8.27대책, 서울에 집 넘쳐난다고?…고집인지 맥 잘못 짚은 건지

정부, 수도권 4.2만호 공급량 초과…“단순 수치로 시장 혼란 가중”

투기지역 추가된 ‘종로‧중‧동대문‧동작’보다 분당 상승률 더 높아

경기도 성남시 분당에 위치한 한 아파트 단지 모습. ⓒ데일리안

집값 과열현상이 심화되자 이를 잠재우기 위해 정부가 공공택지 개발 공급과 투기지역 등 규제지역 추가 지정에 나섰다.

하지만 서울의 경우 수요에 비해 공급이 부족하다는 전문가들의 진단과는 달리, 공급량은 충분하다는 정부의 입장은 변함이 없어 혼선을 빚고 있다.

또한 상반기 동안 눈에 띄게 집값이 오른 지역보다는 최근 한두 달간 상승세를 보인 지역을 위주로 투기지역에 추가한 정부의 판단도 근시안적이라는 비판을 피하긴 어려울 것으로 보인다.

지난 27일 국토교통부가 발표한 ‘8‧27 대책’을 통해 ▲서울 포함 수도권 내 공공택지 30곳 추가 확보를 통한 30만호 주택 공급 ▲투기지역(종로구‧중구‧동대문구‧동작구), 투기과열지구(광명시‧하남시), 조정대상지역(구리시‧안양시 동안구‧광교택지개발지구) 등이 추가 지정됐다.

◆수도권 4.2만호 공급량 초과?…단순 수치로 시장 혼란 가중

서울지역에 공급이 부족한 상황에서, 마땅한 투자처를 찾지 못 한 풍부한 유동자금이 개발호재로 쏠림현상을 나타내며 집값이 과열됐다는 게 시장 전문가들의 분석이다.

서울에 공급이 부족하다는 건 하루 이틀 얘기가 아니다. 서울 핵심지역에 진입하려는 수요에 비해 공급이 부족한 상황에서, 양도세 중과나 보유세 인상 등의 규제로 집주인들이 매물을 거둬들인 상황이다. 게다가 집값 상승에 대한 기대감은 매물 품귀현상을 더욱 부추겼다.

이에 대해 국토부 관계자는 “개발계획 발표에 따른 유동자금 유입이 집값 상승을 불러일으켰다”면서도 “현재 서울을 포함한 수도권 지역은 주택공급량이 충분하다”며 공급부족론에 선을 그었다.

또한 “부동산 규제로 매물이 줄어들어 집값이 올랐다고 하는데, 그것보단 투기수요가 줄어든 긍정적인 측면이 더 크다”고 자평했다.

국토부에 따르면, 향후 5년간 주택 수요대비 공급량은 수도권은 약 4만2000호, 서울은 1만7000호나 초과하는 상황이다.

하지만 이는 단순 수치에 그칠 뿐이라고 전문가들은 지적한다. 그동안 과거에 서울에 주택공급이 부족했던 부분이 반영 되지 않았으며, 새 아파트에 대한 수요자들의 선호도가 반영되지 않은 단순 수치일 뿐이라고 전문가들은 지적한다.

이미윤 부동산114 수석연구원은 “2016년, 2017년 공급량을 따져보면 서울에 수치상 공급이 늘어난 것은 맞다”며 “그러나 이 물량은 과거 서울에 공급이 부족했던 부분을 상쇄하는 물량이라는 점을 고려해야한다”고 설명했다.

이어 그는 “입주물량이 많아지는 만큼 노후주택도 늘어나고 있는데, 재건축 시장이 규제로 막혀버렸기 때문에 향후 신규공급은 더욱 줄어들 것”이라며 “새 아파트에 대한 수요자들의 선호도는 계속해서 높아지는 상황에서, 정부가 단순 수치만을 갖고 시장의 판단을 흐리게 하는 점은 지양해야 한다”고 덧붙였다.

◆투기지역 추가지정 4곳보다 분당 상승률 더 높아

8‧27 대책으로 추가 지정된 곳은 서울 종로구, 중구, 동대문구, 동작구 등 총 4곳이다. 올해 집값이 많이 오른 지역으로 손꼽히는 경기 분당은 이번 추가 지정에서 제외됐다.

국토부 관계자는 “이번에 투기지역을 지정할 때 올해 6월과 지난달 집값 상승률을 기준으로 반영했다”며 “또한 해당지역 뿐만 아니라 주변 지역으로 집값 상승세가 번질 수 있는 곳들을 중심으로 고려했다”고 말했다.

최근 한두 달간 집값 상승률만으로 투기지역을 지정하는 바람에 정작 상반기 평균 집값 상승률이 높았던 지역은 간과한 것이다.

KB주택가격동향 시계열을 분석한 결과, 이번에 투기지역에 추가 지정된 지역들의 올해 1월 대비 7월 집값 상승률은 ▲종로구(2.32%) ▲중구(3.39%) ▲동대문구(4.00%)▲동작구(3.72%) 등이다.

반면, 분당(7.29%)은 높은 상승률에도 불구하고 투기지역 지정에서 제외됐다.

이미윤 수석연구원은 “서울이 집값을 주도하다보니 아무래도 경기도권보다는 서울 지역을 중심으로 투기지역을 지정한 것 같다”며 “분당은 과거 고점 대비 집값이 많이 떨어졌지만 회복하는 중으로 이 같은 상승세는 당분간 지속될 전망이다”라고 분석했다.

또한 “투기지역으로 지정되면 대출규제가 적용되는데, 분당의 경우 향후 투기지역으로 지정되기 전에 서둘러 대출을 받으려는 움직임도 있을 것”이라고 내다봤다.