수익형 부동산 시장에 안심(安心) 마케팅 바람…"투자 불안 덜어드립니다”

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    최종편집시간 : 2018년 11월 15일 10:43:36
    수익형 부동산 시장에 안심(安心) 마케팅 바람…"투자 불안 덜어드립니다”
    선시공·후분양, 선임대·후분양, 보증보험증권 발행, 금융권 임대보장 등
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    등록 : 2018-09-01 06:00
    권이상 기자(kwonsgo@dailian.co.kr)
    ▲ 안심(安心) 마케팅 실시 분양중인 수익형 부동산 현황.ⓒ 업계 종합


    강력한 정부의 주택 규제와 저금리 기조의 지속으로 수익형 부동산이 꾸준한 인기를 끌고 있다. 하지만 투자자들의 불안은 여전한 것이 현실이다.

    이는 경기 상황이 좋지 않은데다 수익형 부동산의 공급 또한 만만치 않아 막상 투자에 임하려면 공실에 대한 위험이나 수익률 하락에 대한 불안을 떨치지 않을 수 없기 때문이다.

    이런 가운데 최근 일부 분양업체들은 타 업체와 차별화를 위해 안심(安心) 마케팅 또는 디스트레스(distress) 마케팅을 강화하고 있어 눈길을 근따.

    안심 마케팅 또는 디스트레스 마케팅은 공실이나 수익률 하락에서 오는 위험에 대한 투자자들의 심리적인 불안과 스트레스를 해소해줌으로써 긍정적인 심리적 반응을 얻고 구매로 연결시키는 방법을 말한다.

    최근 수년간 수익형 부동산 시장을 주도했던 분양형 호텔 등이 약속했던 수익을 보장하지 못하면서 이러한 안심 마케팅이 새삼 주목을 받고 있는 셈이다.

    실제 분양형 호텔은 중국 관광객 특수가 시작된 지난 2012년 정부가 호텔 객실 분양을 가능하도록 규제를 풀면서 우후죽순 늘어났다.

    여기에 저금리 기조 속 ‘괜찮은 수익상품’이라는 입소문까지 타면서 분양형 호텔 시장은 바람을 탔다.

    지난 2013년 800실에 불과했던 제주도 건축물 분양신고 건수는 3년 만에 4400실로 늘었다.

    제주도에서 시작된 분양형 호텔 투자 바람은 경기도 김포와 평택, 강원도 등 전국으로 퍼져나갔다.

    분양형 호텔 사업자들은 고수익을 미끼로 투자자를 끌어모았다. 하지만 약속한 수익금은커녕 준공시기마저 맞추지 못한 분양형 호텔이 늘어나면서 곳곳에서는 호텔과 분양자 간 법적 분쟁도 곳곳에서 진행되고 있다.

    상품 특성상 분양형 호텔은 아파트와 달리 투자자를 위한 법적 보호장치가 마련돼 있지 않다.

    호텔을 짓고 있는 사이 시행사가 부도가 나면 분양대금과 계약금을 돌려받을 수 없는 셈이다. 무사히 준공되더라도 위탁 운영사에 문제가 생기거나 객실 가동률이 떨어지면 약속했던 수익률을 보장 받기 어렵다는 점이다.

    업계에 따르면 대표적인 안심 마케팅으로 ▲선시공·후분양 ▲선임대·후분양 ▲보증보험증권 발행 ▲금융권 임대보장 등이 있다.

    먼저 최근 아파트와 마찬가지로 수익형 부동산 시장도 ‘후분양제'에 대한 관심이 높아지고 있다.

    '후분양제'란 말 그대로 공사가 80% 이상 진행됐을 때, 소비자가 건물의 위치나 배치 구조 등을 눈으로 확인하고 구매하는 방식을 말한다.

    특히 상세한 입지나 향, 조망 여부, 역과의 거리, 주변 인프라에 따라 수익률이 크게 차이 나는 수익형 부동산 시장에서 후분양 단지에 더욱 주목하는 분위기다.

    통상 계약 후 2~3년 이상이 지나야 입주 및 임대가 가능하지만, 후분양 단지는 투자 즉시 수익 창출이 가능하기 때문이다.

    다음으로 '선임대 후분양'이 있다. 수익형 부동산 투자 시 가장 주저하게 되는 '공실(空室)' 위험을 애초에 없애겠다는 복안이다. 테넌트 등을 중심으로 임차인을 확보한 후 일반에 분양하는 식이다.

    이럴 경우 투자자들이 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고, 분양 직후부터 일정기간 안정적 임대수익을 누릴 수 있다.

    임대관리회사를 통해 보증보험증권을 해주는 현장도 늘고 있다. 주로 오피스텔이나 도시형 행활주택, 섹션 오피스 등이 대표적이다.

    국토교통부에 등록된 임대관리회사를 통한 보증보험 증권발행으로 장기간 임대를 보장해서 안심 투자가 가능하고, 임대 위탁관리를 시행해서 월세 연체에 대한 분쟁 없고 공실이어도 임대수익이 확정돼 투자 리스크가 적다는 장점이 있다.

    마지막으로 분양업체가 아닌 제1금융권 은행에서 임대료를 보장해주는 현장도 선을 보이고 있다. 금융권에서 수익을 보장해주는 만큼 확실하고 안정적인 수익처로 떠오르고 있다.

    장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산이 은퇴자에서 3040 등으로 투자자가 확산되는 등 대중화 되고 있는 추세지만 막상 투자에 나서려면 수익보장에 대한 불신이 확산되고 있는 추세다”며 “이러한 불안감 해소 차원에서 분양업체들은 아예 짖고 분양에 나서는 후분양이나 우량 임차인 확보 선임대 상가, 보증보험증권 발행, 제1금융권 임대보장 등의 안심마케팅을 택할 가능성이 높아보이며 향후 확산 될 것으로 전망된다”고 말했다.[데일리안 = 권이상 기자]
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