량은 절대적으로 부족한 상황”이라고 지적했다.

그는 이어 “정부가 재건축 규제를 풀어 주지 않는데다 뉴타운 출구 전략을 통해 강북의 물량까지 줄어들고 있어 장기적으로 서울의 아파트 물량은 계속 줄어들 것”이라며 “연내에 공개되는 정부의 주택공급 계획들조차도 광역교통망이 발달되지 않거나 수요가 없는 지역들 위주로 지정 된다면 또다시 실망하는 수요자들이 늘어나면서 서울 집값 불안은 고질적인 문제로 이어질 것으로 보인다”고 말했다.