재건축은 지금…급매물 등장·매수문의 급감·거래 실종

양도세에 초환제까지…관망세 속 약보합 정체 국면 계속

재건축 초과이익환수제 부담금 여파로 서울 재건축 시장이 급격히 위축되고 있다. 잠실의 한 공인중개업소 모습.ⓒ데일리안

정부의 재건축 초과이익환수제 부담금 발표에 따른 여파로 서울 재건축 시장이 급격히 위축되고 있다.

매수문의가 급감하고 급매물이 출현하면서 서울 재건축 아파트값 하락폭이 커지고 있다.

28일 부동산114에 따르면 지난주 서울 재건축 아파트가격은 전주 -0.01%에서 -0.05%로 내림폭이 확대됐다.

특히 송파구는 0.29% 떨어지며 강남3구 중 가장 큰 내림세를 보였다. 서울 강남권의 대표적인 재건축단지인 잠실주공5단지가 초과이익환수제로 인해 거래가 끊기면서 최근 로얄층 매물이 기존 하한가보다 낮게 거래되고 시세가 하락했다.

잠실주공5단지는 지난해 9월 50층 재건축이 결정된 이후 전용면적 76㎡가 3억원가량 오르는 등 호가가 19억5000만원까지 올라섰다.

이어 지난해 11월 동일 면적이 16억1000만원에 거래됐고, 두 달이 지난 1월 19억원까지 매매가가 상승돼 거래됐다.

하지만 양도세 중과가 시작되고 재초환 부담금 발표를 앞둔 지난 4월에는 1억원이 떨어진 18억원에 거래되며 시세가 약세를 보이기 시작했다.

잠실주공5 인근 공인중개업소 관계자는 “올 초까지도 잠실동 주공5단지가 호가는 물론 높은 가격에 거래가 이뤄졌으나, 한 달 사이 면적별로 500만~2500만원 가량 떨어져 거래되고 있다”며 “급매물도 거래가 이뤄지지 않고 있는 상황”이라고 전했다.

실제로 최근 전국의 아파트 평균 거래량은 감소세를 보이고 있다. 문재인 출범 이후 올해 3월 말까지 평균 거래량은 5만4208건으로 전년 같은 기간 보다 평균 2500여건 감소했다.

다만 이 기간 서울 아파트 거래량은 소폭 증가했으나, 3월 고점을 찍은 후 4월 들어 급감한 모습이다. 4월 서울 아파트 거래량은 6312건으로 3월(1만3880건)의 절반에 못 미쳤고, 지난해 4월(7735건) 보다도 줄어들었다.

전문가들은 이와 같은 현상의 가장 큰 영향은 지난달 1일부터 시작된 ‘다주택자 양도세 중과세’ 시행으로 보고 있다. 규제가 다각도로 시행되면서 서울 재건축 중심으로 매매시장이 급랭하고 있다고 분석했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “4월 들어 상승률이 눈에 띄게 감소한 것은 다주택자 양도세 중과가 본격 시행되면서 3월 이전까지 급매물이 모두 거래 됐기 때문”이라면서도 “매도자들이 서울 강남권 등 선호지역들을 중심으로 매도자들이 호가를 유지하면서 하락세가 심각하게 확산되지는 않고 있다”고 말했다.

하지만 각종 규제에도 불구하고 그동안 재건축 아파트가 높은 상승률을 보여 왔으나, 재건축 초과이익환수제가 본격 시행된 1월 이후로는 상승률이 눈에 띄게 둔화됐다.

한아름 부동산114 팀장은 “다주택자 양도소득세 중과, 대출규제와 함께 재건축 안전진단 강화, 초과이익환수제까지 가중된 상황에서 하반기에는 보유세 개편까지 예정돼 있다”며 “각종 규제로 인해 매수심리가 위축돼 일부 출시된 매물도 소진되기 어렵다”고 말했다.

그는 “매도자 역시 동향을 살피며 소극적인 모습인데다 매수 매도 양측이 쉽게 움직이지 못하는 관망 장세 속에 약보합의 정체 국면이 이어질 전망”이라고 덧붙였다.